Doanh nghiệp bất động sản nghẹt thở giữa hai gọng kìm “pháp lý” và “nguồn vốn”

Báo cáo chuyên đề tháng 8/2023 của VARs thông qua khảo sát hơn 500 doanh nghiệp thuộc lĩnh vực bất động sản cho thấy cùng với các vấn đề về pháp lý thì nguồn vốn là khó khăn dai dẳng, đeo bám nhiều doanh nghiệp trong suốt thời gian qua.

Cụ thể, qua cuộc khảo sát, có tới hơn 70% doanh nghiệp cho biết: Các cơ chế, chính sách nhằm tháo gỡ khó khăn về nguồn vốn chưa thực sự phát huy được tác động tới doanh nghiệp. Nguyên nhân do một nhóm các doanh nghiệp đủ điều kiện tiếp cận được với nguồn vốn, đủ khả năng để hấp thụ nguồn vốn lại vẫn đang bị vướng mắc về pháp lý. Nên chỉ khi nào các vướng mắc về pháp lý được giải quyết thì các doanh nghiệp mới tiến hành xử lý đến khó khăn về nguồn vốn.

Trong khi đó, một nhóm các doanh nghiệp đã sẵn sàng để tiếp cận với nguồn vốn lại gặp khó khăn do khó hấp thụ vì lãi suất vẫn đang ở ngưỡng cao mặc dù đã được điều chỉnh giảm nhiều nấc trong thời gian qua. Một nhóm các doanh nghiệp còn lại thậm chí chưa đủ điều kiện để có thể vượt qua vòng thẩm định hồ sơ để tiếp cận nguồn vốn do vẫn còn tồn nhiều khoản nợ đọng trước đó.

“Thậm chí, đến tận bây giờ, sau gần 5 tháng ban hành, gói tín dụng 120 nghìn tỷ vẫn chưa có cơ hội được phát sinh dư nợ”, báo cáo của VARs nêu.

Chuyên gia cho rằng cần tháo gỡ vướng mắc về vốn và pháp lý để giúp thị trường bất động sản ấm nóng trở lại. Ảnh min họa

Ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội môi giới bất động sản (VARs) – cũng cho rằng hiện nay nhiều dự án bất động sản đang gặp khó khăn về mặt pháp lý, dẫn đến việc phải tạm dừng rà soát, gây trì trệ trong thị trường. Các vấn đề liên quan đến giải phóng mặt bằng, tiền sử dụng đất và quy trình xây dựng đang tạo ra khó khăn cho các dự án.

Bên cạnh đó, khó khăn trong việc tiếp cận nguồn vốn tín dụng ảnh hưởng không nhỏ đến thanh khoản của thị trường bất động sản. Cả khách hàng và nhà đầu tư đều gặp trở ngại trong việc tiếp cận tiền mặt, dẫn đến tình trạng đóng băng giao dịch, trì trệ hoạt động đầu tư và kinh doanh.

“Chính phủ đã ban hành rất nhiều giải pháp nhằm tháo gỡ và giải quyết. Nhưng cho tới thời điểm hiện tại, hai khó khăn này vẫn chưa thực sự tìm được lối thoát và hướng giải quyết dứt điểm”, ông Đính nói.

Theo ông Nguyễn Văn Khôi - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam – những vướng mắc về pháp lý chủ yếu do liên quan đến đất đai, thủ tục đầu tư; liên quan đến điều chỉnh quy hoạch và giải phóng mặt bằng; những biến động chi phí đầu tư, nguyên vật liệu; về giá nhà chưa hợp lý.

Ngoài ra, vấn đề nguồn vốn và tổ chức thực hiện là hai khía cạnh quan trọng khác góp phần vào khó khăn trong ngành bất động sản tại Việt Nam. Những vướng mắc này đòi hỏi sự cải thiện liên tục của hệ thống pháp luật, sự hỗ trợ tài chính và quản lý hiệu quả để đảm bảo sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản.

Áp lực đáo hạn trái phiếu doanh nghiệp

Kết quả khảo sát của VARS cũng cho thấy hiện nay, hệ thống vay của các doanh nghiệp đầu tư phát triển dự án bất động sản phụ thuộc chủ yếu vào 3 nguồn chính gồm ứng tiền từ khách hàng, phát hành trái phiếu bất động sản và vốn tín dụng ngân hàng. Tuy vậy, dòng tiền từ các kênh này đều đang “trục trặc”.

Thị trường trái phiếu đã có một số tín hiệu phục hồi nhưng vẫn chưa giải quyết được nỗi lo áp lực đáo hạn tới năm 2026. Đó là hệ lụy của sự bùng nổ của thị trường trái phiếu doanh nghiệp với số lượng phát hành tăng đột biến vào giai đoạn 2019-2021.

Nhà đầu tư khủng hoảng niềm tin, vẫn còn tâm lý chờ đợi, chưa xuống tiền mua nhà. Trong khi điều kiện vay tín dụng ngân hàng ngày càng có xu hướng “thắt chặt" để bảo đảm an toàn hệ thống ngân hàng, ổn định kinh tế vĩ mô.

Từ quý II/2022, thị trường trái phiếu doanh nghiệp bất động sản ghi nhận hàng loạt thông tin tiêu cực. Việc huy động vốn từ trái phiếu doanh nghiệp nói chung, trái phiếu doanh nghiệp bất động sản nói riêng bị “chặn". Cùng với đó là sự kiểm soát, cảnh báo từ cơ quan chức năng, các văn bản yêu cầu các cơ quan liên quan chấn chỉnh và ổn định hoạt động của thị trường trái phiếu doanh nghiệp nhằm đảm bảo thị trường hoạt động an toàn, hiệu quả lành mạnh và minh bạch...

Giá trị phát hành trái phiếu riêng lẻ liên tục tụt giảm kể từ tháng 6/2022 và chỉ ghi nhận sự cải thiện trở lại kể từ tháng 3 năm nay, nhờ Nghị định số 08/NĐ-CP của Chính phủ và một số động thái từ phía Ngân hàng Nhà nước.

Nhóm ngành bất động sản xếp vị trí thứ 2 trong tổng giá trị phát hành trái phiếu doanh nghiệp được ghi nhận trong 7 tháng đầu năm 2023 với 26.055 tỷ đồng (chiếm 33%). Nhiều doanh nghiệp đã đàm phán thành công với các chủ sở hữu trái phiếu để gia hạn thời hạn trả nợ.

Tính đến ngày 24/8/2023, có khoảng 67 doanh nghiệp nằm trong danh sách chậm nghĩa vụ thanh toán lãi hoặc nợ gốc trái phiếu doanh nghiệp.

Báo cáo trước đó của Công ty Chứng khoán VCBS cho thấy trong 1,078 triệu tỷ đồng dự nợ trái phiếu doanh nghiệp ở thời điểm tháng 7/2023, khối lượng dư nợ lớn nhất thuộc về ngành bất động sản (35%) và ngân hàng (32%). Khối lượng trái phiếu doanh nghiệp đáo hạn còn lại trong năm 2023 ước tính 170 nghìn tỷ đồng, giảm đáng kể so với thời điểm kết thúc quý IV/2022 do việc chủ động mua lại trước hạn. Trong đó, đáng chú ý, giá trị mua lại tại ngành bất động sản trong quý I đạt 38,7 nghìn tỷ đồng cho thấy, áp lực mua lại trước hạn vẫn hiện hữu.

Công ty Chứng khoán VNDirect nhận định, nhiều tổ chức phát hành sau khi đàm phán với trái chủ được giãn tiến độ thanh toán cũng bắt buộc nâng lãi suất trái phiếu thêm 2-3 điểm %. Nhiều doanh nghiệp đã chấp nhận nâng lãi suất lên mức cao nhất khoảng 15% mỗi năm, dựa trên thông tin đã được công bố vì đây là cách tốt nhất để giải quyết vấn đề dòng tiền trong ngắn hạn.

Từ giữa tháng 3, một số doanh nghiệp bất động sản đã tiến hành vay vốn qua kênh trái phiếu trở lại và phần lớn các lô có giá trị lớn hàng ngàn tỉ đồng được phát hành nhằm mục đích tái cơ cấu nợ. Việc bất động sản chiếm tỉ lệ cao trong nhóm doanh nghiệp chậm thanh toán nghĩa vụ nợ trái phiếu đang đặt ra vấn đề về mức độ rủi ro của các lô trái phiếu trong ngành này.

Nhiều nhà đầu tư cũng bày tỏ lo ngại sau khi doanh nghiệp giãn hoãn và chậm trả sẽ làm tăng mức độ mất vốn. Trong bối cảnh thị trường bất động sản vẫn trầm lắng, cùng với đó là quỹ thời gian mà doanh nghiệp gia hạn không nhiều nên việc dồn các lô trái phiếu cũ và mới sẽ tạo sức ép lên năng lực trả nợ của nhiều tổ chức phát hành.

Theo giới phân tích, việc doanh nghiệp sử dụng trái phiếu để tái cơ cấu nợ là một biện pháp cần thiết để giảm áp lực về tài chính và lãi suất của các khoản nợ trước đó. Nhưng điều này cũng tạo ra mức độ nợ mới và có khả năng làm tăng chi phí lãi suất trong tương lai.

"Doanh nghiệp bất động sản đang phải đối mặt với nhiều khó khăn, bao gồm thị trường trầm lắng, tăng chi phí xây dựng và nguyên vật liệu và việc chậm thanh toán nghĩa vụ nợ trái phiếu. Điều này tạo ra mức độ rủi ro tài chính đối với doanh nghiệp và có thể gây ảnh hưởng đến khả năng trả nợ", một chuyên gia bình luận.