Thị trường căn hộ Hà Nội bước vào giai đoạn điều chỉnh

Chủ động điều chỉnh giá để thu hồi vốn

Theo Savills Hà Nội, thị trường căn hộ chuyển nhượng (thứ cấp) tại Hà Nội trong quý II/2025 có khả năng tiếp tục giảm giá. Đây là hệ quả từ làn sóng điều chỉnh kỳ vọng lợi nhuận của nhà đầu tư nhằm tăng thanh khoản trong bối cảnh thị trường dần trở nên linh hoạt hơn.

Savills khảo sát trên hơn 400 dự án chung cư tại Hà Nội cho thấy, trong quý I/2025, có tới 47% dự án ghi nhận giá thứ cấp giảm nhẹ so với quý trước, trung bình khoảng 1%, tùy từng vị trí và chất lượng dự án. Nguyên nhân chủ yếu đến từ việc nhiều nhà đầu tư đã đạt mức lợi nhuận kỳ vọng trong giai đoạn tăng giá trước, nay chủ động điều chỉnh chiến lược để thu hồi vốn và chuyển sang kênh đầu tư khác.

Dữ liệu của công ty PropertyGuru Việt Nam cũng cho thấy thị trường thứ cấp chung cư Hà Nội bắt đầu chững giá từ cuối 2024. Giá chào bán và lượng giao dịch tại nhiều dự án đã qua sử dụng có chiều hướng đi xuống so với cùng kỳ.

Quý II/2025, giá căn hộ tại Hà Nội vẫn duy trì ở mức cao và khó giảm sâu. Ảnh minh họa

Lý giải điều này, CBRE Hà Nội cho biết, chung cư Hà Nội giảm tốc là diễn biến dễ hiểu sau hai năm tăng nóng đến 35-40%. Đến hiện tại, nhiều chủ nhà đã bắt đầu điều chỉnh giá bán sau thời gian kỳ vọng bán giá cao.

Khi mặt bằng giá đã bị đẩy lên cao quá mức, nhiều chủ nhà không còn giữ được niềm tin bán giá đỉnh. Nếu không hạ giá, căn hộ sẽ rất khó giao dịch do người mua hiện nay đang dè dặt. Một trong những nguyên nhân khi giá căn hộ chững lại và suy giảm là do lực cầu đối với thị trường chung cư Hà Nội đang có sự suy giảm rõ rệt.

Giá sơ cấp tăng chậm, không còn “sốt nóng”

Ở chiều ngược lại, giá căn hộ sơ cấp (mở bán lần đầu) trong quý II/2025 được dự báo vẫn tăng nhưng đà tăng sẽ chững lại. Khả năng giảm giá sơ cấp là rất thấp, song cũng khó có hiện tượng tăng “nóng” như năm 2024.

Nguồn cung căn hộ mới tại Hà Nội dự kiến đạt khoảng 7.400 căn trong năm nay, trong đó phân khúc hạng B (trung cấp) chiếm tới 67%. Đáng chú ý, các dự án chuẩn bị ra hàng trong quý II đều nằm tại vị trí đắc địa, chất lượng xây dựng tốt và do các chủ đầu tư lớn phát triển, nên mức giá dự kiến có thể đạt xấp xỉ 100 triệu đồng/m². Trong khi đó, mặt bằng giá sơ cấp hiện dao động quanh mức 79 triệu đồng/m².

Dữ liệu từ CBRE cũng cho thấy giá bán trung bình ở thị trường sơ cấp đạt khoảng 75 triệu đồng/m² trong quý I/2025 (chưa gồm VAT, phí bảo trì và chiết khấu), chỉ tăng khoảng 3% so với quý trước mức tăng thấp nhất kể từ quý II/2023. “Giá căn hộ sơ cấp tại Hà Nội đã có 8 quý tăng liên tục. Theo quy luật thị trường, sau chu kỳ tăng mạnh, giá sẽ bước vào giai đoạn đi ngang hoặc tăng rất chậm” CBRE cho biết.

Dự báo cho các quý còn lại của năm 2025, CBRE Việt Nam cho rằng, giá nhà sẽ không giảm, nhưng tốc độ tăng chỉ dao động trong khoảng 5 - 8% so với năm 2024. Nguyên nhân là do chi phí đầu tư cao, mặt bằng giá đã neo ở mức cao, trong khi phần lớn nguồn cung mới thuộc phân khúc cao cấp.