Vì sao bất động sản khu công nghiệp vẫn ‘nóng’?

Bất chấp thị trường bất động sản dân cư và thương mại đang trải qua giai đoạn “thanh lọc” khốc liệt, bất động sản khu công nghiệp vẫn là “điểm sáng” giữ lửa cho toàn ngành.

Không ồn ào, không tạo sóng giá ảo, nhưng những chuyển động âm thầm của dòng vốn FDI, các tập đoàn sản xuất đa quốc gia, cùng làn sóng dịch chuyển chuỗi cung ứng toàn cầu đang khiến đất khu công nghiệp trở thành tài sản chiến lược.

Giữ lửa cho toàn ngành

Trong bức tranh toàn cảnh bất động sản năm 2025, sự trái ngược là điều dễ thấy. Các phân khúc như căn hộ cao cấp, biệt thự, đất nền vùng ven đều rơi vào trạng thái “ngóng vốn - vắng giao dịch”. Trong khi đó, tỷ lệ lấp đầy tại các khu công nghiệp trọng điểm như Bình Dương, Đồng Nai, Bắc Ninh, Hải Phòng... vẫn duy trì ở mức trên 80%.

Đầu tư vào bất động sản khu công nghiệp không phải “ăn may”, mà là bài toán chiến lược giữa hạ tầng, chính sách và làn sóng dịch chuyển toàn cầu. Ảnh: Báo Hải Dương

Riêng một số khu như VSIP (khu công nghiệp Việt Nam-Singapore), khu công nghiệp DEEP C tại tỉnh Quảng Ninh, khu công nghiệp Amata tại tỉnh Đồng Nai hay khu công nghiệp Nam Tân Uyên thậm chí gần như đã kín chỗ từ năm 2024. Điều gì đang giữ cho nhiệt độ bất động sản khu công nghiệp luôn ở mức cao như vậy?

Thứ nhất, đó là “làn sóng dịch chuyển chuỗi cung ứng toàn cầu” đang chuyển từ xu thế sang thực tế. Khi căng thẳng địa chính trị và các biện pháp kiểm soát thương mại của các nền kinh tế lớn vẫn chưa hạ nhiệt, các tập đoàn đa quốc gia buộc phải phân tán sản xuất để giảm rủi ro và tăng tính linh hoạt.

Việt Nam nổi lên như một điểm đến không thể bỏ qua. Sự ổn định về chính trị, chi phí lao động cạnh tranh, các hiệp định thương mại tự do thế hệ mới (CPTPP, EVFTA, RCEP...) và tốc độ cải thiện hạ tầng đáng kể đã giúp Việt Nam bước vào “tầm ngắm” của những dòng vốn dịch chuyển lớn. Và đất khu công nghiệp chính là điểm đầu tiên họ tìm kiếm khi cân nhắc đầu tư.

Thứ hai, chính phủ và các địa phương đang thay đổi tư duy quy hoạch theo hướng đồng bộ và đón đầu. Các khu công nghiệp thế hệ mới không chỉ đơn thuần là những ô đất cho thuê, mà được quy hoạch như các hệ sinh thái sản xuất hoàn chỉnh, tích hợp hạ tầng kỹ thuật, logistics, nhà ở công nhân, khu dịch vụ và thậm chí cả trung tâm đổi mới sáng tạo.

Thứ ba, sức hút của bất động sản khu công nghiệp còn đến từ sự trỗi dậy của các ngành công nghiệp mới, đặc biệt là sản xuất chip bán dẫn, công nghệ cao, ô tô điện, năng lượng tái tạo. Khi các “đại bàng” như Samsung, Apple, Lego, Foxconn, LG… liên tục mở rộng nhà máy tại Việt Nam.

“Sân chơi” của các ông lớn

Đáng chú ý, giá thuê đất khu công nghiệp tại Việt Nam hiện vẫn thấp hơn từ 20-30% so với Thái Lan và Indonesia, đây là yếu tố khiến nhà đầu tư FDI ngày càng coi Việt Nam là “trung tâm sản xuất mới” của châu Á.

Một yếu tố không thể bỏ qua là sự chuyển mình của nhà đầu tư nội địa. Nếu trước đây, phát triển khu công nghiệp là “sân chơi” của các ông lớn nhà nước hoặc doanh nghiệp có gốc vốn ngoại, thì nay hàng loạt tên tuổi tư nhân đang bước vào cuộc chơi như một xu thế tất yếu.

Từ Kinh Bắc, Viglacera, Nam Long, Becamex đến các tập đoàn mới nổi trong lĩnh vực hạ tầng công nghiệp, tất cả đều đang săn tìm quỹ đất lớn để phát triển các khu công nghiệp quy mô hàng trăm ha. Với sự tham gia của các nhà đầu tư năng động, giàu kinh nghiệm và tư duy thị trường, phân khúc bất động sản công nghiệp hứa hẹn sẽ tiếp tục sôi động hơn nữa trong những năm tới.