Yếu tố nào đẩy giá căn hộ tăng cao thời gian qua?

Thị trường bất động sản nhà ở tại Việt Nam đang trong giai đoạn đầu của quá trình phục hồi, với nguồn cung được cải thiện nhờ các nỗ lực tháo gỡ pháp lý dự án của Chính phủ và nhu cầu nhà ở mạnh mẽ khiến cho tỷ lệ hấp thụ luôn ở mức cao.

Tuy nhiên, giá nhà cao đang là rủi ro chính làm chậm đà phục hồi của thị trường bởi giá tăng sẽ càng làm hạn chế khả năng chi trả của người mua nhà.

Theo phân tích của Công ty cổ phần chứng khoán VNDIRECT, nguồn cung dự kiến sẽ tiếp tục phục hồi nhờ các dự án được tháo gỡ pháp lý. Việc tháo gỡ vướng mắc pháp lý và cải thiện quy trình cấp phép dự án đã giúp số dự án mới được phê duyệt tăng đáng kể.

Nguồn cung nhà ở dự kiến sẽ tiếp tục phục hồi nhờ các dự án được tháo gỡ pháp lý. Ảnh minh hoạ

Hiện tại, thị trường Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh tiếp tục cho thấy nhu cầu nhà ở mạnh mẽ, với tỷ lệ hấp thụ (số căn bán ra trong kỳ/số căn hộ mới mở bán) vượt 100% trong năm 2024.

Nhu cầu tại Hà Nội vẫn duy trì ở mức cao với tỷ lệ hấp thụ đạt 100,5% sau khi nguồn cung mới tăng 202,6% so với cùng kỳ, lên mức cao nhất kể từ năm 2019 trở lại đây.

Trong khi đó, tại Thành phố Hồ Chí Minh, tỷ lệ hấp thụ tăng mạnh từ 70,6% năm 2023 lên 118,8% năm 2024, chủ yếu nhờ nguồn cung mới giảm 42,2% so với cùng kỳ.

Trong giai đoạn 2025-2027, Công ty cổ phần Chứng khoán VNDIRECT nhận định tỷ lệ hấp thụ tại cả hai thị trường sẽ duy trì trên mức 95%. Trong năm 2024, khoản phải thu ngắn hạn và số tiền khách hàng ứng trước cho các nhà thầu xây dựng nhà ở lần lượt tăng 8,6% và 7,3% so với cùng kỳ.

Ngoài ra, Nghị quyết số 171/2024/QH15 của Quốc hội về thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất dự kiến có hiệu lực từ tháng 4/2025 trong giai đoạn 5 năm với nghị định hướng dẫn thi hành đang được soạn thảo.

Nghị quyết này nhằm giảm bớt tình trạng thiếu hụt nguồn cung nhà ở bằng cách cho phép các dự án nhà ở thương mại đáp ứng tiêu chí nhất định được thực hiện thông qua thỏa thuận về nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất, khắc phục những khoảng trống trong các luật sửa đổi, khi Luật Đất đai 2024 hạn chế phát triển nhà ở thương mại trên đất không phải đất ở.

Tuy nhiên, tổng diện tích đất ở trong các dự án thí điểm không được vượt quá 30% quỹ đất ở bổ sung theo quy hoạch tổng thể địa phương giai đoạn 2021-2030.

VNDIRECT nhận định một động lực ngắn hạn quan trọng hỗ trợ nhu cầu mua nhà trong năm 2025 là lãi suất cho vay sẽ duy trì ở mức thấp, phù hợp với chính sách của Ngân hàng Nhà nước.

Lãi suất cho vay thả nổi trung bình tại các ngân hàng thương mại đã nhích lên trong tháng 1/2025, trước khi giảm trở lại vào tháng 2 theo chỉ đạo của Ngân hàng Nhà nước nhằm hỗ trợ nền kinh tế.

Theo VNDIRECT, các yếu tố đẩy giá căn hộ tăng cao trong thời gian qua là nguồn cung mới chủ yếu là các dự án cao cấp, nguồn cung phân khúc tầm trung hạn chế, đẩy giá phân khúc này tăng và chi phí phát triển dự án ngày càng cao đối với các chủ đầu tư.