Giải mã giá chung cư TP. Hồ Chí Minh lập kỷ lục mới

Theo số liệu từ CBRE và Batdongsan.com.vn quý I/2025, TP. Hồ Chí Minh vừa ghi nhận mức giá chung cư trung bình vượt 72 triệu đồng/m2, một ngưỡng giá chưa từng có trong lịch sử. Thậm chí, ở khu vực Thủ Thiêm, Thảo Điền hay An Phú, giá mở bán sơ cấp đã tiệm cận 120-140 triệu đồng/m2. Điều đáng nói, mức giá này không chỉ đến từ phân khúc hạng sang mà ngay cả phân khúc trung cao cũng tăng mạnh, vượt xa ngưỡng thu nhập trung bình của người dân đô thị.

Câu hỏi đặt ra, điều gì đang khiến giá chung cư leo thang phi mã giữa lúc thị trường bất động sản còn đang trong quá trình hồi phục? Liệu đây là sự khan hiếm thật sự hay là cuộc chơi được "neo giá" bởi những bàn tay vô hình?

Nguồn cung teo tóp - cầu thực tăng vọt

Thống kê từ Sở Xây dựng TP. Hồ Chí Minh cho thấy, trong 5 năm qua, số lượng dự án mới được cấp phép giảm hơn 50%. Nghịch lý nằm ở chỗ, nhu cầu mua nhà vẫn rất lớn, đặc biệt từ người trẻ, người nhập cư, chuyên gia nước ngoài. Tuy nhiên, nguồn cung căn hộ mới lại không đủ để đáp ứng, đặc biệt ở phân khúc dưới 50 triệu đồng/m2 gần như "biến mất" hoàn toàn.

Giá chung cư TP. Hồ Chí Minh ngày càng đắt đỏ, giấc mơ an cư xa vời với người trẻ. Ảnh: Quỳnh Trần

Việc siết pháp lý, thủ tục đầu tư dự án kéo dài, cùng các vấn đề liên quan đến quy hoạch, đất công xen kẽ đã khiến nguồn cung mới nhỏ giọt. Trong khi đó, nhu cầu đầu tư căn hộ để cho thuê, giữ tài sản của giới trung lưu và thượng lưu sau dịch Covid-19 lại bùng nổ. Cung không theo kịp cầu là lý do đầu tiên khiến giá căn hộ tăng phi mã.

Chi phí đầu vào leo thang: Từ đất đai đến vật liệu xây dựng

Giá đất tại TP. Hồ Chí Minh vẫn duy trì xu hướng tăng 2 chữ số mỗi năm. Các khu đất vàng dọc sông Sài Gòn, quanh tuyến metro hay gần sân bay Long Thành tương lai đều được định giá rất cao. Thêm vào đó, giá vật liệu xây dựng tăng mạnh từ 2022 đến nay đã “đội” giá thành căn hộ lên thêm 10-15%.

Theo một số chủ đầu tư, tổng chi phí xây dựng 1m2 căn hộ tại TP. Hồ Chí Minh hiện dao động từ 30-40 triệu đồng/m2. Với áp lực chi phí như vậy, nếu không bán giá cao, doanh nghiệp không thể thu hồi vốn và tái đầu tư.

Bàn tay vô hình của các đại gia địa ốc?

Một khía cạnh khác ít được nhắc đến là chiến lược “neo giá” của nhiều doanh nghiệp bất động sản. Khi nguồn cung mới nhỏ giọt, nhiều chủ đầu tư đã lựa chọn chia nhỏ giai đoạn bán hàng, tung hàng giới hạn nhằm tạo cảm giác “hàng hiếm, giá cao là hợp lý”. Điển hình là nhiều dự án tại Thủ Đức chỉ mở bán 50-100 căn/lần, giữ lại phần lớn giỏ hàng để quan sát phản ứng thị trường.

Chiêu thức này không mới, nhưng lại rất hiệu quả trong tâm lý người mua chuộng đầu tư hoặc sợ mất cơ hội. Kết quả là giá căn hộ “bị dẫn dắt” không hoàn toàn phản ánh quy luật thị trường tự do, mà phần nào bị chi phối bởi chiến lược của người bán.

Người mua thực ở đâu giữa cơn sốt giá?

Thống kê từ các sàn giao dịch cho thấy, tỷ lệ người mua để ở thực sự chỉ chiếm khoảng 30-35% tổng giao dịch. Còn lại là giới đầu tư thứ cấp, hoặc người mua để cho thuê, giữ tài sản. Đáng lo ngại hơn, phân khúc có giá dưới 2 tỷ đồng/căn gần như “mất hút” khỏi bản đồ căn hộ TP. Hồ Chí Minh.

Nhiều người trẻ có thu nhập trung bình đành chấp nhận "ra ngoài vành đai", chuyển hướng về Bình Dương, Long An, Đồng Nai. Đây là hậu quả rõ rệt của việc mất cân đối cung - cầu và lệch pha phân khúc.