Xu hướng đầu tư bất động sản nào 'lên ngôi' trước sáp nhập tỉnh?

Đất nền: ‘Ngôi sao’ sáng nhất

Thị trường bất động sản tại các tỉnh giáp ranh Thủ đô Hà Nội sau một khoảng thời gian trầm lắng thì hiện bắt đầu ‘nóng’ lên khi có thông tin sáp nhập tỉnh. Đất nền trở thành phân khúc được nhà đầu tư săn đón mạnh mẽ, với bảng giá đất năm 2025 mới được công bố hứa hẹn tạo ra những biến động lớn trong thời gian tới.

Theo ghi nhận, phân khúc đất nền đang thu hút sự quan tâm đặc biệt của các nhà đầu tư. Lý do chính là họ kỳ vọng giá đất sẽ tăng mạnh khi quy hoạch và phát triển hạ tầng đồng bộ hơn.

Phân khúc đất nền đang thu hút sự quan tâm đặc biệt của các nhà đầu tư. Ảnh: Triệu Vương

Tại TP. Việt Trì (Phú Thọ), giá đất tại các xã, phường trung tâm như Thanh Miếu, Gia Cẩm, Thọ Sơn, Bạch Hạc, Sông Lô, Trưng Vương… cũng tăng mạnh so với cuối năm 2024. Nguyên nhân chính xuất phát từ tin đồn sáp nhập tỉnh Phú Thọ, Vĩnh Phúc và Hòa Bình, với trụ sở hành chính dự kiến đặt tại Phú Thọ, đã kích thích làn sóng đầu tư mạnh mẽ.

Không kém phần sôi động, tại tỉnh Vĩnh Phúc, bảng giá đất mới áp dụng từ năm 2025 đã có những mức điều chỉnh đáng chú ý tại nhiều khu vực. Theo đó, hơn 84% các vị trí có giá đất tăng từ 1 - 1,5 lần, khoảng 10% vị trí tăng 1,5 - 3 lần so với bảng giá đất trước đó. Đặc biệt, có hơn 54 vị trí ghi nhận mức tăng mạnh từ 5 - 8 lần, chiếm khoảng 1% tổng số địa điểm được điều chỉnh.

Ngoài ra, thị trường bất động sản tại Bắc Giang bắt đầu sôi động trở lại là do địa phương này vốn có vị trí gần Thủ đô Hà Nội và thuộc hành lang công nghiệp Phú Thọ - Thái Nguyên - Bắc Giang - Hà Nội. Cũng như Bắc Giang đã và đang phát triển các tuyến giao thông trọng điểm kết nối với tỉnh, thành phố: Hà Nội, Bắc Ninh, Thái Nguyên, Hải Dương…

Không dừng lại ở đó, thị trường đất nền cũng dậy sóng tại Hưng Yên khi ghi nhận mức trúng đấu giá khủng. Theo đó, ngày 5/3, UBND xã Dân Tiến (huyện Khoái Châu, tỉnh Hưng Yên) phối hợp với Công ty Đấu giá hợp danh Đấu giá Việt Nam tổ chức đấu giá quyền sử dụng 41 lô đất. Kết thúc phiên đấu giá, mức giá trúng cao nhất lên tới hơn 158 triệu đồng/m2, mức giá trung bình thấp nhất là 66 triệu đồng/m2. Cả hai mức trúng này đều bỏ xa giá khởi điểm. Chưa dừng lại ở đó, thị trường đất đấu giá Hưng Yên dự báo sẽ tiếp tục sôi nổi khi sắp đấu giá hàng trăm thửa đất tại các huyện như Kim Động, Tiên Lữ, Phù Cừ…

Về phía các tỉnh Hà Nam, Bắc Ninh cũng ghi nhận sự xuất hiện của hàng loạt dự án siêu đô thị, nhà ở của chủ đầu tư lớn khiến giá đất ở quanh những dự án này tăng gấp 2, thậm chí gấp 3.

Nhu cầu sở hữu đất nền để xây dựng nhà ở cũng đang gia tăng, đặc biệt khi giá chung cư tại các đô thị lớn liên tục thiết lập mặt bằng giá mới. Các khu vực vùng ven các đô thị lớn, nơi có cơ sở hạ tầng giao thông cải thiện, cũng trở thành tâm điểm thu hút sự chú ý. Các dự án có tiện ích đầy đủ, pháp lý minh bạch và kết nối thuận lợi sẽ có lợi thế cạnh tranh cao trên thị trường.

Chung cư: Phân khúc chủ lực

Bên cạnh đất nền, phân khúc chung cư vẫn giữ vai trò chủ lực trên thị trường bất động sản. Đặc biệt là tại các đô thị lớn, nhu cầu về căn hộ chung cư vẫn rất cao do quá trình đô thị hóa và gia tăng dân số. Hơn nữa, chung cư còn là sản phẩm đáp ứng đủ nhu cầu đầu tư dòng tiền hay đầu tư chờ tăng giá.

Phân khúc chung cư cao cấp và hạng sang sẽ tiếp tục dẫn dắt thị trường bất động sản tại các thành phố lớn như Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh về cả nguồn cung và mặt bằng giá.

Phân khúc chung cư cao cấp và hạng sang sẽ tiếp tục dẫn dắt thị trường bất động sản. Ảnh: Văn Anh

Bên cạnh đó, phải kể đến việc áp dụng bảng giá đất mới dẫn đến chi phí đầu vào của doanh nghiệp cao hơn, khiến đầu ra cũng sẽ cao hơn. Với các dự án đã được phê duyệt chủ trương từ trước, sau khi khơi thông về mặt pháp lý, nhiều chủ đầu tư đã tái khởi động lại dự án và thấy rằng nếu tiếp tục làm dự án theo phương án sản phẩm cũ thì không đáp ứng được nhu cầu của khách hàng. Khi không thể triển khai dự án sẽ dẫn đến việc khó mua bán, sáp nhập M&A. Những chủ đầu tư, nhà phát triển bất động sản lớn mạnh, có nguồn tài chính tốt sẽ có lợi thế để mua được quỹ đất đẹp.

Mặt khác, theo dự báo từ OneHousing, nguồn cung căn hộ trung cấp sẽ gần như biến mất khỏi hai thị trường Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh. Lượng sản phẩm chung cư mở mới tại thị trường Hà Nội năm 2025 ước đạt khoảng 30.000 căn. Trong đó, khoảng 60-70% căn hộ cao cấp và 30-40% căn hộ hạng sang.

Tại thị trường TP. Hồ Chí Minh, nguồn cung mở mới năm 2025 dự báo sẽ có khoảng 12.000 căn, trong đó nguồn cung cao cấp và hạng sang chiếm tới 88% (phân khúc cao cấp chiếm 42%, hạng sang chiếm 46%).

Giá chung cư tại các đô thị lớn liên tục thiết lập mặt bằng giá mới, tạo thêm động lực cho sự phát triển của phân khúc đất nền.

Cảnh báo nguy cơ ‘bong bóng’

Trước tình trạng này, nhiều chuyên gia và chính quyền địa phương đã lên tiếng cảnh báo về nguy cơ vỡ ‘bong bóng’ bất động sản. Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), khuyến nghị nhà đầu tư cần giữ "cái đầu lạnh", tỉnh táo, không chạy theo các cơn sốt và tâm lý đám đông.

Với mức tăng giá đất ấn tượng và sự quan tâm lớn từ nhà đầu tư, bất động sản tại các tỉnh giáp ranh Hà Nội đang đứng trước cơ hội lớn, nhưng cũng tiềm ẩn không ít rủi ro. Để đảm bảo phát triển bền vững, các tỉnh cần cân bằng cung – cầu, đẩy mạnh hạ tầng và kiểm soát tình trạng "sốt" đất ảo.