TP. Hồ Chí Minh lên phương án đấu giá 3.800 căn hộ tái định cư

Chuẩn bị đấu giá 3.800 căn hộ tái định cư

Đây là dự án nằm trong khu đất rộng hơn 38ha, thuộc chương trình căn hộ tái định cư lớn nhất từ trước đến nay trên địa bàn TP. Hồ Chí Minh. Hiện trạng gần 3.800 căn hộ chung cư tại khu đô thị mới Thủ Thiêm đang bị bỏ hoang, chỉ có một số ít người dân đến ở. Được hoàn thành từ năm 2015, sau 8 năm hoạt động dự án trải qua ít nhất 3 lần đấu giá thất bại.

Hàng ngàn căn hộ tái định cư Thủ Thiêm bị bỏ trống nhiều năm đang chờ đấu giá lại

Các căn hộ tại đây được lần đầu đấu giá vào năm 2017 không thành công khi không có đơn vị nào tham gia, giá khởi điểm thời điểm đó là 8.800 tỉ đồng. Lần thứ hai vào tháng 2/2018 giá 9.100 tỉ đồng nhưng không thành công. Tiếp lần thứ 3 vào tháng 6/2021, giá 9.900 tỷ đồng nhưng không có nhà đầu tư mua.

Nguyên nhân khiến việc 3 lần thành phố đưa ra đấu giá nhưng không ai mua do tổng mức giá quá lớn, trong khi giá khởi điểm cao, cộng với chất lượng nhà chung cư và thiết kế đã xuống cấp, lạc hậu so với mặt bằng căn hộ thương mại hiện nay.

Hiện TP. Hồ Chí Minh đang chuẩn bị cho lần đấu giá sắp tới. Nếu đầu giá thành công các căn hộ này sẽ dự kiến trở thành nhà ở thương mại. Nhà đầu tư có quyền bán căn hộ cho người tiêu dùng hoặc cải tạo nâng cấp rồi bán lại hoặc chuyển nhượng cho nhà đầu tư khác theo dự án đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

Theo ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh (HoREA), mức giá khởi điểm vẫn còn quá cao so với giá giao dịch trên thị trường. Chưa kể, đã qua nhiều năm, chất lượng các căn hộ hiện đang xuống cấp. Do đó, để buổi đấu giá thành công, Hiệp hội này kiến nghị cần giảm mức giá khởi điểm lần này phải thấp hơn lần 3. Bởi khi đấu giá thành công thì nhà đầu tư còn phải cải tạo, nâng cấp, thậm chí phải đầu tư bổ sung những tiện ích, dịch vụ và kết cấu hạ tầng của dự án này, có nghĩa là từ một dự án tái định cư chuyển thành một khu nhà ở thương mại bình thường.

Đồng tình với việc giảm giá khởi điểm, các chuyên gia cũng cho rằng khi nhà đầu tư tham gia thì họ vẫn đặt bài toán về lợi nhuận. Trong khi đó, doanh nghiệp đang phải tái cơ cấu và thanh khoản đang sụt giảm mạnh thì kỳ vọng đấu giá được mức cao khó khả thi. Ngoài ra, sau khi doanh nghiệp trúng đấu giá phải nộp đủ số tiền trong 3 tháng. Điều này vốn dĩ không dễ thực hiện đối với hầu hết các nhà đầu tư bất động sản hiện nay.

Đây cũng là lý do khi các căn hộ tái định cư được đưa ra đấu ra đều không thành công. Điển hình có thể kể tới như khu tái định cư với tổng vốn hơn 1.000 tỷ đồng tại xã Vĩnh Lộc B, huyện Bình Chánh được đưa vào hoạt động năm 2011 và kỳ vọng trở thành một khu đô thị kiểu mẫu song thời điểm hiện tại, khu tái định cư này dần bị quên lãng bởi đường xá đi lại khó khăn, nhiều tiện ích phục vụ cư dân không có. Để giải quyết tình trạng này, vào năm 2019, UBND TP. Hồ Chí Minh đã bán đấu giá tài sản tạo lập bằng nguồn vốn ngân sách Nhà nước đối với 953 căn hộ chung cư tại Khu dân cư Vĩnh Lộc B, huyện Bình Chánh để thu hồi vốn ngân sách Nhà nước. Tuy nhiên cho đến thời điểm hiện tại việc đấu giá này vẫn chưa được thực hiện.

Giải bài toán căn hộ tái định cư

Theo Sở Xây dựng TP. Hồ Chí Minh, hiện có khoảng 9.434 căn hộ và hơn 2.500 nền đất tái định cư để trống tại 163 dự án. Trong đó, một số được quản lý để chờ bán đấu giá (gần 4.800 căn hộ), số khác chờ bố trí tái định cư (hơn 2.000 căn hộ). Trong khi đó, chi phí cho việc quản lý, bảo trì gần 10.000 căn hộ rất tốn kém, bởi căn hộ để trống vẫn phải làm vệ sinh và quản lý hàng ngày.

Mặc dù thời gian qua, TP. Hồ Chí Minh đã có chủ trương cho đấu giá các căn hộ tái định cư còn tồn đọng nhưng việc bán với số lượng lớn như cả dự án hoặc theo lô sẽ khó có nhà đầu tư nào mạo hiểm để kinh doanh. Mặt khác, nhiều bất cập, hạn chế của nhà tái định cư đã được chỉ ra vẫn chưa được khắc phục, rất khó thuyết phục người mua.

Vì vậy, nên tính đến phương án chia thành các gói nhỏ từ 5 - 10 căn cho những nhà đầu tư nhỏ mua hoặc bán trực tiếp từng căn cho người dân có nhu cầu ở thật sự. Tạo điều kiện thuận lợi để các nhà đầu tư tham gia quá trình xây dựng, chỉnh trang các căn hộ phù hợp thật sự với nhu cầu của người ở.

Cần sớm có cơ chế, giải pháp để bán đấu giá cho các đối tượng có nhu cầu sử dụng thật sự, với mức giá phù hợp và được sự hỗ trợ của ngân hàng cho vay vốn dài hạn. Có thể xem xét chuyển đổi công năng thành nhà ở xã hội, nhà thuê mua, nhà cho cán bộ công nhân viên chức nhà nước hoặc là nhà ở thương mại vừa túi tiền bán cho người đang có nhu cầu và mua nhà lần đầu…

Phải tính đến lợi ích cấp thiết và giải quyết sớm việc đấu giá hàng ngàn căn tái định cư này chứ không phải là tăng thu ngân sách từ việc đấu giá. TP. Hồ Chí Minh cần mạnh dạn đề xuất các bộ, ngành và Chính phủ cho chuyển nhà tái định cư sang nhà ở xã hội, bán cho các đối tượng đang có nhu cầu thật sự. Công tác triển khai nhà tái định cư cũng cần đổi mới, phân tích, dự báo nhu cầu một cách chính xác để cân đối với khả năng đáp ứng, phân bổ hợp lý.