Lấy ý kiến Dự thảo Luật đất đai (sửa đổi) tại TP. Hồ Chí Minh

Tại hội thảo Lấy ý kiến Dự thảo Luật đất đai (sửa đổi) diễn ra chiều ngày 15/3 tại TP. Hồ Chí Minh, nhiều ý kiến chỉ ra: Theo quy định tại dự thảo luật, doanh nghiệp Việt Nam được quyền thế chấp bằng quyền sử dụng đất cho các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam, tại tổ chức kinh tế khác hoặc cá nhân theo quy định của pháp luật. Dự thảo chưa quy định doanh nghiệp Việt Nam được phép thế chấp quyền sử dụng đất cho tổ chức kinh tế nước ngoài để có thể vay vốn hoạt động.

Hội thảo lấy ý kiến dự thảo Luật đất đai (sửa đổi) được tổ chức tại TP. Hồ Chí Minh.

Đối với vấn đề này, ông Darryl Dong - Phó Giám đốc Quốc gia Việt Nam, Tổ chức Tài chính Quốc tế (IFC) - cho biết: Việc sử dụng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền trên đất (“bất động sản”) làm tài sản thế chấp để huy động vốn từ các tổ chức tài chính quốc tế là một giải pháp vốn hóa đất đai quan trọng, đã được áp dụng ở nhiều nước trên thế giới.

Tuy nhiên theo ông Darryl Dong ở Việt Nam lại chưa cho phép doanh nghiệp trong nước thế chấp quyền sử dụng đất để vay vốn quốc tế, dù Việt Nam đã hội nhập sâu rộng thông qua việc tham gia hàng loạt Hiệp định thương mại tự do (FTA), đặc biệt là Hiệp định Đối tác Toàn diện và Tiến bộ xuyên Thái Bình Dương (CPTPP), Hiệp định Thương mại tự do Việt Nam - EU (EVFTA).

“Việc hạn chế này làm giảm nguồn tài trợ quốc tế cho các doanh nghiệp Việt Nam và làm tăng chi phí vay vốn của doanh nghiệp Việt Nam, dẫn đến giảm lợi thế cạnh tranh so với doanh nghiệp nước ngoài một cách đáng kể. Cụ thể, lãi suất vốn vay nước ngoài của doanh nghiệp Việt Nam sẽ bị dội lên do rủi ro khoản vay cao hơn thông thường và bên cho vay sẽ tính vào lãi suất cho vay”- ông Darryl Dong nhận định.

Liên quan đến vấn đề này, Luật sư Nguyễn Văn Hậu - Ủy viên Thường vụ Liên đoàn Luật sư Việt Nam, Phó Chủ nhiệm Đoàn Luật sư TP. Hồ Chí Minh- cho rằng, việc các doanh nghiệp Việt Nam thế chấp tài sản cho tổ chức tài chính nước ngoài đã từng có tiền lệ, tuy nhiên các tiền lệ này là xoay quanh vấn đề “cho phép thế chấp tài sản gắn liền với đất”. Nghĩa là thế chấp các loại hình như nhà ở, văn phòng, bất động sản gắn liền, còn quyền sử dụng đất thì các doanh nghiệp vẫn còn hạn chế thế chấp bởi quy định pháp luật cùng các văn bản hướng dẫn hiện hành vẫn chưa điều chỉnh rõ ràng về vấn đề này.

Theo Luật sư Nguyễn Văn Hậu, hiện nay có hai luồng ý kiến được đưa ra là cho phép “thế chấp trực tiếp cho tổ chức tài chính nước ngoài” hoặc “thế chấp gián tiếp cho tổ chức tín dụng trong nước dựa trên ủy thác của bên cho vay nước ngoài”.

“Theo ý kiến của tôi thì đề xuất “Thế chấp gián tiếp cho tổ chức tín dụng trong nước dựa trên ủy thác của bên cho vay nước ngoài” mang tính khả thi hơn khi áp dụng trong thực tế và đảm bảo tuân thủ đúng các nguyên tắc về xác lập quyền sử dụng đất và quyền sở hữu bất động sản theo pháp luật Việt Nam, việc tăng tính khả thi khi áp dụng trên thực tế cũng dễ thực thi hơn so với phương án “thế chấp trực tiếp cho tổ chức tài chính nước ngoài”- Luật sư Nguyễn Văn Hậu cho biết.

Ngoài vấn đề trên, tại hội thảo này, các ý kiến cũng đề xuất điều chỉnh viêc xây dựng bảng giá đất hàng năm. Cụ thể, TS Nguyễn Vinh Huy - Phó Chủ tịch Hiệp hội Doanh nghiệp TP. Hồ Chí Minh - cho biết: Điều 154 của dự thảo quy định "bảng giá đất được xây dựng định kỳ hàng năm được công bố công khai và áp dụng từ ngày 1 tháng 1 của năm" chưa mang tính khả thi.

Việc xây dựng bảng giá đất hàng năm theo ông Huy có ưu điểm là bảo đảm sự cập nhật kịp thời với biến động giá đất trên thị trường. Tuy nhiên, Luật Đất đai hiện hành quy định bảng giá đất được xây dựng định kỳ 5 năm một lần thì quá lạc hậu. Từ đó, ông Huy đề nghị không nên quy định xây dựng bảng giá đất định kỳ hằng năm mà nên quy định điều chỉnh bảng giá đất khi có biến động từ 20% trở lên.

Ngoài ra, với những quy định tại dự thảo, cơ quan quản lý giá đất khó cũng có thể thu thập đầy đủ dữ liệu và chuẩn xác về "giá đất phổ biến trên thị trường" cũng như xác định thế nào là "biến động giá đất". Vì vậy, đề nghị cơ quan soạn thảo cân nhắc xem dữ liệu công chứng và dữ liệu khai thuế sử dụng đất là nguồn để xác định giá đất phổ biến trên thị trường và là căn cứ để đánh biến động giá đất.