Chuyên gia hiến kế giải pháp 'ghìm cương' giá bất động sản 'nhảy múa'

Giá đất “nhảy múa”

Sau cơn “khát” chung cư ở các thành phố lớn như Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh… đất nền, nhà biệt thự, liền kề cũng được đẩy giá lên chóng mặt nhất là những khu đất vùng ngoại thành thành phố.

Theo tìm hiểu của phóng viên Báo Công Thương, giá bán biệt thự, liền kề Hà Nội đang có xu hướng nhích nhẹ so với cuối năm ngoái, dao động phổ biến ở mức 10-15%.

Nằm trên trục đường Nguyễn Xiển (Thanh Xuân), The Manor Central Park ghi nhận giá giao dịch tăng trung bình 10% so với cuối năm ngoái, ở mức phổ biến 32-35 tỷ đồng/căn.

Khu đô thị The Manor Central Park ghi nhận giá giao dịch tăng trung bình 10%. Ảnh: Ngọc Hoa

Trong vai nhà đầu tư, phóng viên báo Công Thương tiếp cận với anh Hà - một môi giới bất động sản đang rao bán hàng loạt căn nhà liền kề dự án Hinode Royal Park. Trong giỏ hàng của môi giới này, giá bán các căn nhà liền kề dao động 13-26 tỷ đồng.

Đơn cử, căn góc mặt đường Thảo Viên, mặt tiền 5m, diện tích 100m2, khu Anh Quốc có giá bán khoảng 14 tỷ đồng (đã bao gồm phí chuyển nhượng). Bên cạnh đó, có giá cao nhất trong giỏ hàng của môi giới này là căn liền kề có diện tích 135m2, đường 30m được rao hơn 26 tỷ đồng (trong đó tiền xây dựng là 2,5 tỷ đồng).

Theo đó, hiện biệt thự, liền kề dự án tại dự án Hinode Royal Park, đang được chào bán ở phổ giá 120-150 triệu đồng/m2. Trong khi đó, vào tháng 10/2022 đến tháng 5/2023, giá bán nhiều căn dự án Hinode Royal Park chỉ dao động khoảng 90-100 triệu đồng/m2.

Bên cạnh đó, từ khoá “đấu giá đất ngoại thành Hà Nội” đang gây sốt trên thị trường bất động sản. Nguyên do là các phiên đấu giá gần đây đã thu hút tới hàng nghìn bộ hồ sơ tham gia, với giá trúng cao gấp nhiều lần giá khởi điểm.

Giá đất có dấu hiệu "sốt ảo" khi tại 2 phiên đấu giá đất ở huyện Thanh Oai và Hoài Đức đã vượt 100 triệu đồng/m2, cao gấp nhiều lần giá khởi điểm. Các chuyên gia nhận thấy, giá đất đấu giá ở khu vực chưa có hạ tầng, tiện ích, dân cư thưa thớt mà cao như vậy là bất thường, có dấu hiệu sốt ảo.

Do vậy, hàng loạt câu hỏi được đưa ra: Liệu có đầu cơ thổi giá đất nông thôn ngoại thành Hà Nội? Hệ lụy ra sao từ sốt đất đấu giá?...

Trước những bất cập và sự thất thường của thị trường, vấn đề đặt ra, làm thế nào để thị trường bất động sản minh bạch, lành mạnh vẫn là câu hỏi thường trực, đặc biệt của những người lao động thu nhập thấp với khao khát với giấc mơ "an cư lạc nghiệp".

Lý giải về nguyên nhân dẫn đến "cơn sốt" đất trong thời gian gần đây tại Hà Nội, giới chuyên gia bất động sản cho rằng, nguồn cơn bắt đầu từ việc một số huyện vùng ven sắp được lên quận, đang đẩy mạnh đầu tư hạ tầng xã hội.

Nhiều tuyến đường liên huyện, liên xã được mở rộng, trải nhựa, mang lại bộ mặt khang trang cho vùng nông thôn. Đặc biệt, tuyến đường Vành đai 4 quanh trung tâm Hà Nội hình thành ngày càng rõ, hứa hẹn tiềm năng phát triển kinh tế lớn. Song thực tế, thị trường đất có thực sự khởi sắc như nhiều nhà đầu tư kỳ vọng?

Giải pháp ngăn chặn "thổi giá ảo"

Trao đổi với phóng viên Báo Công Thương, GS. Đặng Hùng Võ - nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho biết, theo đánh giá của Bộ Xây dựng, với giá nhà như hiện nay tỷ lệ người dân không đủ khả năng mua nhà lên tới 80%.

Do vậy, để tránh hạn chế những chiêu trò “thổi giá", ngăn chặn tình trạng đất sốt ảo, cần có những biện pháp răn đe cụ thể như biện pháp thuế chứ không nên dùng mệnh lệnh hành chính.

"Tôi cho rằng, nếu không dùng đến biện pháp thuế sẽ không bao giờ ngăn chặn được tình trạng sốt đất ảo. Thực tế, những năm qua, sốt đất vẫn lặp lại mà chưa xử lý triệt để được, mặc dù có nhiều biện pháp được triển khai cùng lúc. Khi đất đóng thuế cao lên, giá cao sẽ hạn chế được tình trạng tích trữ đất. Đồng thời, khi đó giá sẽ hạ xuống đảm bảo bình ổn giữa cung và cầu", ông Võ nêu quan điểm.

Cần có những biện pháp ngăn chặn "thổi giá ảo". Ảnh: Ngọc Hoa

Cũng theo chuyên gia, chỉ khi đầu cơ được kiểm soát, giá bất động sản mới có thể giảm, từ đó tạo điều kiện nâng cao năng lực cạnh tranh của nền kinh tế, đồng thời người có thu nhập trung bình và thu nhập thấp dễ dàng tiếp cận nhà ở.

Do vậy, biện pháp hiệu quả và căn cơ nhất hiện nay là đánh thuế nhà đất. "Nếu biện pháp này chưa được áp dụng thì khó có thể hạ được “sốt” giá đất. Thuế bất động sản sẽ chặn sốt đất, ngăn ngừa đầu cơ, tích trữ bất động sản dưới dạng có nhà đất nhưng để hoang hóa hoặc giữ đất nhưng đầu tư cầm chừng, sử dụng đất không hiệu quả”, ông Võ phân tích.

Ngoài ra, nếu áp thuế bất động sản sẽ ngăn chặn tình trạng sốt đất cục bộ xảy ra trong quá trình đô thị hóa như: thành lập các khu kinh tế mới, chuyển từ huyện thành quận...Đồng thời, việc áp dụng đánh thuế lũy tiến vào những trường hợp nhận chuyển nhượng rồi sau đó chuyển nhượng ngay trong thời gian ngắn cũng là một giải pháp hiệu quả.

Cụ thể, với những trường hợp "lướt sóng", mua nhanh bán nhanh thì cần đánh thuế cao và có mức thuế riêng đánh vào giá trị tài sản tăng thêm do đầu tư của người khác mang lại.

Tuy nhiên, chuyên gia lưu ý, cần xem lại cách đánh thuế bất động sản hiện nay theo hướng không chỉ để tăng thuế mà quan trọng phải để việc áp thuế đạt hiệu quả cao.

Thực tế, nhằm ổn định và thúc đẩy thị trường phục hồi rõ nét, mới đây, Quốc hội đã ban hành Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản.

Nhiều dự báo cho rằng sốt đất có thể tiếp tục tăng lên trong thời gian tới, vì vậy những giải pháp ngăn chặn đầu cơ, thổi giá, tạo sốt ảo ngay từ lúc này là đặc biệt cần thiết, nhằm ổn định thị trường.

Theo các chuyên gia, các nhà đầu tư, cần chú ý 3 yếu tố để tạo nên sức hút của một lô đất là mục tiêu phát triển của địa phương, sự gia tăng của mật độ dân cư và tầm nhìn dài hạn trong kế hoạch sử dụng đất của chính quyền. Để đảm bảo an toàn, các nhà đầu tư cần nhắm đến những khu vực tiềm năng, chọn ra những nơi không bị thổi bong bóng giá ảo, hạn chế những lô bán sang tay quá nhiều lần, tỉnh táo trước các chiêu trò của môi giới, “cò” đất.