Đất nền ven đô: Cơn sốt ảo hay “bẫy” đầu tư?

Giá đất nền “nhảy múa”

Theo ghi nhận của Báo Công Thương, thời gian qua, phân khúc đất nền vùng ven tại Hà Nội như huyện Hoài Đức, Thanh Oai, Thạch Thất… liên tục tăng cao, đáng chú ý, nhiều nơi đã vượt ngưỡng 100 triệu đồng/m2. Đặc biệt, giá đất qua một số phiên đấu đã khiến nhiều người “choáng váng” trước sức “nóng” của mặt hàng này.

Mới đây, 19 thửa đất địa phận xã Tiền Yên (huyện Hoài Đức, Hà Nội) cách trung tâm Hà Nội khoảng 20km nhưng được đấu giá thành công với giá trúng cao nhất lên tới 133,3 triệu đồng/m2.

Trước đó, tại huyện Đan Phượng, vào ngày 28/7, có 85 lô đất được đem ra đấu giá, với 1.252 bộ hồ sơ tham gia, tỷ lệ chọi là 14,7 hồ sơ/lô. Kết quả trúng đấu giá gây sốc nhất lên đến 99,2 triệu đồng/m2, gấp hơn 2 lần giá khởi điểm.

Dự án Hinode Royal Park, Hoài Đức được các môi giới cho biết luôn "khan" hàng. Ảnh: Đỗ Nga

Sau Đan Phượng, huyện Thanh Oai cũng trở thành “chảo lửa” đấu giá khi 68 lô đất (xã Thanh Cao) có diện tích từ 68 - 85m2 thu hút gần 1.600 người tham dự, gần 5.000 bộ hồ sơ với giá khởi điểm từ 8,6 - 12,5 triệu đồng/m2. Phiên đấu giá kỷ lục khi kết quả đấu giá trúng cao nhất lên đến 100,5 triệu đồng/m2; hầu hết các lô đất đều có giá trúng từ 63 - 80 triệu đồng/m2. So với giá khởi điểm, giá trúng đấu giá các lô đất cao gấp từ 5 - 8 lần.

Sự "nhảy múa" chóng mặt của giá đất nền ven đô khiến nhiều chuyên gia bất động sản lo ngại về một "cơn sốt ảo" nguy hiểm. Bởi lẽ, giá trị thực của đất nền chưa được phản ánh chính xác và có thể bị "thổi phồng" bởi tâm lý đám đông và những lợi ích nhóm.

Thực tế cho thấy, sau những phiên đấu giá "khủng" là những lô đất được rao bán với giá chênh lệch lớn. Tuy nhiên, sau một thời gian ngắn "thổi giá", khi bong bóng bị xì, nhiều nhà đầu tư chỉ còn cách bán cắt lỗ để giảm thiểu thiệt hại.

Lý giải về nguyên nhân dẫn đến "cơn sốt" đất đấu giá trong thời gian gần đây tại một số vùng ven Hà Nội, giới chuyên gia bất động sản cho rằng, nguồn cơn bắt đầu từ việc một số huyện vùng ven sắp được lên quận, đang đẩy mạnh đầu tư hạ tầng xã hội.

Nhiều tuyến đường liên huyện, liên xã được mở rộng, trải nhựa, mang lại bộ mặt khang trang cho vùng nông thôn. Đặc biệt, tuyến đường Vành đai 4 quanh trung tâm Hà Nội hình thành ngày càng rõ, hứa hẹn tiềm năng phát triển kinh tế lớn. Song thực tế, thị trường đất có thực sự khởi sắc như nhiều nhà đầu tư kỳ vọng?

Tránh cuốn theo những “cơn sốt ảo”

Trao đổi với Báo Công Thương về vấn đề này, GS Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường chỉ ra, giá trúng đấu giá đất tại các huyện ngoại thành Hà Nội, cách trung tâm thành phố từ 30-40km được đẩy lên hơn 100 triệu đồng/m2 có yếu tố bất thường.

Chuyên gia cho rằng, hành vi thao túng thị trường bất động sản tạo giá ảo rất nguy hiểm, ảnh hưởng trực tiếp đến người mua, không khác gì việc thao túng thị trường chứng khoán. Điều này khiến cho thị trường bất động sản thiếu minh bạch và không ổn định, trong khi Nhà nước chưa có chế tài xử lý mạnh.

Khu đất nền tại huyện Hoài Đức (Hà Nội) vừa tổ chức đấu giá

“Quốc hội vừa thông qua Luật Kinh doanh bất động sản. Trong đó, quy định cụ thể việc cấm phân lô bán nền tại các đô thị đặc biệt, đô thị loại 1, đô thị loại 2, đô thị loại 3. Tuy thời gian qua chúng ta đã siết phân lô, bán nền nhưng vẫn thiếu công cụ duy nhất là thuế bất động sản để ổn định giá thị trường”, ông Võ cho biết thêm.

Dưới góc độ tầm nhìn dài hạn, theo GS Đặng Hùng Võ, đầu tiên, phải xác định việc đưa đất ra thị trường là để phục vụ quá trình đầu tư, phát triển. Việc đấu giá đất không phải là để thu tiền mà nó phải căn cứ vào kế hoạch phát triển kinh tế xã hội của địa phương.

Các địa phương cần xác định rõ, nếu bán đất lấy tiền thì chẳng qua là đem tài nguyên ra để "ăn" thôi. Trong khi, mục tiêu hàng đầu là phải phục vụ quá trình đầu tư phát triển sao cho mang lại hiệu quả kinh tế xã hội tốt nhất. Do đó nó phải căn cứ vào kế hoạch, quy hoạch, chiến lược đầu tư phát triển, rồi phải sử dụng sao cho tiết kiệm, đạt hiệu suất sử dụng là cao nhất.

Đưa ra cảnh báo về nhiều rủi ro tiềm ẩn trước thực trạng này, TS. Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho rằng, nhà đầu tư cần cẩn trọng vì dù trở thành điểm "nóng" nhưng giao dịch đất nền vẫn chưa thực sự là phân khúc có thanh khoản mạnh, một số khu vực nóng thật nhưng cũng có những khu vực xuất hiện hiện tượng thổi giá với ý định thao túng thị trường.

“Hà Nội là một đô thị trọng điểm với đặc điểm đất chật người đông, cung bất động sản luôn không đủ sức cầu nên hoàn toàn có khả năng nhà đầu tư thông đồng tham gia đấu giá, đẩy giá đất khu vực lân cận tiệm cận mặt bằng giá mới để kiếm lời. Giá đất có thực sự đã cao tới như vậy hay không cần quan tâm là thực tiễn thời gian tới các nhà đầu tư trúng đấu giá có thực sự thực hiện việc thanh toán hay không. Câu chuyện đấu giá bỏ cọc tại Thủ Thiêm vẫn còn đó để cho chúng ta có cái nhìn thực tế hơn về tình trạng sốt đất này", ông Đính dẫn chứng.

Chuyên gia cho rằng việc giá đất tăng cao ở những khu vực đã được đầu tư hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và dự án đã có kết nối đồng bộ với hệ thống hạ tầng chung là hết sức bình thường; nhưng những dự án đấu giá đất mới chỉ có hạ tầng cơ bản mà giá tăng cao là không bình thường, vì nó không đúng với giá trị thực và phá vỡ mặt bằng chung.

Bên cạnh đó, các chuyên gia bất động sản dự báo từ nay đến cuối năm, đất đấu giá tiếp tục sôi động khi bảng giá đất mới chưa được áp dụng, việc xác định giá khởi điểm áp dụng theo khung giá của Nhà nước hiện nay sẽ thấp hơn nhiều so với loại hình đất khác.

Vì vậy, để tránh rủi ro trước sức "nóng" của đất đấu giá nói riêng và các phân khúc nhà đất nói chung do ảnh hưởng, hệ lụy của nhiều yếu tố trên, người mua và nhà đầu tư nên nghiên cứu thị trường kỹ lưỡng và tìm hiểu biến động giá thông qua những nguồn thông tin khách quan trước khi quyết định xuống tiền với bất cứ sản phẩm nào.