Chuyên gia ''hiến kế'' loạt giải pháp tăng nguồn cung nhà ở xã hội

Nhằm thực hiện mục tiêu phát triển 1 triệu căn nhà ở xã hội giai đoạn 2021 - 2030, cũng như góp ý vào Dự thảo Nghị định quy định chi tiết một số điều của Luật Nhà ở về phát triển và quản lý nhà ở xã hội đang được xây dựng, Hiệp hội Bất động sản thành phố Hồ Chí Minh (HoREA) đã có ý kiến đề xuất một số giải pháp nhằm tăng nguồn cung nhà ở xã hội và ưu đãi tín dụng cho chủ đầu tư dự án và người mua, thuê mua nhà ở xã hội.

Theo HoREA, hiện nay, các quy định về tạo quỹ đất để thực hiện dự án nhà ở xã hội của Luật Nhà ở 2023 và Luật Đất đai 2024 đã bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất. Tuy nhiên, tất cả dự án nhà ở xã hội trong cả nước mà nhà đầu tư đã thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất và đang có quyền sử dụng đất đều bị ách tắc thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư và chấp thuận nhà đầu tư do vướng quy định tại điểm c khoản 7 Điều 31 Nghị định 31/2021/NĐ-CP.

Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) vừa có ý kiến đề xuất một số giải pháp nhằm tăng nguồn cung nhà ở xã hội và ưu đãi tín dụng cho chủ đầu tư dự án và người mua, thuê mua nhà ở xã hội. Ảnh minh họa

Vì vậy, Hiệp hội rất hoan nghênh Chính phủ đã giao Bộ Kế hoạch Đầu tư đề xuất sửa đổi, bổ sung điểm c khoản 7 Điều 31 Nghị định 31/2021/NĐ-CP để tháo gỡ vướng mắc về chấp thuận chủ trương đầu tư và đồng thời chấp thuận nhà đầu tư nhằm sớm đưa quỹ đất của các doanh nghiệp vào thực hiện các dự án nhà ở xã hội.

Song song với đó, Hiệp hội hoan nghênh cơ chế thực hiện quy định về ưu đãi chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội đầu tư bằng nguồn vốn tư nhân được miễn tiền sử dụng đất của Luật Nhà ở.

Trong đó, Luật Đất đai 2024 và Luật Nhà ở 2023 tiếp tục quy định chính sách “miễn tiền sử dụng đất” đối với tất cả dự án nhà ở xã hội được đầu tư bằng mọi nguồn vốn. Các quy định mới về cơ chế thực thi chính sách “miễn tiền sử dụng đất” rất hợp tình hợp lý tại điểm a khoản 2 Điều 85 Luật Nhà ở 2023 quy định “chủ đầu tư không phải thực hiện thủ tục xác định giá đất, tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất được miễn và không phải thực hiện thủ tục đề nghị miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất” nên các Nghị định số 100/2024/NĐ-CP “quy định về phát triển và quản lý nhà ở xã hội” và Nghị định số 103/2024/NĐ-CP “quy định về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất” đều quy định chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội “được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với toàn bộ diện tích đất của dự án; chủ đầu tư không phải thực hiện thủ tục xác định giá đất, tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất được miễn và không phải thực hiện thủ tục đề nghị miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất” nên đơn giản, dễ thực hiện và khắc phục được “bất hợp lý” của Luật Nhà ở 2014 yêu cầu “bên mua, bên thuê mua nhà ở xã hội được bán lại nhà ở này sau thời hạn 05 năm, nhưng phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định của Chính phủ”.

Do vậy, kể từ ngày 01/08/2024 trở đi, các cơ quan nhà nước có thẩm quyền không phải làm thủ tục “thừa” là trước hết phải định giá đất, tính tiền sử dụng đất của dự án nhà ở xã hội rồi sau đó lại ban hành quyết định miễn tiền sử dụng đất cho dự án nhà ở xã hội và chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội cũng không phải làm đơn xin miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất như quy định trước đây của Luật Nhà ở 2014.

Đặc biệt, Hiệp hội nhận thấy, Điều 76 Luật Nhà ở 2023 đã quy định 12 nhóm đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội, nhưng vẫn có một số “bất cập” cần tiếp tục xem xét.

Đơn cử, Điều 76 Luật Nhà ở 2023 quy định đối tượng “học sinh, sinh viên đại học, học viện, cao đẳng, dạy nghề, trường chuyên biệt, học sinh trường dân tộc nội trú công lập” với số lượng sinh viên, học sinh lên đến hàng triệu người trong cả nước, trong đó có hàng chục ngàn người đang thuê trọ trong các “ký túc xá sinh viên” (chỉ riêng Đại học Quốc gia thành phố Hồ Chí Minh đã có khoảng 50.000 sinh viên đang thuê trọ trong các “ký túc xá sinh viên” của nhà trường), nhưng Luật Nhà ở 2023 chưa quy định cụ thể về “Phát triển nhà ở cho học sinh, sinh viên đại học, học viện, cao đẳng, dạy nghề, trường chuyên biệt, học sinh trường dân tộc nội trú công lập” (ký túc xá sinh viên) được xây dựng bên trong hoặc ngoài khuôn viên nhà trường, nên cần xem xét bổ sung nội dung này vào Luật Nhà ở 2023.

Đặc biệt, trong 30 năm qua, loại hình kinh doanh “nhà trọ cho thuê dài hạn” đã phát triển với quy mô rất lớn bao gồm “khu nhà trọ tập trung” có nhiều phòng trọ cho thuê hoặc trong nhà ở, căn hộ của cá nhân, hộ gia đình có dành một số phòng để cho thuê dài hạn, mà các “chủ nhà trọ” này là lực lượng chủ lực, góp phần giải quyết nhu cầu thuê nhà ở rất lớn của xã hội, mà người thuê nhà rất đa dạng bao gồm công nhân lao động, viên chức, sinh viên học sinh, người thu nhập thấp đô thị, người nhập cư.

Theo đó, góp ý thêm, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch HoREA - cho rằng, rất cần thiết bổ sung vào Nghị định số 100/2024/NĐ-CP quy định công nhận nhà trọ cho thuê dài hạn là một hình thức nhà ở xã hội để các chủ nhà trọ cũng được đối xử tương tự như chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội để các chủ nhà trọ được hưởng chính sách ưu đãi về tín dụng, về thuế.

Cuối cùng, để tháo gỡ “vướng mắc” về thủ tục “chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư” cho tất cả các dự án nhà ở xã hội trong cả nước nên Hiệp hội rất hoan nghênh Chính phủ và Thủ tướng Chính phủ đã chỉ đạo Bộ Kế hoạch Đầu tư khẩn trương đề xuất sửa đổi điểm c khoản 7 Điều 31 Nghị định 31/2021/NĐ-CP trong Dự thảo “Nghị định quy định chi tiết một số điều và biện pháp thi hành Luật Đấu thầu về lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất”.

Hiệp hội tán thành quan điểm của Bộ Kế hoạch Đầu tư về đánh giá sự phù hợp của dự án đầu tư với quy hoạch đô thị khi thẩm định đề nghị “chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư” thì chủ yếu là đánh giá sự phù hợp của dự án đầu tư với quy hoạch phân khu và trường hợp tại khu vực chưa có “quy hoạch phân khu hoặc quy hoạch phân khu phải điều chỉnh hoặc chưa được cấp có thẩm quyền phê duyệt thì đánh giá sự phù hợp của dự án đầu tư với quy hoạch chung”.