Thế khó của người cầm trái phiếu doanh nghiệp

Những quy định mở về trái phiếu trong Nghị định 08 kỳ vọng sẽ giúp các doanh nghiệp bất động sản (BĐS) đang có khoản nợ trái phiếu không lâm vào cảnh bế tắc, có thêm thời gian cơ cấu nợ, có phương án thích hợp để tái cấu trúc lại sản phẩm. Tuy nhiên, đối với trái chủ, liệu họ có bị rơi vào thế khó hay bị chèn ép không?

Nghị định số 08/2023/NĐ-CP sửa đổi Nghị định số 65/2022/NĐ-CP về phát hành trái phiếu doanh nghiệp (TPDN) riêng lẻ đã đưa ra một số điểm mới, nhằm giúp tháo gỡ phần nào khó khăn của thị trường trong bối cảnh hiện nay.

Việc cho phép doanh nghiệp phát hành thay đổi các điều kiện và điều khoản của trái phiếu, bao gồm việc hoàn trả bằng các tài sản khác hoặc kéo dài thời hạn trái phiếu, sẽ giúp một số tổ chức phát hành đang gặp khó khăn về dòng tiền dễ thở hơn trong việc thanh toán các khoản trái phiếu đến hạn.

Nghị định 08 kỳ vọng sẽ giúp các doanh nghiệp bất động sản đang có khoản nợ trái phiếu.

Tuy nhiên, một số chuyên gia lo ngại về việc triển khai Nghị định 08. Trong số đó xuất phát từ khả năng sử dụng các tài sản khác để trả nợ. Trường hợp trái chủ không đồng ý hoặc khó thống nhất về định giá sẽ gây ra mâu thuẫn giữa tổ chức phát hành và trái chủ. Khi đó, cả hai bên sẽ mất thời gian thương lượng và đi đến thỏa thuận về giá trị của tài sản trước khi tiến hành hoàn trả.

Hay việc không thống nhất về định giá tài sản cũng dễ dẫn đến tranh chấp pháp lý và trì hoãn việc hoàn trả trái phiếu. Hơn nữa, chất lượng của tài sản được sử dụng làm tài sản thế chấp còn gây ra nhiều lo ngại. Thậm chí, một số tổ chức phát hành không có đủ tài sản để trả nợ.

Trong những tình huống như vậy, trái chủ sẽ không còn lựa chọn nào khác ngoài việc chấp nhận hoàn trả một phần hoặc gia hạn thời gian trả nợ. Điều này càng hưởng đến niềm tin của các nhà đầu tư vào thị trường TPDN, dẫn đến sụt giảm số lượng nhà đầu tư trong tương lai.

Trong trường hợp có tranh chấp về việc định giá tài sản, các bên có thể cần thuê chuyên gia định giá, là bên thứ ba để xác định giá trị hợp lý của tài sản. Quy trình này sẽ gây tốn thời gian và phát sinh chi phí cho cả hai bên. Nếu trái chủ và tổ chức phát hành không thể đạt được thỏa thuận về việc định giá hoặc giãn nợ, trái chủ chỉ còn lại quyền khởi kiện theo quy định của pháp luật.

Trên thực tế, một số doanh nghiệp đã thông tin về kế hoạch trả khoản đầu tư trái phiếu bằng tài sản. Tuy nhiên, có ý kiến cho rằng, doanh nghiệp đang gây khó khi yêu cầu trái chủ nộp thêm tiền mua tài sản.

Đơn cử như mới đây một Tập đoàn đã thông tin gạt nợ sang bất động sản. Theo đó, đơn vị này đã làm việc với các đối tác và chọn ra hai dự án bất động sản với nhiều loại sản phẩm đủ điều kiện để đề xuất với các nhà đầu tư phương án đổi nợ lấy đất.

Cụ thể, một dự án tại Thanh Hóa đang có 75 lô đất, diện tích từ 100-194m2, giá bán đổ đồng là 300 triệu đồng, nhà đầu tư được gạt nợ 100 triệu đồng, phải vào thêm tiền 200 triệu đồng.

Chị T.H, một nhà đầu tư trái phiếu của một doanh nghiệp bất động sản cho biết, doanh nghiệp chị đầu tư trái phiếu trước đó cũng có thông báo, nhà đầu tư được lựa chọn 2 phương án: Gia hạn thanh toán tối đa 12 tháng khoản tiền gốc, áp dụng lãi suất cố định 13%/ năm.

Hoặc chuyển đổi sang mua, sở hữu bất động sản. Tỉ lệ chuyển đổi tối đa 70% giá trị bất động sản tại TPHCM, 50% giá trị bất động sản tại Hà Nội. Có nghĩa, khách hàng phải đóng thêm tiền tương ứng 30-50% giá trị tài sản.

Ví dụ, nếu căn hộ tại Hà Nội được định giá 3 tỉ đồng, trái chủ chỉ được chuyển đổi 50%, ương ứng 1,5 tỉ đồng và phải đóng thêm 1,5 tỉ đồng để sở hữu căn hộ.

Theo chị H, số tiền đầu tư khoảng hơn 4 tỉ đồng, thừa để mua 1 - 2 căn hộ. Nhưng họ không cho đổi ngang 100% mà chỉ cho tối đa 50 - 70%. “Nếu đổi ngang được hoặc tài sản dưới giá trị đầu tư thì tôi chấp nhận nhưng họ lại yêu cầu đóng thêm tiền. Như thế này là làm khó chính chúng tôi”, chị H nói.