Chuyên gia hiến kế tháo gỡ vướng mắc, xốc lại thị trường bất động sản

Thị trường bất động sản thời gian qua đã trải qua giai đoạn trầm lắng. Trong đó có nguyên nhân xuất phat từ việc nhiều quy định pháp luật hiện hành đã trở thành rào cản, gây khó khăn cho các doanh nghiệp bất động sản và làm chậm trễ sự phát triển của dự án. Nhiều chuyên gia, nhà đầu tư kỳ vọng, các quy định pháp luật mới như Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản sắp có hiệu lực, thị trường sẽ khởi sắc.

Doanh nghiệp bất động sản gặp khó vì rào cản pháp lý

Ông Phạm Thanh Tuấn, chuyên gia pháp lý bất động sản, cho biết trên cơ sở rà soát các quy định pháp lý trong quá trình thực hiện thủ tục triển khai đầu tư các dự án kinh doanh bất động sản còn có sự không đồng bộ giữa quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất với phương án sắp xếp nhà đất, phương án sử dụng đất của doanh nghiệp cổ phần hóa.

Thị trường bất động sản đang dần hồi phục nhưng vẫn còn những điểm nghẽn pháp lý cần tháo gỡ. Ảnh: Minh Đức

Theo chuyên gia, các dự án có sử dụng đất có nguồn gốc từ các quỹ đất do doanh nghiệp cổ phần hóa quản lý ngoài chịu sự điều chỉnh của Luật Quy hoạch, Luật Đầu tư, Luật Đất đai thì còn chịu sự điều chỉnh của quy định pháp luật về quản lý sử dụng tài sản công. Khi thực hiện dự án có sử dụng đất, dự án do doanh nghiệp đề xuất phải phù hợp với hệ thống quy hoạch như: quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị...

Riêng dự án nhà ở còn có yêu cầu phù hợp với chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương theo quy định của Luật Nhà ở… Ngoài các yêu cầu trên, với các quỹ đất của các doanh nghiệp đã cổ phần hóa đang quản lý, việc đề xuất dự án, chuyển mục đích sử dụng đất cần phù hợp với phương án sắp xếp, xử lý lại nhà, đất và phương án sử dụng đất khi cổ phần hóa theo quy định pháp luật về quản lý tài sản công.

“Đây chính là vướng mắc rất lớn đối với các doanh nghiệp đang quản lý quỹ đất có nguồn gốc từ cổ phần hóa khi chuyển mục đích sử dụng đất”, ông Tuấn nhấn mạnh.

Bên cạnh đó, lập quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị chi tiết 1/500 còn nhiều vướng mắc. Theo đó, quá trình các doanh nghiệp triển khai dự án bất động sản, việc lập, khớp nối được các quy hoạch (bao gồm quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch đô thị, quy hoạch chuyên ngành….) cùng với các thủ tục về đất đai (bồi thường giải phóng mặt bằng, giao đất, cho thuê đất) là những thủ tục mất nhiều thời gian, chi phí tuân thủ và cũng là các thủ tục phức tạp nhất của nhà đầu tư.

“Để đơn giản hóa thủ tục pháp lý dự án, một trong các trọng tâm là có sự thay đổi trong công tác lập và rà soát quy hoạch”, chuyên gia nhấn mạnh.

Đặc biệt, theo quy định của pháp luật hiện hành, việc lựa chọn nhà đầu tư dự án nhà ở thương mại được thực hiện theo một trong ba phương thức: Đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu và chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư.

Tuy nhiên, vấn đề phức tạp nảy sinh với các dự án lựa chọn nhà đầu tư theo phương thức chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư. Theo quy định tại Điều 127 Luật Đất Đai 2024 thì quy định nhà đầu tư phải có toàn bộ hoặc một phần “đất ở” mới được chấp chuận nhà đầu tư, không thông qua đấu giá, đấu thầu.

“Như vậy, với các doanh nghiệp có quyền sử dụng đất nhưng không có "đất ở" thì không được chấp thuận là nhà đầu tư cho dù dự án phù hợp với các loại quy hoạch đô thị, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, chương trình kế hoạch phát triển nhà ở... Cách tiếp cận hiện hành này vô hình trung tạo ra các rào cản cho doanh nghiệp khi thực hiện dự án nhà ở thương mại trong suốt thời gian qua”, chuyên gia Phạm Thanh Tuấn chia sẻ.

Chia sẻ quan điểm về những trở ngại hiện nay đối với thị trường bất động sản, ông Nguyễn Thế Điệp, Phó Chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội, cho rằng các cơ chế chính sách chưa đồng bộ là điểm nghẽn lớn nhất dẫn đến tình trạng cung không đủ cầu. Ông Điệp nhận định, nhiều dự án bất động sản không được phê duyệt, trong khi nhu cầu về nhà ở rất lớn, kéo theo hệ quả giá nhà tăng cao và nhà giá rẻ trở nên khan hiếm, khiến người có thu nhập thấp khó tiếp cận giấc mơ an cư.

Bên cạnh đó, các thủ tục pháp lý hiện tại rất phức tạp và kéo dài cũng khiến nhiều dự án chậm trễ triển khai. Để hoàn thành một dự án bất động sản, thời gian có thể kéo dài từ 3 năm đến 5 năm, thậm chí có những dự án mất tới 15 năm. Ách tắc pháp lý này là rào cản lớn kìm hãm sự phát triển của thị trường bất động sản.

“Trong bối cảnh người dân đang 'khát' nhà ở giá rẻ, hàng chục dự án căn hộ tái định cư lại bị bỏ hoang, không có người đến ở, gây lãng phí lớn. Nguyên nhân xuất phát từ cơ chế làm nhà tái định cư, khi nhiều khu tái định cư được xây dựng ở những khu vực xa trung tâm, thiếu tiện ích và dịch vụ công cộng”, ông Điệp chia sẻ.

The đánh giá của các chuyên gia, những “điểm nghẽn” pháp lý trên đã làm tăng áp lực lên người dân có nhu cầu mua nhà và tạo ra sự mất cân bằng trong thị trường bất động sản. Việc cải thiện các cơ chế chính sách và đẩy nhanh tiến độ phê duyệt dự án là cần thiết để giải quyết những tồn đọng hiện tại và thúc đẩy sự phát triển bền vững của thị trường nhà đất.

Tháo gỡ vướng mắc, phục hồi thị trường

Chuyên gia pháp lý bất động sản Phạm Thanh Tuấn cho rằng, để tháo gỡ vướng mắc về pháp lý, “cởi trói” cho doanh nghiệp bất động sản, cần sửa đổi quy định theo hướng việc sử dụng đất của doanh nghiệp sau cổ phần hóa thực hiện theo đúng quy định của pháp luật về đất đai, không phát sinh các điều kiện tuân thủ quy định sử dụng đất theo đúng phương án sử dụng đất đã được phê duyệt.

Nhu cầu nhà ở của người dân đang rất lớn, tuy nhiên việc triển khai dự án còn gặp khó khăn. Ảnh minh họa/ Minh Đức

Bổ sung quy định theo hướng, các doanh nghiệp đã tiến hành cổ phần hóa, bao gồm cả trường hợp doanh nghiệp hiện nay không còn vốn của nhà nước, nhưng chưa được phê duyệt phương án sử dụng đất thì UBND cấp tỉnh có trách nhiệm rà soát, phê duyệt phương án sử dụng đất của các doanh nghiệp đã tiến hành cổ phần hóa. Điều này giúp tháo gỡ cho rất nhiều trường hợp doanh nghiệp đã cổ phần hóa nhưng chưa được phê duyệt phương án sử dụng đất.

Khi ban hành nghị định hướng dẫn Luật Đất đai năm 2024, Chính phủ cần hướng dẫn rõ trong trường hợp doanh nghiệp chuyển mục đích sử dụng đất phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt của các địa phương nhưng không phù hợp với phương án phương án sắp xếp nhà đất, phương án sử dụng đất đã được phê duyệt thì sẽ xử lý thế nào.

Bên cạnh đó, chuyên gia Phạm Thanh Tuấn đề xuất cần có quy định cho phép doanh nghiệp, tổ chức kinh tế được lập quy hoạch chi tiết 1/500 với các khu vực doanh nghiệp đang có quỹ đất hợp pháp theo quy định pháp luật đất đai (để loại trừ trường hợp dự án phải đấu thầu, đấu giá khi đó trách nhiệm lập quy hoạch sẽ của cơ quan nhà nước).

“Điều này góp phần khơi thông nguồn lực đất đai, đẩy nhanh việc “phủ” quy hoạch và cũng không tạo nên tình trạng lợi ích nhóm”, chuyên gia nhấn mạnh.

Ngoài ra, theo chuyên gia, trong thời gian tới nên thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất mà đất đó không phải là đất ở để tháo gỡ vướng mắc cho các doanh nghiệp đang “kẹt” vì không có đất ở.

Trong khi đó, để hỗ trợ doanh nghiệp vượt qua khó khăn, ông Nguyễn Thế Điệp đề xuất thành lập quỹ bảo lãnh cho doanh nghiệp vay ngân hàng. Theo chuyên gia, có đến 70-80% doanh nghiệp bất động sản đang gặp khó vì không đủ điều kiện tiếp cận với ngân hàng để tiếp tục triển khai dự án.

“Nếu như vẫn theo hình thức ngân hàng thẩm định và phải đủ những điều kiện mới cho vay thì nhiều doanh nghiệp sẽ không tiếp cận được ngân hàng và không triển khai được những dự án”, ông Điệp nhấn mạnh.