Quản lý bất động sản: Chuyên gia khuyên gì?

Để các dự án bất động sản nâng cao hiệu quả vận hành, các chuyên gia cho biết, việc tối ưu công tác xây dựng và quản lý dự án là vô cùng quan trọng.
Những đề xuất mới cho phát triển thị trường bất động sản Việt Nam Mua bán bất động sản 2024: Chuyên gia khuyên gì? Bất động sản nghỉ dưỡng dự báo sắp đón nhận tin vui

Theo đó, các chuyên gia của Savills cho rằng, việc tối ưu công tác xây dựng liên quan mật thiết tới những bước đầu xây dựng dự án và ảnh hưởng không nhỏ khi dự án đã đi vào vận hành…

Những vấn đề cần chú ý trong quản lý dự án bất động sản

Theo đó, các chuyên gia của Savills thẳng thắn chỉ ra nhiều vấn đề đã và đang tồn đọng với phần lớn các dự án bất động sản. Đầu tiên là vấn đề giao thông trong tòa nhà (bao gồm cả giao thông trục đứng và trục ngang). Giao thông thiếu hợp lý gây xung đột, khó khăn cho các nhóm có mục đích di chuyển khác nhau trong tòa nhà. Thêm nữa, việc lắp đặt hay sử dụng các thiết bị nhằm phân luồng, dẫn hướng giao thông chưa hợp lý, tiềm ẩn nguy cơ mất an toàn.

Tiếp đó, việc sử dụng dây chuyền công năng, trang thiết bị chưa phù hợp. Cụ thể, dự án có thể thiếu phòng chức năng, trang thiết bị cần thiết, sử dụng vật liệu, cây cối hay đồ nội thất chưa phù hợp, chưa có các phân định chặt chẽ từ đầu giữa các nhóm người sử dụng dự án, chưa phân tách được quyền lợi, nghĩa vụ, trách nhiệm giữa chủ sở hữu trong các khu phức hợp. Điều này cũng sẽ gây khó khăn cho quá trình vận hành và bảo trì sau này.

Việc thiết kế cũng cần được quan tâm, bởi các thiết kế nếu chưa đúng tiêu chuẩn, chưa phù hợp với quy mô và công năng của dự án sẽ tiềm ẩn nhiều rủi ro cho cư dân hoặc khách thuê, gây khó khăn cho quá trình vận hành.

Đồng thời, một số dự án có nội quy chưa rõ ràng, chưa đủ chi tiết để làm cơ sở thực hiện. Đối với dự án căn hộ, nhiều chủ đầu tư sử dụng nội quy mẫu trong các văn bản pháp lý liên quan. Tuy nhiên, nội quy này nếu không được tinh chỉnh theo đặc thù dự án sẽ thiếu tính thực tế, không quy định rõ hướng giải quyết triệt để vấn đề.

Quản lý bất động sản: Chuyên gia khuyên gì?
Tối ưu công tác xây dựng để vận hành dự án bất động sản hiệu quả. Ảnh minh họa

Đáng chú ý, các nội quy hiện nay thường quy định những điều được làm hoặc không được làm nhưng thiếu chế tài xử phạt cụ thể.

Ngoài ra, nhiều dự án gặp khó khăn trong vấn đề quản lý chi phí vận hành. Ngay từ thời điểm phát triển ban đầu, dự án chưa xem xét đầy đủ các yếu tố vận hành khi tính toán chi phí đưa vào hợp đồng mua bán, dẫn tới thiếu quỹ vận hành sau này, thậm chí chưa tính toán đến các kịch bản tài chính khác nhau để chuẩn bị dòng tiền hợp lý.

Điều này ảnh hưởng không nhỏ đến chính dự án bất động sản và ảnh hưởng tới nhiều bên. Về vấn đề này, bà Vũ Kiều Hạnh, Giám đốc, Bộ phận Quản lý Bất động sản, Savills Hà Nội thẳng thắn chỉ ra: “Các vấn đề phát sinh trong thời gian dự án đã đi vào vận hành thường khó giải quyết, gây ảnh hưởng tới mối quan hệ của các bên liên quan, bao gồm chủ đầu tư, cư dân và Ban Quản lý. Việc dự án chưa xem xét toàn diện các yếu tố vận hành trong thiết kế kiến trúc, hệ thống kỹ thuật, các yếu tố về sở hữu chung – riêng, xây dựng ngân sách hay xây dựng nội quy sẽ vô hình chung tạo nên áp lực cho công tác vận hành ngay khi dự án được đưa vào sử dụng".

Giải pháp nào để quản lý dự án bất động sản hiệu quả?

Nguyên nhân của hàng loạt các vấn đề liên quan đến bất cập trong quản lý dự án bất động sản được các chuyên gia chỉ ra là từ phía đơn vị phát triển chưa theo sát các thay đổi liên tục về thị trường, luật, chính sách thuế, mô hình tài chính và tình hình tài chính… để cân nhắc giải pháp tài chính phù hợp đối với chi phí vận hành, bảo trì.

Đặc biệt, đối với các dự án phức hợp, nguyên nhân có thể là do chủ đầu tư chưa hình dung, thiết lập và thỏa thuận được nghĩa vụ tài chính của các chủ sở hữu.

Nhận định về các giải pháp, bà Trần Minh Ái, Giám đốc cấp cao, Bộ phận Quản lý Bất động sản, Savills TP. Hồ Chí Minh cho rằng các dự án cần sử dụng đơn vị tư vấn có kinh nghiệm, tham gia từ giai đoạn đầu của dự án để có thể xem xét toàn bộ thiết kế kiến trúc và cơ điện từ đó đưa ra các đề xuất phù hợp với từng giai đoạn của dự án.

"Ngoài ra, tính toán chính xác chi phí chuẩn bị vận hành, chi phí vận hành của dự án, mô hình phân bổ chi phí, các kịch bản, mô hình tài chính của dự án cũng cần được lưu tâm", bà Trần Minh Ái nhấn mạnh.

Đồng thời, việc phân tích các diện tích sở hữu trong dự án cũng là một vấn đề cần xem xét từ thời điểm đầu tiên khi nộp Quy hoạch tổng thể. Phân loại các loại diện tích sở hữu để rõ ràng về diện tích sở hữu chung – riêng bao gồm: Diện tích thuộc sở hữu của nhà nước, diện tích sở hữu chung của toàn dự án, sở hữu riêng của trung tâm thương mại (nếu có), sở hữu riêng của chung cư, sở hữu riêng của văn phòng. Chủ đầu tư cần biết rõ sẽ có bao nhiêu loại hình sở hữu trong dự án, từng vị trí, thiết bị trong tòa nhà thuộc sở hữu của ai, được sử dụng bởi ai và được quản lý bởi ai.

Bà Trần Minh Ái phân tích thêm, cần biết rõ doanh thu hoặc chi phí trong quá trình vận hành sẽ thuộc về ai hoặc trách nhiệm của ai. Điều này có thể dễ dàng được xử lý thông qua các bước nhận định và mã hóa bản vẽ theo từng loại hình diện tích sở hữu. Việc đề xuất quyền và nghĩa vụ của từng chủ sở hữu đối với từng loại diện tích sở hữu và xây dựng bộ nội quy phù hợp với thiết kế và tính chất của dự án là những giải pháp quan trọng.

Việc tính toán và cân nhắc các phương án vận hành tại thời điểm dự án mới được lên ý tưởng là chìa khóa để giảm thiểu các vấn đề tranh chấp sau khi đưa dự án vào hoạt động.

Thanh Thúy

Tin mới cập nhật

Người dân thấp thỏm với nỗi lo chi phí sử dụng đất tăng cao khi áp dụng bảng giá đất mới

Người dân thấp thỏm với nỗi lo chi phí sử dụng đất tăng cao khi áp dụng bảng giá đất mới

Theo chuyên gia, bảng giá đất mới có nguy cơ làm chi phí sử dụng đất của các dự án bất động sản tăng lên cao.
Đầu tư trực tiếp nước ngoài tăng 7%, hỗ trợ bất động sản công nghiệp

Đầu tư trực tiếp nước ngoài tăng 7%, hỗ trợ bất động sản công nghiệp

Thời gian qua, Việt Nam ghi nhận một số điểm sáng về hoạt động đầu tư. Tăng trưởng FDI ổn định là động lực thúc đẩy ngành bất động sản công nghiệp.
Thị trường bất động sản nghỉ dưỡng ‘tan băng’, bước vào chu kỳ phát triển mới

Thị trường bất động sản nghỉ dưỡng ‘tan băng’, bước vào chu kỳ phát triển mới

Các chuyên gia cho rằng ngành nghỉ dưỡng Việt Nam đang khôi phục mạnh mẽ, phần lớn các điểm đến ghi nhận sự cải thiện về nguồn cầu cũng như hoạt động kinh doanh
Thị trường bất động sản bán lẻ nhiều triển vọng từ nguồn cung mới

Thị trường bất động sản bán lẻ nhiều triển vọng từ nguồn cung mới

Trong thời gian tới, thị trường bất động sản bán lẻ hứa hẹn nhiều tiềm năng phát triển với nguồn cung mới ra thị trường.
Phấn đấu đến năm 2030, tỷ lệ đô thị hoá đạt trên 50%

Phấn đấu đến năm 2030, tỷ lệ đô thị hoá đạt trên 50%

Bộ Xây dựng đã công bố quy hoạch hệ thống đô thị và nông thôn thời kỳ 2021-2030, tầm nhìn đến năm 2050, theo Quyết định 891/QĐ-TTg của Thủ tướng Chính Phủ
Phát triển nhà ở, bất động sản theo hướng xanh, tiết kiệm năng lượng

Phát triển nhà ở, bất động sản theo hướng xanh, tiết kiệm năng lượng

Sáng 3/10, diễn ra Tuần lễ Công trình xanh Việt Nam năm 2024 với chủ đề 'Phát triển công trình xanh: Chuyển biến từ chính sách đến hành động'.
Kiểm soát

Kiểm soát 'chặt' thị trường bất động sản thông qua chính sách tín dụng

Tình trạng giá bất động sản tăng mạnh khiến Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam đề xuất siết tín dụng để kiểm soát đầu cơ, đảm bảo ổn định thị trường.
Bất ngờ về chủ đầu tư dự án hạng sang Filmore Đà Nẵng

Bất ngờ về chủ đầu tư dự án hạng sang Filmore Đà Nẵng

Dù sở hữu tổng tài sản gần 1.400 tỷ nhưng Filmore, chủ đầu tư dự án hạng sang Filmore Đà Nẵng cuối năm 2023 chỉ có 1,5 tỷ. Tài sản liên quan dự án đã bị cầm cố.
TP.Hồ Chí Minh

TP.Hồ Chí Minh ''chốt'' sử dụng bảng giá đất cũ tính thuế cho 9.000 hồ sơ bị treo

UBND TP. Hồ Chí Minh đã chốt phương án chấp nhận tính thuế theo bảng giá đất cũ cho đến khi bảng giá đất mới (bảng giá điều chỉnh) được ban hành chính thức.
Hệ lụy tiềm ẩn từ việc đầu cơ, "ngáo" giá bất động sản tới nền kinh tế

Hệ lụy tiềm ẩn từ việc đầu cơ, "ngáo" giá bất động sản tới nền kinh tế

Theo chuyên gia, đầu cơ bất động sản đang tồn tại nhiều bất cập, có thể hình thành nguy cơ lạm phát, tác động xấu tới nền kinh tế.

Tin khác

Cấp bách cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ sau bão Yagi

Cấp bách cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ sau bão Yagi

Bộ Xây dựng đề nghị UBND các tỉnh, thành phố khẩn trương thực hiện các nhiệm vụ cải tạo, xây dựng nhà chung cư cũ để đảm bảo trong mùa mưa bão.
Thuế bất động sản: Công cụ hiệu quả để điều tiết thị trường

Thuế bất động sản: Công cụ hiệu quả để điều tiết thị trường

Theo ý kiến của nhiều chuyên gia, một trong những công cụ hiệu quả để bình ổn thị trường bất động sản là áp dụng chính sách thuế.
Lãi suất thả nổi tăng khiến người mua nhà lưỡng lự

Lãi suất thả nổi tăng khiến người mua nhà lưỡng lự

Lãi suất thả nổi ở mức cao vẫn là một rào cản đối với những người đang cân nhắc mua nhà, ngay cả khi lãi suất cho vay đã được điều chỉnh giảm.
Chuyên gia hiến kế giải pháp

Chuyên gia hiến kế giải pháp 'ghìm cương' giá bất động sản 'nhảy múa'

Trước tình trạng giá đất Hà Nội liên tục tăng cao bất thường, có dấu hiệu "sốt ảo", nhiều người lo ngại tình trạng "bong bóng" bất động sản tái diễn.
Thị trường bất động sản sắp "tan băng", dự đoán bắt sóng chu kỳ mới từ năm 2025?

Thị trường bất động sản sắp "tan băng", dự đoán bắt sóng chu kỳ mới từ năm 2025?

Theo chuyên gia, với sự trợ lực từ "hàng rào" pháp lý, thị trường bất động sản sẽ có sự phục hồi khởi sắc vào chu kỳ mới, bắt đầu từ năm 2025.
Hà Nội: Loạt dự án nghìn tỷ sắp bung hàng, “thiếu vắng” phân khúc giá dưới 50 triệu đồng/m2

Hà Nội: Loạt dự án nghìn tỷ sắp bung hàng, “thiếu vắng” phân khúc giá dưới 50 triệu đồng/m2

Dù nhiều dự án căn hộ nghìn tỷ sắp bung hàng ở Hà Nội nhưng phân khúc chung cư có mức giá dưới 50 triệu đồng/m2 ngày càng khan hiếm.
"Ông lớn" bất động sản Sông Đà - Thăng Long bị phạt 80 triệu đồng

"Ông lớn" bất động sản Sông Đà - Thăng Long bị phạt 80 triệu đồng

Công ty Cổ phần Sông Đà - Thăng Long, chủ đầu tư dự án tai tiếng Usilk City, bị UBND TP Hà Nội xử phạt 80 triệu đồng do vi phạm quy định phòng cháy, chữa cháy.
Bất động sản AZ bị phạt vì dính loạt vi phạm

Bất động sản AZ bị phạt vì dính loạt vi phạm

Ngày 17/8/2024, UBND TP. Hà Nội đã ban hành quyết định xử phạt Công ty Cổ phần Bất động sản AZ vì vi phạm hàng loạt quy định về phòng cháy, chữa cháy.
Công ty Ngân Thuận bị ngăn chặn tẩu tán tài sản: Được

Công ty Ngân Thuận bị ngăn chặn tẩu tán tài sản: Được 'mượn' Stella Mega City để cầm cố

Trước khi bị ngăn chặn tẩu tán tài sản, Công ty Ngân Thuận đã vay vốn tại VPBank bằng tài sản cầm cố là dự án Stella Mega City của Kita Invest.
Hà Nội yêu cầu xử lý dứt điểm vi phạm xây dựng tại Khu nhà ở Minh Tâm

Hà Nội yêu cầu xử lý dứt điểm vi phạm xây dựng tại Khu nhà ở Minh Tâm

Phó Chủ tịch UBND TP Hà Nội Dương Đức Tuấn yêu cầu UBND quận Long Biên khẩn trương xử lý dứt điểm vi phạm xây dựng tại Khu nhà ở Minh Tâm.
Xem thêm

Đọc nhiều

Nhu cầu thị trường tăng: Xuất khẩu hồ tiêu khởi sắc

Nhu cầu thị trường tăng: Xuất khẩu hồ tiêu khởi sắc

Theo dự báo, xuất khẩu hồ tiêu Việt Nam sẽ có nhiều thuận lợi vào đầu năm 2025, nhờ nhu cầu tăng từ thị trường Trung Quốc.
Quảng Nam: Độc đáo núi đá đĩa bên đường Hồ Chí Minh

Quảng Nam: Độc đáo núi đá đĩa bên đường Hồ Chí Minh

Khi thi công con đường vào thuỷ điện Nước Chè (xã Phước Năng, huyện Phước Sơn, Quảng Nam), một núi đá đĩa ẩn trong đất phát lộ.
Xuất khẩu hồ tiêu có xu hướng chững lại

Xuất khẩu hồ tiêu có xu hướng chững lại

Theo số liệu mới nhất từ Hiệp hội Hồ tiêu và Cây gia vị Việt Nam (VPSA), xuất khẩu hồ tiêu trong nước đang có dấu hiệu chậm lại so với cùng kỳ năm trước.
Liên tục biến động thất thường, giá hồ tiêu ra sao?

Liên tục biến động thất thường, giá hồ tiêu ra sao?

Từ đầu tuần, thị trường hồ tiêu trong nước biến động liên tục. Đồng USD cao và nhu cầu yếu tiếp tục làm giảm giá hồ tiêu trên toàn cầu.
Xuất khẩu hồ tiêu thu về 1,17 tỷ USD

Xuất khẩu hồ tiêu thu về 1,17 tỷ USD

Lũy kế từ đầu năm đến 15/11, Việt Nam đã xuất khẩu tổng cộng 234.824 tấn hồ tiêu, kim ngạch thu về 1,17 tỷ USD.
Infographic | Brazil là đối tác thương mại hàng đầu của Việt Nam tại khu vực Mỹ Latinh

Infographic | Brazil là đối tác thương mại hàng đầu của Việt Nam tại khu vực Mỹ Latinh

Theo thống kê mới nhất của Tổng cục Hải quan, hết tháng 10/2024, tổng kim ngạch xuất nhập khẩu Việt Nam – Brazil đạt 6,58 tỷ USD.
Quy định EUDR là cơ hội cho doanh nghiệp xuất khẩu cà phê Việt

Quy định EUDR là cơ hội cho doanh nghiệp xuất khẩu cà phê Việt

Việc tuân thủ Quy định EUDR giúp cà phê Việt Nam thêm cơ hội được người tiêu dùng quốc tế tin tưởng hơn về chất lượng và tính bền vững.
Áp thuế tiêu thụ đặc biệt với nước giải khát có đường: Cân nhắc giữa lợi ích và tác động

Áp thuế tiêu thụ đặc biệt với nước giải khát có đường: Cân nhắc giữa lợi ích và tác động

Việc áp thuế tiêu thụ đặc biệt biệt đối với nước giải khát có đường vẫn còn nhiều ý kiến trái chiều từ Bộ, ngành, chuyên gia và doanh nghiệp.
Infographic | Malaysia là đối tác thương mại hàng đầu của Việt Nam tại Đông Nam Á

Infographic | Malaysia là đối tác thương mại hàng đầu của Việt Nam tại Đông Nam Á

Malaysia hiện là đối tác thương mại hàng đầu của Việt Nam tại Đông Nam Á, hết tháng 10/2024, tổng kim ngạch xuất nhập khẩu 2 chiều đạt gần 12 tỷ USD.
Nhận định chứng khoán 21/11: Thị trường quay đầu hồi phục

Nhận định chứng khoán 21/11: Thị trường quay đầu hồi phục

Các chuyên gia cho rằng việc VN-Index thủng mốc 1.200 điểm đã kích hoạt dòng tiền bắt đáy, thị trường chứng khoán hồi phục tích cực trong phiên hôm nay.
Phiên bản di động