Thị trường bất động sản TP.Hồ Chí Minh: Không còn nhà phố giá dưới 5 tỷ đồng

Quý 2/2024, hơn 77% tổng nguồn cung sơ cấp nhà phố - biệt thự tại TP.Hồ Chí Minh có giá trên 30 tỷ đồng/căn. Hầu hết các sản phẩm cao cấp này nằm trong các khu đô thị và tập trung chủ yếu ở TP.Thủ Đức.

Theo báo cáo mới nhất của Savills, thị trường nhà phố, biệt thự TP.Hồ Chí Minh ghi nhận bức tranh ảm đạm trong quý 2/2024 với nguồn cung khan hiếm và giá bán tăng cao. Trong đó, chỉ có 10 sản phẩm nhà phố, biệt thự mới được tung ra thị trường trong quý 2, giảm mạnh so với cùng kỳ năm ngoái. Hơn 77% tổng nguồn cung sơ cấp có giá trên 30 tỷ đồng/căn. Phân khúc nhà phố, biệt thự trên 30 tỷ đồng gặp nhiều khó khăn, chỉ có 6% sản phẩm được giao dịch thành công.

Nguồn cung căn hộ dưới 3 tỷ đồng ngày càng hạn chế tại TP.Hồ Chí Minh, chỉ chiếm 18% nguồn cung sơ cấp trong 6 tháng, chủ yếu nằm cách trung tâm thành phố trên 10 km.

Quý 2/2024, hơn 77% tổng nguồn cung sơ cấp nhà phố - biệt thự tại TP.Hồ Chí Minh có giá trên 30 tỷ đồng/căn. Ảnh minh họa

Thị trường bất động sản TP.Hồ Chí Minh sẽ đối diện với thách thức lớn khi phân khúc này chỉ chiếm chưa đến 5% nguồn cung căn hộ trong 3 năm tới.

Bà Giang Huỳnh, Giám đốc Nghiên cứu và S22M của Savills Việt Nam cho biết, mô hình nghiên cứu sử dụng các mức thu nhập khác nhau dựa trên thu nhập, chi tiêu, tiết kiệm của người mua nhà. Từ đó kết luận rằng căn hộ 2 phòng ngủ có giá dưới 3 tỷ đồng được coi là giá cả phải chăng ở TP.Hồ Chí Minh.

"Với bối cảnh hiện nay, hầu hết các căn hộ giá rẻ ở TP.Hồ Chí Minh đều đã được bán, nguồn cung hoạt động và tương lai rất hạn chế. Nguồn cung mới và tương lai của nhà ở giá rẻ chủ yếu sẽ được giới thiệu ở Bình Dương, khu vực giáp ranh với TP.Hồ Chí Minh. Do đó, người mua ở TP.Hồ Chí Minh phải chuyển đến khu vực này để có được nguồn cung giá phải chăng", bà Huỳnh nói.

Giám đốc Nghiên cứu và S22M của Savills Việt Nam đánh giá, ở thị trường thứ cấp trong giai đoạn vừa qua đã diễn biến tích cực hơn trong bối cảnh nguồn cung bàn giao hạn chế và sản phẩm sơ cấp nhỏ giọt.

"Năm nay, nhiều dự án hạng B, C sẽ có mức tăng giá thứ cấp mạnh. Còn các dự án hạng sang sau khi đặt mức giá cao vào năm 2023 đang chịu một số áp lực trên thị trường thứ cấp", bà Huỳnh nói thêm.

Cũng theo Giám đốc Nghiên cứu và S22M của Savills Việt Nam, TP.Hồ Chí Minh có hơn 10 triệu dân, nhưng trên thị trường chỉ có 668 sản phẩm nhà phố, biệt thự (nhà liền thổ) sơ cấp, 10 căn mới, 72 giao dịch trong quý 2, phản ánh sự đi xuống của thị trường tương tự như phân khúc căn hộ, do gặp nhiều thách thức.

"Do thiếu nguồn cung nên giá sơ cấp nhà liền thổ tiếp tục tăng lên cao hơn. Mặc dù giá đã giảm nhưng hàng tồn kho của thị trường vẫn chiếm ưu thế với các sản phẩm giá cao, hơn 77% tổng nguồn cung sơ cấp nhà liền thổ có giá trên 30 tỷ đồng/căn. Hầu hết các sản phẩm cao cấp này nằm trong các khu đô thị và tập trung chủ yếu ở TP. Thủ Đức" - Giám đốc Nghiên cứu và S22M của Savills Việt Nam thông tin.

Theo Savills, trong quý 2/2024, các sản phẩm nhà phố thương mại đắt tiền ở The Global City đã được bán, khiến giá sơ cấp giảm 2% theo quý và 4% theo năm, đạt 320 triệu đồng/m² đất. Hàng sơ cấp giá cao, sự cạnh tranh từ thị trường thứ cấp và các sản phẩm giá cả phải chăng ở các tỉnh lân cận đã gây khó khăn cho thị trường TP.Hồ Chí Minh.

Trong nửa cuối năm 2024, thị trường sẽ đón nhận thêm 883 căn nhà thấp tầng, chủ yếu từ các dự án hiện hữu. Những sản phẩm có giá trên 20 tỷ đồng sẽ chiếm đến 80% nguồn cung tương lai. Savills cũng dự kiến đến năm 2026, TP.Hồ Chí Minh sẽ không còn các sản phẩm thấp tầng có giá dưới 5 tỷ đồng và chỉ có 10% nguồn cung sơ cấp có giá dưới 10 tỷ. Trong khi đó, các sản phẩm với mức giá này lại chiếm đến 85% nguồn cung ở Bình Dương và 55% ở Đồng Nai.

Đến năm 2026, nguồn cung nhà phố, biệt thự của TP.Hồ Chí Minh dự kiến sẽ đạt 4.663 căn, chủ yếu tập trung ở các khu vực quận 2, Bình Chánh và Nhà Bè. Cùng với đó là sự thiếu hụt quỹ đất tại khu vực nội thành TP.Hồ Chí Minh ngày càng khan hiếm, đẩy giá nhà tăng cao. Giá nguyên vật liệu, nhân công xây dựng tăng cao khiến giá bán nhà phố, biệt thự bị đội lên. Lãi suất vay ngân hàng tăng cùng với áp lực kinh tế khiến người mua nhà thắt chặt chi tiêu, ảnh hưởng đến sức mua.

Với quỹ đất khan hiếm và sự hỗ trợ từ cơ sở hạ tầng, giá nhà tại TP.Hồ Chí Minh đã tăng gấp ba lần trên thị trường sơ cấp và gấp đôi trên thị trường thứ cấp trong vòng 5 năm qua. Hoạt động mua bán nhà phố, biệt thự tại TP.Hồ Chí Minh diễn ra chậm chạp do nguồn cung hạn chế và giá bán cao. Đối với các phân khúc cao cấp, các sản phẩm nhà phố, biệt thự hạng sang có giá trên 30 tỷ đồng vẫn thu hút được sự quan tâm của giới đầu tư. Bên cạnh đó, nhu cầu mua nhà ở thực tế khiến người dân tìm kiếm các lựa chọn giá cả hợp lý, phù hợp khả năng tài chính hơn tại các tỉnh lân cận như Bình Dương, Đồng Nai.

Thị trường nhà phố, biệt thự TP.Hồ Chí Minh đang trải qua giai đoạn đầy thách thức với nguồn cung hạn chế và giá bán tăng cao. Các nhà đầu tư và người mua nhà cần cân nhắc kỹ lưỡng trước khi đưa ra quyết định giao dịch.