TS Trần Minh Sơn: Bất động sản cho thuê gặp khó, doanh nghiệp co cụm ''phòng thân''

TS Trần Minh Sơn, Chủ tịch Hội đồng cố vấn Trung tâm trọng tài thương mại quốc tế PACC, nhận định thực tiễn kinh doanh bất động sản cho thuê hiện nay, nhất là sau đại dịch COVID-19 trên cả nước mặc dù có những nơi, vị trí giảm giá, cắt lỗ, nhưng có những địa điểm vẫn được duy trì mức tăng trưởng ấn tượng về mức độ quan tâm. Để thúc đẩy thị trường bát động sản cho thuê trong thời gian tới, ông Sơn cho rằng cần có những biện pháp đồng bộ, hiệu quả từ cả phía nhà nước và doanh nghiệp

Thưa ông, thực tiễn kinh doanh bất động sản cho thuê hiện nay ra sao? Những thách thức lớn nhất mà các chủ đầu tư bất động sản cho thuê đang phải đối mặt là gì?

Từ sau đại dịch Covid-19, giá đất và thị trường bất động sản, bao gồm cả cho thuê, gặp nhiều khó khăn. Ở những thành phố lớn, làn sóng trả mặt bằng kinh doanh cao vì kinh tế khó khăn và thị trường không ổn định. Doanh nghiệp và nhà đầu tư phải co cụm, trả mặt bằng để "phòng thân". Trong hai quý đầu năm 2024, nguồn cung văn phòng cho thuê hạn chế, ít tòa nhà mới đi vào hoạt động. Công suất thuê duy trì cao, đạt trên 90% tại khu vực trung tâm và trên 75% tại các khu vực ngoại thành.

TS Trần Minh Sơn, Chủ tịch Hội đồng cố vấn Trung tâm trọng tài thương mại quốc tế PACC.

Hiện tượng chuyển hạ hạng văn phòng và chuyển ra ngoại thành giảm so với năm 2023. Giá cho thuê văn phòng ổn định so với quý trước. Nguồn cung khách sạn, khu nghỉ dưỡng tăng nhẹ từ một số dự án mới. Giá thuê phòng khách sạn, khu nghỉ dưỡng và công suất thuê cũng ổn định so với quý trước. Lượng khách du lịch nội địa và quốc tế tăng trưởng tích cực, giúp phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng hồi phục.

Nhu cầu và công suất cho thuê tại các khu công nghiệp ổn định, giá thuê đất và nhà xưởng tăng nhẹ khoảng 2-3%. Giá cho thuê phổ biến tại các khu công nghiệp hiện nay là khoảng 3.5-5 USD/m2/tháng. Giá cho thuê chung cư tại Hà Nội tăng 7-8%, trong khi tại TP.HCM nhiều khu vực giảm từ 8-10%, đặc biệt là quận Bình Thạnh giảm tới 25%.

Khó khăn thách thức là thế, song tại nhiều địa phương, thị trường cho thuê vẫn duy trì mức tăng trưởng ấn tượng về mức độ quan tâm. Ông nhận định thế nào về xu hướng này?

Đúng vậy, tại một số địa phương như Quảng Ninh, Hải Phòng, Khánh Hòa, Đà Nẵng, thị trường cho thuê vẫn tăng trưởng ấn tượng về mức độ quan tâm. So với tháng 3/2024, Quảng Ninh chứng kiến sự tăng trưởng mạnh ở các loại hình bất động sản. Tại Hải Phòng, thị trường cho thuê cũng ghi nhận mức độ quan tâm tăng mạnh, đặc biệt là nhà trọ, nhà mặt phố, và văn phòng.

Nhìn chung, thị trường bất động sản cho thuê sau đại dịch Covid-19 mặc dù có nơi giảm giá, nhưng vẫn có địa phương duy trì mức tăng trưởng ấn tượng.

Ông nhận định như thế nào về những thay đổi gần đây trong hệ thống pháp luật liên quan đến kinh doanh bất động sản cho thuê? Những thay đổi này đã tác động thế nào đến thị trường?

Hệ thống pháp luật về kinh doanh bất động sản cho thuê đang dần hoàn thiện theo hướng tích cực. Tuy nhiên, vấn đề lớn vẫn là thực thi quy định pháp luật. Các khó khăn bao gồm nguồn cung bất động sản cho thuê phù hợp với mức lương người lao động giảm, hiện tượng thổi giá do quá nhiều môi giới, chính sách giá điện, nước không được áp dụng đúng và pháp luật chưa đầy đủ về các loại hình bất động sản cho thuê hiện nay. Thêm vào đó, nhiều sai phạm trong kinh doanh bất động sản cho thuê ít nhiều gây ảnh hưởng đến thị trường.

Ông có đề xuất gì để thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản cho thuê hiện nay và những năm tới?

Để giúp tăng cường sự phát triển của thị trường bất động sản cho thuê và tạo ra môi trường kinh doanh thuận lợi hơn chúng ta cần tuyên truyền, bồi dưỡng về quy định pháp luật trong kinh doanh bất động sản cho thuê đối với các hộ gia đình, cá nhân thông qua các diễn đàn và tập huấn về pháp luật do các cơ quan nhà nước tổ chức.

TS Trần Minh Sơn, Chủ tịch Hội đồng cố vấn Trung tâm trọng tài thương mại quốc tế PACC,

Từ ngày 1/8 tới đây, Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh Bất động sản và Luật Các Tổ chức tín dụng sẽ có hiệu lực. Cần tổ chức các diễn đàn, tập huấn về các quy định pháp luật liên quan đến kinh doanh bất động sản cho thuê trong các luật này cùng với các nghị định hướng dẫn thi hành.

Hiện có nhiều loại hình kinh doanh bất động sản cho thuê như nhà ở thương mại, bất động sản nghỉ dưỡng, homestay, sleepbox, văn phòng... Tuy nhiên, nhiều loại hình chưa phát triển do giá thành cho thuê quá cao và thiếu các quy định pháp luật cụ thể. Cần điều chỉnh giá thuê ở mức ổn định, có những điều kiện cụ thể để bảo vệ an toàn và bảo mật cho người thuê, và có chính sách ưu đãi, hỗ trợ chủ đầu tư, chủ cho thuê trong quá trình phục hồi kinh tế sau đại dịch Covid- 19.

Bên cạnh đó, để quy định về môi giới bất động sản có thể thực thi, cũng cần có hướng dẫn cụ thể về điều kiện, thủ tục cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản cho cá nhân và các điều kiện cần thiết để tổ chức kinh doanh bất động sản. Cần giao cho các cơ sở đào tạo và cơ quan quản lý cấp sở thực hiện thẩm quyền này. Cần hoàn thiện và đồng bộ hóa quy định cơ chế điều tiết thị trường của nhà nước thông qua bổ sung các quy định về nguồn cung, nhu cầu bất động sản và các giải pháp về thuế, tín dụng, huy động vốn đầu tư, kinh doanh bất động sản.

Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2014 có quy định (Điều 54) về cho thuê nhà, công trình xây dựng trong tương lai nhưng không có nội dung chi tiết, khiến cho các quy định này trở nên không rõ ràng. Do đó, cần nghiên cứu để có sự hướng dẫn nhất quán cho các cơ quan, tổ chức và cá nhân trong việc cho thuê nhà, công trình xây dựng tương lai.

Đầu năm 2024, đã có nhiều vụ cháy chung cư mini gây thiệt hại nghiêm trọng về người, điển hình là vụ cháy chung cư mini ở Khương Hạ. Nguyên nhân là do xây dựng chung cư mini trái phép và vi phạm nghiêm trọng quy định phòng cháy chữa cháy. Vì vậy, cần có quy định chi tiết hơn về việc cho thuê các loại hình bất động sản này để tránh thiếu sót pháp luật và ngăn chặn các vi phạm gây thiệt hại nghiêm trọng.

- Xin cảm ơn ông!