Thị trường bất động sản: Nhận diện khách hàng chủ lực của phân khúc trung, cao cấp

Nhu cầu ngày càng tăng của tầng lớp trung lưu

Theo số liệu của Oxford Economics, hộ gia đình trung lưu tại Hà Nội có thu nhập 240 - 840 triệu đồng/năm. Từ năm 2015 đến năm 2022, số hộ gia đình trung lưu tại Hà Nội tăng từ gần 700.000 hộ lên gần 1,2 triệu hộ, dự báo đến năm 2025 đạt khoảng 1,6 triệu hộ.

Ông Trần Minh Tiến, Giám đốc Trung tâm Nghiên cứu thị trường và Am hiểu khách hàng One Mount Real Estate (OneHousing) nhận định, sự gia tăng số lượng hộ gia đình trung lưu không chỉ là động lực phát triển kinh tế, mà còn kéo theo nhu cầu nhà ở gia tăng, đặc biệt là phân khúc chung cư trung và cao cấp.

Kết quả khảo sát của OneHousing cho thấy, 58% gia đình trung lưu tại Hà Nội mua chung cư với mục đích để ở. Khi được hỏi về động lực mua chung cư, 24% hộ trung lưu cho biết, muốn nâng cao chất lượng cuộc sống, 21% muốn tận hưởng tiện ích cao cấp, 20% muốn xây dựng không gian riêng cho bản thân và gia đình, chỉ 2% mong muốn tìm kiếm lợi nhuận trong tương lai.

Chỉ ra sự khác biệt của tầng lớp trung lưu nằm ở cấu trúc, trình độ văn hóa - nguồn lực phi vật chất; thu nhập, tài sản - nguồn lực vật chất, kéo theo đó là hành vi đầu tư, thị hiếu tiêu dùng, phong cách sống, ông Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam nhấn mạnh, tầng lớp trung lưu là nhân tố quan trọng trong tiến trình phát triển giữa các quốc gia và các đô thị lớn.

“Những nhu cầu mới về nhà ở và không gian sống nảy sinh từ tầng lớp trung lưu đã góp phần thúc đẩy sự năng động của thị trường bất động sản”, ông Đính nhận xét.

Trong khi đó, TS. Võ Trí Thành, Viện trưởng Viện Nghiên cứu phát triển thương hiệu và cạnh tranh khuyến nghị, nhà phát triển bất động sản và nhà đầu tư dài hạn nên quan tâm nhiều hơn tới tầng lớp trung lưu trẻ, bởi đây là thế hệ tạo nên các tiêu chuẩn mới và cảm hứng mới cho thị trường bất động sản. Cụ thể, tầng lớp này có xu hướng tận hưởng cuộc sống tức thời, sẵn sàng chi tiêu nhiều hơn để nâng chất lượng sống. Không gian sống với họ không chỉ là nơi để ở đơn thuần, mà còn phải đảm bảo tiện ích giải trí, gần gũi, thân thiện với môi trường…

Cơ hội cho cả chủ đầu tư và người mua

Theo báo cáo của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, năm 2022, tại Hà Nội, có khoảng 16.000 sản phẩm bất động sản được mở bán, tỷ lệ hấp thụ trên 47% (khoảng 7.600 giao dịch). Giá bán sơ cấp trung bình của căn hộ chung cư đạt 50 triệu đồng/m2, tăng 10 - 15% theo năm.

Trong đó, nguồn cung và giao dịch của căn hộ trung cấp và cao cấp chiếm tỷ lệ cao nhất. Đây cũng là phân khúc hút khách nhất nhờ khả năng tăng trưởng ổn định, giá thuê hiện đã phục hồi về mức trước khi xảy ra Covid-19.

Những năm trước, giá căn hộ trung - cao cấp có xu hướng tăng ảo, nhưng gần đây dần được điều chỉnh về mức phù hợp hơn với giá trị thực. Dù vậy, theo các chuyên gia, giá bán căn hộ trung - cao cấp sẽ không giảm và có xu hướng tăng nhẹ trong năm 2023, tốc độ tăng giá sẽ chậm lại so với giai đoạn 2020 - 2022.

“Giá trị đất đai cao và đòi hỏi về không gian sống xanh, có chất lượng tại khu vực trung tâm đã khiến phân khúc trung, cao cấp trở thành kênh đầu tư trung và dài hạn đầy tiềm năng”, ông Nguyễn Văn Đính nhận định.

Đối với khách hàng, GS-TSKH. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường khuyến nghị, nên căn cứ vào tiềm lực tài chính, lựa chọn dự án ở vị trí có khả năng kết nối giao thông tốt, thuận lợi cho công việc của người lớn, nơi học tập của trẻ em...

“Trong bối cảnh thiếu cung, mà nhu cầu nhà ở vẫn tăng, thì đây là thời điểm hợp lý để mua nhà tại một số dự án tốt. Khi vẫn còn tình trạng nhiều dự án không được triển khai, khó được phê duyệt..., thì giá nhà rất khó giảm, nhất là tại các khu vực có điều kiện sống và hạ tầng tốt. Thực tế, thị trường vẫn giữ giá tại những nơi có biểu hiện, điều kiện của một cuộc sống tốt”, ông Võ phân tích.

Từ góc nhìn về hiệu quả đầu tư, TS. Nguyễn Trí Hiếu, chuyên gia tài chính lưu ý, để thắng trong cuộc chơi đầu tư chung cư trung - cao cấp, nhà đầu tư cần cẩn trọng trong phân bổ dòng vốn, xem xét các yếu tố lãi suất, lạm phát; cẩn trọng khi thẩm định giá; tính toán lợi nhuận khi đầu tư.

Cụ thể, nhà đầu tư hãy lập ra các khoản mục và chỉ đầu tư vào sản phẩm phù hợp với kế hoạch. Trong trường hợp phải dùng đòn bẩy tài chính, cần có ý thức về trần lãi suất, lợi nhuận ròng và dòng tiền.

Để thị trường bất động sản nói chung và phân khúc bất động sản trung - cao cấp nói riêng có thể phát triển hài hòa, lành mạnh, đáp ứng nhu cầu, tiêu chuẩn của các nhóm khách hàng mục tiêu, theo ông Nguyễn Chí Thanh, Phó chủ tịch, kiêm Tổng thư ký Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, ngay thời điểm này, các chủ đầu tư cần có những điều chỉnh kịp thời: giảm giá bán, đưa giá trị của sản phẩm cao cấp về đúng với tiêu chuẩn và mức giá của nó.

Theo nghiên cứu của World Data Lab, trong thập kỷ qua, Việt Nam thuộc nhóm nước có tốc độ tăng số người thuộc tầng lớp trung lưu nhanh nhất thế giới. Việt Nam sẽ có thêm 23,2 triệu người thuộc tầng lớp trung lưu vào năm 2030. Theo tiêu chuẩn của tổ chức này, tầng lớp trung lưu là những hộ gia đình có mức chi tiêu bình quân đầu người từ 11 USD đến 110 USD/ngày.
Nghiên cứu của Ngân hàng Thế giới cũng chỉ ra, tốc độ tăng trưởng tầng lớp trung lưu ở Việt Nam thuộc hàng cao nhất châu Á, mỗi năm có thêm khoảng 1,4 triệu người. Dự báo trong 25 năm tới, hơn 50 triệu người Việt Nam sẽ gia nhập tầng lớp trung lưu.