Cơ nghiệp vạn tỷ của Kim Oanh Group, đế chế địa ốc Bình Dương

Mới đây, UBND tỉnh Bình Dương ban hành quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư và chấp thuận nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư xây dựng Một Thế Giới cho Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển Kim Oanh TP. Hồ Chí Minh, một trong những thành viên chủ lực của hệ thống Kim Oanh Group.

Đây là dự án lớn có quy mô gần 50ha, sở hữu vị trí đắc địa tại nơi giao của các tuyến đường huyết mạch địa phương, bao gồm Đại lộ Bình Dương (Quốc lộ 13), Nguyễn Thị Minh Khai và Vành đai 3, phường Thuận Giao, TP. Thuận An, Bình Dương.

Tổng vốn đầu tư sơ bộ trên 14.800 tỷ đồng. Trong đó, vốn góp để thực hiện dự án là 2.961 tỷ đồng, vốn huy động từ ngân hàng 2.696 tỷ đồng và vốn huy động từ tổ chức/cá nhân là gần 9.150 tỷ đồng. Bởi quy mô và tầm quan trọng đối với phát triển kinh tế địa phương, nên đây là chủ đề được dư luận quan tâm, bàn tán trên các diễn đàn mạng xã hội nhiều ngày qua.

Bà chủ Kim Oanh Group, "đế chế" địa ốc Bình Dương

Kim Oanh Group - Tập đoàn bất động sản vững mạnh có trụ sở chính tại Bình Dương, là thành quả lao động và cống hiến hăng say của nữ doanh nhân Đặng Thị Kim Oanh (SN 1970), Chủ tịch Hội đồng quản trị, nhà sáng lập, người con của tỉnh Thừa Thiên Huế; cùng với phu quân là ông Nguyễn Thuận, Phó chủ tịch tập đoàn.

Nữ tướng Đặng Thị Kim Oanh, Chủ tịch Hội đồng quản trị Kim Oanh Group

Những năm đầu thập niên 2000, bà Kim Oanh kinh doanh tại một cửa hàng tạp hóa nhỏ ở quận Thủ Đức (nay là TP. Thủ Đức) TP. Hồ Chí Minh, sau đó chuyển về Bình Dương sinh sống nhờ quán nước bình dân ven đường Mỹ Phước 1, huyện Bến Cát. Bà chủ quán nước này có cơ hội tiếp xúc và trò chuyện thường xuyên với các "cò đất", nhà đầu tư trong khu vực trung tâm của Bình Dương, đầu tàu kinh tế với các chỉ tiêu kinh tế, xã hội thuộc top dẫn đầu tỉnh.

Nhận diện được sức nóng phả lên thị trường bất động sản nơi đây, bà Kim Oanh mở văn phòng tư vấn bất động sản, chính thức chuyển hướng sang lĩnh vực môi giới đầy tiềm năng nhờ mạng lưới thông tin dày đặc đã xây dựng.

Viên gạch đầu tiên lập nên "đế chế" địa ốc Kim Oanh Group ngày nay là Công ty Cổ phần Dịch vụ Thương mại và Xây dựng Địa ốc Kim Oanh (Địa ốc Kim Oanh), ra đời vào cuối tháng 4/2009 với số vốn điều lệ 48 tỷ đồng, quy mô tương đối tinh gọn cùng 30 nhân viên trẻ trung, nhiệt huyết.

Bà chủ Kim Oanh Group giao nhiệm vụ cho Địa ốc Kim Oanh là tập trung chủ yếu vào phân khúc nhà giá rẻ, hướng đến nhóm khách hàng là người lao động có thu nhập thấp trên địa bàn. Nhờ phương hướng phát triển đúng đắn, Kim Oanh Group đã có những thành tựu khả quan đầu tiên tại các dự án như Biên Hòa City, Lavender City...

Đó là động lực để tập đoàn nhanh chóng mở rộng phạm vi hoạt động, thành lập thêm các thành viên khác phục vụ từng công việc cụ thể, như Công ty Cổ phần Đầu tư Kim Oanh (đảm nhiệm vai trò đầu tư, phát triển các dự án bất động sản), Công ty Cổ phần Xây dựng Kim Oanh (phụ trách phần xây dựng, thi công), Công ty Cổ phần Địa ốc Kim Oanh...

Tính đến thời điểm này, Kim Oanh Group đã phát triển hơn 50 dự án bất động sản ở nhiều phân khúc đất nền, căn hộ, nhà phố, biệt thự xây sẵn…

Sau 15 năm xây dựng và trưởng thành, Kim Oanh Group chiếm vị trí long trọng trong làng kinh doanh bất động sản phía Nam, nắm giữ quỹ đất rộng lớn hàng trăm hecta trải từ Bình Dương, Đồng Nai, Bà Rịa - Vũng Tàu đến Phú Quốc (Kiên Giang). Cùng đó khối tài sản liên tiếp nảy nở lên tới vạn tỷ đồng, thông qua hàng chục pháp nhân lớn nhỏ đang tích cực hoạt động.

Tính đến thời điểm này, Kim Oanh Group đã phát triển hơn 50 dự án bất động sản ở nhiều phân khúc đất nền, căn hộ, nhà phố, biệt thự xây sẵn… Một số dự án tiêu biểu của công ty như: Golden Center City 1, Golden Center City 2, Richland Residence, Mega City 1, Mega City 2, Century City, The EastGate, Legacy Central…

Tuy nhiên, một số vấn đề đã nảy sinh khi tập đoàn đạt tới tốc độ phát triển quá nhanh, đôi khi vượt quá sức quản trị của lãnh đạo Kim Oanh Group, để lại không ít điều tiếng cho dư luận.

Có thể kể đến bê bối về đất đai, "xé rào" chuyển nhượng dự án khi chưa đủ điều kiện tại Mega City 2 (Đồng Nai), cũng là dự án góp phần tạo nên tên tuổi lớn cho Kim Oanh Group. Hay như việc thâu tóm dự án Khu công nghiệp Phú Tân (Bình Dương) sau đó tận dụng để huy động vốn từ Ngân hàng TMCP Phương Đông - OCB, nhưng phần lớn diện tích bỏ hoang, lác đác nhà đầu tư vào thuê đất... Chưa hết, năm 2023, bà Kim Oanh còn dính lùm xùm kiện tụng với nhà Dr. Thanh của Tân Hiệp Phát gây xôn xao công chúng.

Bóc tách khối tài sản vạn tỷ đồng

Công ty Cổ phần Dịch vụ Thương mại và Xây dựng Địa ốc Kim Oanh (Địa ốc Kim Oanh) trước tháng 7/2021 do đích thân bà Kim Oanh đứng tên, giữ vai trò Tổng giám đốc. Doanh nghiệp này có vốn điều lệ 150 tỷ đồng, được giữ ổn định và từ lâu đã không có biến động nào về vốn.

Sau đó, bà Nguyễn Thị Ánh (SN 1990), con gái bà Kim Oanh lên thay thế chỗ thân mẫu. Song, quãng thời gian bà Ánh phụ trách tại đây không lâu, kéo dài khoảng 16 khoảng, đến tháng 11/2022 chuyển sang cho bà Ngô Thị Mỹ Hằng (SN 1988).

Địa ốc Kim Oanh là doanh nghiệp có lợi nhuận tốt nhất trong hệ thống Kim Oanh Group, tính đến cuối năm 2022, số lãi cộng dồn chưa phân phối lên tới 334 tỷ đồng, gấp hơn 2 lần vốn điều lệ. Doanh nghiệp không chi trả cổ tức cho cổ đông, ở đây là gia đình bà Đặng Thị Kim Oanh, mà sử dụng để bồi đắp nâng giá trị cho vốn chủ sở hữu lên 484 tỷ đồng.

Vì vậy, dù nợ phải trả đạt 530 tỷ đồng trong cùng thời điểm so sánh, nhưng hệ số nợ trên vốn vẫn ở ngưỡng an toàn chỉ với 1,1 lần, thấp hơn mặt bằng chung của các doanh nghiệp bất động sản trên thị trường, bất luận đây có là lĩnh vực kinh doanh thâm dụng vốn.

Nổi bật hơn cả là khoản lợi nhuận đột biến 269 tỷ đồng Địa ốc Kim Oanh có được năm 2018, cao hơn 80% so với vốn điều lệ. Trong năm này, doanh thu bán hàng và cung cấp dịch vụ (doanh thu cốt lõi) chỉ đạt 657 tỷ đồng, song họ đã không phải chi trả bất cứ đồng chi phí giá vốn - thông thường phải là khoản chi lớn nhất trong hoạt động kinh doanh, nên đã tối đa hóa nguồn thu mang về.

Được biết, Địa ốc Kim Oanh đã thế chấp chiếc xe sang thương hiệu Lexus, biển số đẹp (719.19) cho phía OCB từ tháng 12/2019, để phục vụ cho việc huy động vốn.

Ngân hàng OCB là đơn vị cấp tín dụng tích cực và hiệu quả nhất cho hệ sinh thái của Kim Oanh Group

Về Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển Kim Oanh TP. Hồ Chí Minh, chủ đầu tư dự án Một Thế Giới quy mô trên 14.800 tỷ đồng được thành lập tháng 5/1993, tiền thân là Công ty TNHH Xây dựng A Đông Hải.

Tính tại thời điểm tháng 1/2018, vốn điều lệ công ty đạt 750 tỷ đồng, cơ cấu cổ đông gồm: Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển Thuận Lợi (59,46%), bà Đặng Thị Kim Oanh (18,67%), bà Nguyễn Thị Nhung (3,2%, thành viên Hội đồng quản trị Kim Oanh Group), và ông Nguyễn Thuận (18,67%).

Tháng 8/2022, doanh nghiệp tăng vốn lên 1.200 tỷ đồng, do ông Nguyễn Phú Đức - thành viên Hội đồng quản trị kiêm Tổng giám đốc Kim Oanh Group, trực tiếp đứng tên điều hành.

Một điểm đáng lưu tâm, đó là trái ngược với Địa ốc Kim Oanh, Đầu tư và Phát triển Kim Oanh TP. Hồ Chí Minh là doanh nghiệp kinh doanh thảm hại, lỗ lũy kế đến 765 tỷ đồng, tính đến ngày 31/12/2022. Lỗ vượt vốn là nguyên nhân giới chủ phải vội vã nâng vốn từ 750 tỷ đồng lên 1.200 tỷ đồng, tạo bước chuẩn bị quan trọng để được giao làm dự án hơn 14.800 tỷ đồng ở tỉnh Bình Dương, như đã đề cập ở phía trên.

Đây còn là pháp nhân ôm số nợ vô cùng lớn của Kim Oanh Group, với tổng nợ vay tín dụng 2.551 tỷ đồng, theo số liệu tài chính năm 2022. Cộng thêm các khoản nợ thương mại phát sinh từ kinh doanh, nợ phải trả lên tới 4.172 tỷ đồng, trong khi vốn chủ sở hữu là 434 tỷ đồng, tức mỗi đồng vốn đang cõng gần 10 đồng nợ. Khi đó, họ chỉ đang nắm trong tay chưa đầy 230 triệu đồng tiền mặt.

Nợ nần buộc Đầu tư và Phát triển Kim Oanh TP. Hồ Chí Minh phải chấp nhận bỏ ra hàng trăm tỷ đồng trả lãi mỗi năm. Đơn cử, năm 2020, chi phí trả lãi là 253 tỷ đồng, dẫn đến doanh nghiệp lỗ sau thuế 230 tỷ đồng trong năm này, do không phát sinh doanh thu.

Chủ nợ của Đầu tư và Phát triển Kim Oanh TP. Hồ Chí Minh, như thường lệ, là phía Ngân hàng OCB với tài sản thế chấp là các quyền tài sản (không bao gồm quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất) cho lô đất số 138 - 140 Điện Biên Phủ, phường Đa Kao, quận 1, TP. Hồ Chí Minh (tháng 10/2020); quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng với Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển Đức Lợi (tháng 7/2023); 470.000 cổ phần Công ty Cổ phần Du lịch sinh thái Long Hải - chủ khu du lịch sinh thái Long Hải Palace Resort đình đám ở Bà Rịa - Vũng Tàu.

Đầu tư và Phát triển Kim Oanh TP. Hồ Chí Minh còn là cái tên xuất hiện trong vụ án sai phạm nghiêm trọng về chuyển nhượng 43ha "đất vàng" của Tổng công ty Sản xuất - Xuất nhập khẩu Bình Dương (Protrade) được đưa vào diện theo dõi, chỉ đạo của Ban Chỉ đạo Trung ương về phòng, chống tham nhũng.

Vụ án "đất vàng" 43ha của Protrade liên quan đến cựu Bí thư Tỉnh ủy Bình Dương Trần Văn Nam.

Ngoài hai pháp nhân kể trên, Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển Thuận Lợi (Công ty Thuận Lợi) là mắt xích quan trọng khác của Kim Oanh Group khi là chủ đầu tư nhiều dự án ở Bình Dương, như khu nhà ở thương mại Chánh Phú Hòa (phường Chánh Phú Hòa, thị xã Bến Cát), khu nhà ở thương mại Thuận Lợi (phường Hoà Lợi, thị xã Bến Cát), chung cư nhà ở Thuận Giao (phường Thuận Giao, TP. Thuận An)…

Ngoài ra, Công ty Thuận Lợi còn là chủ đầu tư dự án Khu dân cư Mỹ Phước 4, với 2 khu là Khu dân cư Mỹ Phước 4 - Khu A diện tích 13,3ha; Khu dân cư Mỹ Phước 4 - Khu B diện tích 22,2ha. Dự án này trước đây thuộc sở hữu của Công ty TNHH Sản xuất - Thương mại Thiên Phú. Ngày 22/4/2016, Ủy ban nhân dân tỉnh có Công văn số 1195/UBND-KTN chấp thuận cho Thuận Lợi được làm chủ đầu tư khu dân cư Mỹ Phước 4 do trúng đấu giá quyền sử dụng đất từ ngân hàng.

Chỉ riêng pháp nhân ra đời tháng 12/2012 này đã sở hữu tài sản hơn 12.053 tỷ đồng trong hệ thống của Kim Oanh Group. Dù vậy, tương tự Đầu tư và Phát triển Kim Oanh TP. Hồ Chí Minh, có đến 97% tài sản được hình thành từ nợ nần mà xây nên.

Cụ thể, trong đó Công ty Thuận Lợi vay từ tổ chức tín dụng 2.205 tỷ đồng, còn lại 1.542 tỷ đồng là nợ phải trả dài hạn khác; 1.348 tỷ đồng là nợ phải trả ngắn hạn khác và 5.242 tỷ đồng từ người mua trả tiền trước ngắn hạn... Số nợ trên áp đảo hoàn toàn vốn tự có với hơn 393 tỷ đồng, tương đương hệ số nợ trên vốn gần 30 lần.

Các khoản nợ cũng là nguyên nhân đẩy Công ty Thuận Lợi vào tình trạng thua lỗ thê thảm. Tính đến cuối năm 2022, lỗ lũy kế hơn 656 tỷ đồng. Cá biệt năm 2021, doanh nghiệp này báo lỗ tới 579 tỷ đồng, do lỗ gộp 125 tỷ đồng và trả lãi vay 232 tỷ đồng, kèm theo 69 tỷ đồng chi phí quản lý doanh nghiệp và 153 tỷ đồng chi phí khác.

Cập nhật tại tháng 10/2019, bà Đặng Thị Kim Oanh sở hữu 40% cổ phần tại Công ty Thuận Lợi, ông Nguyễn Thuận cũng nắm 40% và bà Nguyễn Thị Nhung (con gái ông Thuận bà Oanh) giữ 20% cổ phần còn lại. Tháng 8/2020, doanh nghiệp tăng vốn từ 520 tỷ đồng lên 1.050 tỷ đồng.

Tháng 1/2020, Công ty Thuận Lợi đem gán 33,75 triệu cổ phần Đầu tư và Phát triển Kim Oanh TP. Hồ Chí Minh (khoảng 45% vốn điều lệ) cho Ngân hàng OCB với mệnh giá 10.000 đồng/cp. Đây là tài sản cầm cố để bảo đảm nghĩa vụ thanh toán của Công ty Cổ phần Đầu tư Bình An House và Công ty Cổ phần Đầu tư xây dựng công nghiệp Nam Kim tại OCB.

OCB cũng là bên cung cấp tín dụng cho khách hàng tại dự án chung cư Thuận Giao (tên thương mại Legacy Central) tại phường Thuận Giao, TP. Thuận An, tỉnh Bình Dương do doanh nghiệp làm chủ đầu tư.

(Còn tiếp)