Chung cư Hà Nội vùn vụt tăng giá, gia đình trẻ "đỏ mắt" tìm chốn an cư

Mặt bằng giá mới được thiết lập

Theo khảo sát của Hội Môi giới bất động sản (BĐS) Việt Nam (VARS - Hiệp hội BĐS Việt Nam - VNREA), tiến trình đô thị hóa đang phát triển vượt trội tại các đô thị lớn khiến theo nhu cầu về nhà ở tăng đột biến trong khi quỹ đất dần cạn kiệt, nguồn cung nhà ở liên tục sụt giảm do tình trạng dự án chậm triển khai bởi các chính sách liên quan đến nguồn vốn, cùng các quyết định của các cơ quan chức năng trong việc điều tiết thị trường BĐS.

Thêm vào đó, giá trị đất đô thị tăng thêm khi hạ tầng, dịch vụ công cộng được nâng cấp, đã và đang khiến giá căn hộ chung cư liên tục “tăng nhiệt” thiết lập vùng giá mới.

Tại Hà Nội, nguồn cung căn hộ mới trong năm 2023 ước đạt 10.500 căn, giảm khoảng 31% so với năm 2022, mặc dù nhu cầu mua nhà của người dân tăng lên mạnh mẽ

Thông tin nghiên cứu của VARS, chỉ số giá căn hộ tại Hà Nội đầu năm 2024 đã tăng mạnh 38 điểm phần trăm so với năm 2019. Bên cạnh đó, TP. Hồ Chí Minh là 16 điểm phần trăm. Trên thị trường sơ cấp và thứ cấp, giá căn hộ tại Hà Nội ghi nhận liên tục tăng, còn giá căn hộ tại TP. Hồ Chí Minh đang và đã bắt đầu bước vào chu kỳ tăng giá trở lại.

Nhu cầu mua nhà tăng mạnh không chỉ xuất phát từ nhu cầu chuyển dịch của các hộ gia đình thành phố, sự gia tăng không ngừng của lực lượng lao động, sinh viên đổ về các thành phố để làm việc, học tập, nhất là tại Hà Nội, mà còn có sự xuất hiện của lượng lớn nhu cầu đầu tư đang tăng lên khi giá thuê căn hộ cũ, mới tại các khu dân cư liên tục tăng từ sau dịch Covid-19 và trong bối cảnh thị trường đang phục hồi nhanh.

Theo thông tin trên trang Batdongsan.com.vn (kênh thông tin dịch vụ BĐS số 1 Việt Nam), mức độ quan tâm chung cư bán toàn quốc trong tháng 1/2024 tăng 66% so với cùng kỳ 2023, lượng tin đăng bán BĐS cũng tăng 46%. Chi tiết, lượng tìm kiếm chung cư trong tháng 1/2024 tại Hà Nội tăng 71% so với cùng kỳ. Tương tự, tại TP. Hồ Chí Minh, nhu cầu tìm kiếm chung cư cũng tăng 59%. Xu hướng này diễn ra tương tự tại hầu hết các tỉnh, thành khác.

Mặc dù nguồn cầu mua nhà của người dân tăng lên mạnh mẽ, nguồn cung căn hộ đang phát triển không tương xứng. Tại Hà Nội, nguồn cung căn hộ mới, tính đến hết năm 2023 ước đạt 10.500 căn, giảm khoảng 31% so với năm trước. Tại TP Hồ Chí Minh, nguồn cung căn hộ mới ước đạt gần 7.500 căn, giảm hơn 50% so với cùng kỳ 2022.

Nguyên nhân khiến nguồn cung căn hộ sụt giảm trong thời gian qua do số lượng dự án BĐS được phê duyệt mới ngày càng khan hiếm, trong khi các dự án đang triển khai “chật vật" bởi các vướng mắc liên quan đến pháp lý và nguồn vốn. Mặc dù Chính phủ, các bộ, ngành và địa phương đã có những nỗ lực tháo gỡ khó khăn giúp số lượng dự án được triển khai, tái khởi động trở lại trong năm 2023 dần hồi phục, nhưng áp lực dòng tiền vẫn là bài toán nan giải đối với các doanh nghiệp BĐS.

Tăng nguồn cung NƠXH

Sau một thời gian dài suy giảm, nguồn cung căn hộ ở cả hai đô thị đặc biệt Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh được dự kiến sẽ khả quan nhờ sự phục hồi của thị trường và các nỗ lực tháo gỡ vướng pháp lý cho các dự án của cơ quan quản lý Nhà nước, đặc biệt là nguồn cung NƠXH, nhà ở công nhân. Dù vậy, nguồn cung này cần thời gian hoàn thành các thủ tục pháp lý trước khi hoàn thành đưa ra thị trường và chủ yếu đến từ khu vực xa trung tâm.

VARS dự đoán, trong ngắn hạn, đà tăng giá căn hộ tại trung tâm các thành phố lớn sẽ khó “hạ nhiệt”, nhất là tại phân khúc bình dân, trung cấp. Trong khi, giá mua đi, bán lại của các dự án cao cấp, hạng sang có thể ghi nhận mức giảm nhẹ.

Cùng với nền tảng của hàng loạt các yếu tố tích cực của thị trường hiện tại, VARS kỳ vọng, đến giữa năm 2025, khi các bộ luật liên quan đến lĩnh vực BĐS mới được thông qua với các quy định mới theo hướng gỡ khó cho chủ đầu tư và người mua NƠXH, nhà ở cho công nhân có hiệu lực. Nguồn cung NƠXH sẽ bật tăng, mặt bằng giá căn hộ sẽ xuống mức phù hợp hơn với người dân có nhu cầu ở thật.

Theo tìm hiểu, để đảm bảo mục tiêu hoàn thành các dự án NƠXH năm 2024, Bộ Xây dựng đã yêu cầu các chủ đầu tư dự án NƠXH lập tiến độ, chuẩn bị nguồn lực, tài chính, áp dụng công nghệ mới rút ngắn thời gian thi công. Với những dự án NƠXH đã có chủ đầu tư, đề nghị các chủ đầu tư khẩn trương lập hồ sơ thẩm định thiết kế cơ sở, kỹ thuật, phòng cháy chữa cháy, lựa chọn nhà thầu tư vấn, thi công... để khởi công theo quy hoạch và chấp thuận chủ trương đầu tư đã được phê duyệt của các địa phương.

Ngoài ra, các chủ đầu tư có trách nhiệm cung cấp, công bố công khai thông tin liên quan đến dự án để người dân biết, đăng ký, giám sát; đồng thời, cùng với việc khẩn trương khởi công, đảm bảo tiến độ hoàn thành các dự án trên quỹ đất 20% NƠXH theo quy định về bố trí quỹ đất. Các doanh nghiệp BĐS chủ động rà soát đối tượng, điều kiện, đăng ký với UBND cấp tỉnh, thành phố để công bố trong danh mục vay vốn ưu đãi từ gói hỗ trợ 120.000 tỷ đồng.

Rầm rộ triển khai NƠXH

Tại miền Bắc, chưa đầy một tuần đầu của năm 2024, "ông lớn" địa ốc Vinhomes liên tiếp khởi công 2 dự án NƠXH với quy mô hơn 100 ha tại TP. Hải Phòng và tỉnh Khánh Hòa. Chi tiết, đầu tiên là dự án NƠXH mang thương hiệu Happy Home Hải Phòng, với quy mô hơn 28 ha, tổng vốn đầu tư hơn 5.800 tỷ đồng. Sau khi hoàn thành, dự án này sẽ cung cấp 4.000 căn hộ, đáp ứng chỗ ở cho gần 10.000 người.

Sau đó vài ngày, Vinhomes tiếp tục khởi công xây dựng dự án NƠXH Happy Home tại Khánh Hòa. Dự án có tổng vốn đầu tư khoảng 3.800 tỷ đồng, quy mô 87,64 ha, với khoảng 3.600 căn nhà ở xã hội dạng thấp tầng.

Ngoài hai dự án trên, trong báo cáo mới đây, Công ty Cổ phần Xếp hạng tín nhiệm đầu tư Việt Nam (VIS Rating) cho biết, năm 2024 sẽ có thêm nhiều dự án NƠXH ra mắt. Nguyên nhân xuất phát từ việc Chính phủ đưa ra cam kết đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội qua việc tăng cường phê duyệt dự án mới.

Một số doanh nghiệp đã thông báo kế hoạch xây dựng dự án NƠXH trong năm nay, như Happy Home Star City Thanh Hóa quy mô 3.100 căn của Vinhomes; hai dự án Rice City Tố Hữu (711 căn) và Rice City Long Biên (600 căn) tại Hà Nội của Công ty BIC Việt Nam; Hay Công ty Newland dự kiến khởi công Dự án Tân Phú Hưng tại TP. Hải Dương, với quy mô 1.260 căn…

Còn tại phía Nam, ông Mai Thanh Tùng, Phó trưởng phòng Phòng Phát triển nhà và thị trường bất động sản (Sở Xây dựng) cho hay, do thủ tục đầu tư dự án NƠXH còn phức tạp, nên số lượng dự án NƠXH chưa nhiều. Sở Xây dựng sẽ tập trung hoàn tất thủ tục pháp lý đối với 37 dự án nhà ở xã hội, quy mô khoảng 35.000 căn. Riêng trong năm 2024, thành phố nỗ lực hoàn thành 6 dự án nhà ở xã hội, với quy mô hơn 3.700 căn.

Song song với 6 dự án của TP. Hồ Chí Minh, theo Bộ Xây dựng, có 102 dự án NƠXH với quy mô hơn 43.800 căn được các địa phương đăng ký hoàn thành xây dựng trong năm nay. Chi tiết, Bình Dương dẫn đầu về số dự án, với 20 dự án, quy mô 4.500 căn hộ; Đồng Nai 8 dự án 9.074 căn.