Vì đâu The Jade Orchid Cổ Nhuế 'bán đắt như tôm' vẫn ì ạch tiến độ?

Hoang tàn giữa lòng Thủ đô

The Jade Orchid Cổ Nhuế là một trong số dự án sở hữu vị trí đắc địa ở Hà Nội, với tổng vốn đầu tư gần 3.000 tỷ đồng, gây được sự chú ý rất lớn của giới bất động sản Thủ đô.

Phân khu biệt thự, nhà liền kề đa số mới xây phần thô, ảnh hưởng đến môi trường xung quanh

The Jade Orchid Cổ Nhuế là tên thương mại của dự án tổ hợp căn hộ, biệt thự và nhà liền kề, tọa lạc tại phố Nguyễn Đình Tứ thuộc Khu đô thị Bắc Cổ Nhuế - Chèm, phường Xuân Đỉnh, quận Bắc Từ Liêm. Dự án được xây dựng trên khu đất rộng hơn 8ha.

Ban đầu, dự án được UBND thành phố Hà Nội chấp thuận chủ trương đầu tư từ năm 2010, với mục đích xây dựng tổ hợp công trình căn hộ, văn phòng và công cộng, chủ đầu tư là Công ty Cổ phần Đầu tư xây dựng và lắp máy TMC (nay là Công ty Cổ phần Đầu tư xây dựng Bạch Đằng TMC), theo hình thức thỏa thuận chuyển nhượng.

Theo phản ánh của một số người dân sống gần đấy, dự án nhiều tháng nay không được thi công, máy móc, công nhân không còn xuất hiện

Đến năm 2016, dự án được phê duyệt điều chỉnh cục bộ Quy hoạch chi tiết 1/500, đồng thời chấp thuận chủ trương cho Công ty Cổ phần Bất động sản Vimedimex - công ty con của Tập đoàn Dược phẩm Vimedimex lừng lẫy một thời của "nữ tướng" Nguyễn Thị Loan - và Công ty Cổ phần Bạch Đằng TMC (tiền thân của Công ty Cổ phần Đầu tư xây dựng Bạch Đằng TMC) liên danh triển khai dự án trên.

Tháng 5/2018, theo quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư dự án mới, dự án The Jade Orchid Cổ Nhuế được chia làm 2 phân khu có tổ hợp chung cư cao tầng và nhà liền kề biệt thự, trên diện tích xây dựng 8ha.

The Jade Orchild tọa lạc ở vị trí cửa ngõ, kỳ vọng là nét son tô cho diện mạo của Thủ đô

Thế nhưng, bất luận sau nhiều năm được chấp thuận chủ trương đầu tư, tiến độ của dự án The Jade Orchid Cổ Nhuế vẫn rất chậm chạp so với yêu cầu đề ra, làm lãng phí lớn về nguồn lực đất đai của thành phố. Theo ghi nhận của Báo Công Thương, gần như toàn bộ các căn biệt thự, nhà liền kề của dự án mới chỉ xây xong phần thô, rêu phủ kín tường khiến bộ mặt Thủ đô trở nên nhếch nhác, ngổn ngang.

Các khối nhà chung cư không hẹn ngày về đích. Đến nay chỉ mới 3 tòa nhà được dựng móng

Những khối bê tông xám thô ráp, lạnh lẽo, nằm trong khung cảnh cỏ dại mọc um tùm khiến nhiều người không khỏi ngán ngẩm cho số phận hoang hóa của lô đất vàng giữa lòng Hà Nội. Thậm chí, khu vực xây dựng chung cư cao tầng còn đang dừng ở bước dựng móng, không hẹn ngày hoàn thành khi vắng bóng công nhân, máy móc xây dựng đằng đẵng nhiều tháng trời.

Công trường không một bóng người thi công dù trời nắng đẹp, thời tiết thuận lợi

Trước đó, năm 2018, dù chưa đủ điều kiện pháp lý, dự án The Jade Orchid đã được rao bán rầm rộ trên các trang thông tin điện tử, sản phẩm là các căn biệt thự đắt đỏ triệu USD, cho tới các căn chung cư trong khoảng giá vài tỷ đồng.

Báo giới khi đó phản ánh, môi giới "đóng quân" tại dự án liên tục chèo kéo nhà đầu tư tham gia theo hình thức hợp đồng ký quỹ, với giá trị tối thiểu mỗi hợp đồng ký quỹ là 100 triệu đồng, trong đó có một ngân hàng bảo lãnh.

Để thuyết phục khách hàng, môi giới cam kết thời hạn nhận nhà vào quý IV/2022, và khẳng định giá trị của sản phẩm bất động sản sẽ tăng theo từng ngày, nếu không mua sớm chắc chắn không thể được trong tương lai. Tuy nhiên, đáng tiếc cho những nhà đầu tư nhẹ dạ cả tin, đến nay vẫn chưa thể đặt chân vào nơi "an cư lạc nghiệp" trong mơ của mình.

Dự án đắt khách, vì đâu vẫn "ì ạch" tiến độ?

Theo tìm hiểu của Báo Công Thương, trước năm 2016, Ngân hàng TMCP Quốc Dân (NCB) là nhà băng cấp vốn cho The Jade Orchid Cổ Nhuế với tài sản bảo đảm là các quyền lợi liên quan tại dự án. Sau đó, Công ty Bất động sản Vimedimex - đại diện liên danh đã thế chấp sang cho bên Ngân hàng TMCP Việt Á - Chi nhánh Hà Nội.

Là thành viên thuộc Tập đoàn Dược phẩm Vimedimex, Công ty Bất động sản Vimedimex không tránh khỏi những tác động từ biến cố của Chủ tịch Nguyễn Thị Loan đã xảy ra vào tháng 11/2021. Sau khi "nữ tướng" đình đám bị "sờ gáy", Công ty Bất động sản Vimedimex có động thái thay đổi Tổng giám đốc, người đại diện pháp luật từ ông Quản Xuân Dũng (SN 1985) sang cho bà Lê Thị Hạnh (SN 1985).

Bà Hạnh tại nhiệm đến tháng 4/2023, và nhường lại cho người thay thế là ông Nguyễn Hữu Quý (SN 1979), người đang trú tại Hà Nội.

Cựu Chủ tịch Tập đoàn Dược phẩm Vimedimex Nguyễn Thị Loan bị bắt vào tháng 11/2021 do có hành vi cấu kết để thắng đấu thầu đất

Được biết, ông Quản Xuân Dũng là thể nhân có quan hệ tích cực đến hệ sinh thái của cựu Chủ tịch Tập đoàn Dược phẩm Vimedimex Nguyễn Thị Loan. Ông có thời gian dài đứng tên tại các pháp nhân liên quan như Công ty Cổ phần Đầu tư Thương mại và Dịch vụ Á Âu, Công ty TNHH Đô thị Tiến Lộc, Công ty Cổ phần Đầu tư Bất động sản Hồ Gươm...

Cần nhắc lại, việc dự án The Jade Orchid Cổ Nhuế chậm tiến độ ảnh hưởng xấu đến cuộc sống của rất nhiều người. Trái ngược với sự lạnh lẽo, hoang vắng của dự án, lượng khách mua của The Jade Orchid Cổ Nhuế là vô cùng đông đảo, thể hiện rõ ràng qua số liệu tài chính của doanh nghiệp.

Theo tài liệu Báo Công Thương tiếp cận được, tính đến cuối năm 2022, Công ty Bất động sản Vimedimex ghi nhận khoản người mua trả tiền trước ngắn hạn lên tới 624,4 tỷ đồng, tăng mạnh gấp 10 lần so với năm trước đó; ngoài ra khoản phải trả ngắn hạn khác cũng đạt 952 tỷ đồng, phần lớn là tiền liên quan đến dự án The Jade Orchid Cổ Nhuế.

Kết quả, tổng nợ phải trả của doanh nghiệp vượt ngưỡng 2.033 tỷ đồng vào ngày cuối năm 2022, tăng thêm 10% so với cùng thời điểm 2021. Với số vốn điều lệ 500 tỷ đồng, tỷ lệ nợ trên vốn đã quá 4 lần, cho thấy rủi ro đang hoàn toàn hiện hữu với chủ đầu tư The Jade Orchid Cổ Nhuế, cũng như các chủ nợ là ngân hàng, hoặc các nhà đầu tư đang đợi chờ từng ngày để được sống trong căn nhà sau nhiều năm vất vả tích góp.

Trong khối tài sản hơn 2.500 tỷ đồng mà chủ yếu hình thành từ nợ khách hàng, đối tác, Công ty Bất động sản Vimedimex dành ra chỉ 640 tỷ đồng là chi phí xây dựng cơ bản dở dang - đa phần là tiền rót vào dự án The Jade Orchid Cổ Nhuế thông qua đầu tư xây dựng.

Đáng lưu ý rằng, hơn 1.850 tỷ đồng, tương đương 75% tài sản đang được doanh nghiệp cho đối tác khác vay/mượn, chiếm dụng thể hiện qua giá trị khoản phải thu ngắn hạn khác và dài hạn khác. Việc để tài sản lớn "chảy" ra ngoài, để doanh nghiệp khác chiếm dụng không giúp Công ty Bất động sản Vimedimex nhận được khoản lãi nào.

Cuối năm 2022, doanh thu tài chính chỉ đạt vẻn vẹn 1,3 tỷ đồng, không đủ trang trải chi phí quản lý doanh nghiệp lên đến 1,4 tỷ đồng.

Chỉ số ít tài sản được dùng để xây dựng dự án The Jade Orchid Cổ Nhuế

Với đặc tính của doanh nghiệp dự án, Công ty Bất động sản Vimedimex có nhiệm vụ cốt lõi là phát triển The Jade Orchid Cổ Nhuế đến khi hoàn thiện, bàn giao cho khách hàng và ghi nhận doanh thu, lợi nhuận. Ngoài ra, doanh nghiệp không có mảng kinh doanh nào khác.

Vì vậy, nếu nguyên nhân của sự trì trệ tại The Jade Orchid Cổ Nhuế là vì chủ đầu tư thiếu vốn thì khách hàng có quyền lo ngại về số phận của dự án, khi chủ đầu tư đã huy động gần như tối đa từ việc bán trước căn hộ, nhà ở. Ngoài ra, không ít người cũng băn khoăn, trăn trở về cách chủ đầu tư sử dụng tiền thu trước của khách hàng.

Cùng thời điểm chốt năm 2022, Công ty Đầu tư xây dựng Bạch Đằng TMC (viết tắt là Công ty TMC) cho biết số tiền đã chi cho đầu tư xây dựng The Jade Orchid Cổ Nhuế là 197,4 tỷ đồng, tăng mạnh so với hồi đầu năm (82,5 tỷ đồng).

Theo hợp đồng liên danh hợp tác đầu tư giữa hai bên ký ngày 20/11/2014, tỷ lệ góp vốn của Công ty TMC trong thương vụ đầu tư dự án này là 40%, còn 60% thuộc về Công ty Bất động sản Vimedimex, tương ứng với đó là tỷ lệ lợi ích và rủi ro (nếu có) của mỗi thành viên liên danh.

Năm 2022, tương đồng Công ty Bất động sản Vimedimex, Công ty TMC chứng kiến số tiền người mua trả trước cho bất động sản vụt tăng từ 7 tỷ đồng lên 314 tỷ đồng. Điều đó tiếp tục khẳng định sự "đắt hàng" của The Jade Orchid Cổ Nhuế.

Tuy nhiên, các nhà đầu tư cần lưu ý, Công ty TMC cũng tồn tại nhiều vấn đề tài chính khá nghiêm trọng. Cuối năm 2022, tình trạng nhiều năm thua lỗ (lỗ lũy kế gần 82 tỷ đồng) dẫn đến vốn chủ sở hữu âm 30 tỷ đồng, là nguyên nhân khiến Ủy ban Chứng khoán Nhà nước "từ chối" cho doanh nghiệp tiếp tục niêm yết sau 12 năm lên sàn chứng khoán (từ năm 2011 đến tháng 4/2023).

Thậm chí, tổ chức kiểm toán còn nhấn mạnh về khả năng hoạt động liên tục của doanh nghiệp, do lỗ ròng rã và mất trắng vốn.