Thuế bất động sản: Công cụ hiệu quả để điều tiết thị trường

Nguyên nhân và hệ lụy của cơn sốt giá

Thị trường bất động sản đang chứng kiến một cơn sốt giá chưa từng có, với mức tăng chóng mặt trong thời gian gần đây. Đặc biệt, phân khúc căn hộ chung cư và đất nền đang dẫn đầu xu hướng này, khiến nhiều người dân lo ngại về khả năng tiếp cận nhà ở.

Giá bán căn hộ chung cư tại hai thành phố lớn là Hà Nội và Hồ Chí Minh đã tăng chóng mặt trong vòng 5 năm qua, đặc biệt là trong quý II/2024. Giá bán căn hộ chung cư đã tăng lần lượt tại Hà Nội là 58% và TP. Hồ Chí Minh là 27% so với thời điểm năm 2019; 80% nguồn cung mới được đưa ra thị trường thuộc phân khúc cao cấp, hạng sang.

Điều đáng nói là, phần lớn nguồn cung mới tập trung vào phân khúc cao cấp và hạng sang, với mức giá “trên trời”. Cùng với đó, đất nền, biệt thự, nhà liền kề cũng đồng loạt tăng giá, tạo nên một bức tranh thị trường bất động sản vô cùng sôi động nhưng cũng đầy rủi ro.

Một trong những công cụ hiệu quả để bình ổn thị trường bất động sản là áp dụng chính sách thuế. Ảnh: QĐ

Phó Chủ tịch Hội môi giới bất động sản Việt Nam Trần Văn Bình nhận định: “Trong ngắn hạn, giá nhà ở sơ cấp sẽ khó giảm, nhất là phân khúc căn hộ - loại hình đáp ứng nhu cầu nhà ở chủ yếu tại các đô thị. Bởi trong bối cảnh cầu về nhà đất, nhất là nhu cầu đầu tư không ngừng tăng, chủ đầu tư sẽ ưu tiên phát triển phân khúc cao cấp để tối đa hóa lợi nhuận khi quỹ đất ngày càng khan hiếm, chi phí xây dựng tăng cao cùng với hạ tầng, tiện ích được đầu tư ngày càng chất lượng”.

Nhu cầu về nhà ở ngày càng tăng cao trong khi nguồn cung hạn chế, đặc biệt là các dự án nhà ở giá rẻ, vừa túi tiền là nguyên nhân kéo theo cơn sốt giá bất động sản. Bên cạnh đó, trong bối cảnh lạm phát gia tăng và nhiều kênh đầu tư khác kém hấp dẫn, bất động sản vẫn được nhiều người lựa chọn. Ngân hàng vẫn tiếp tục mở rộng tín dụng cho thị trường bất động sản, tạo điều kiện cho nhiều người tiếp cận với các sản phẩm bất động sản có giá trị cao. Các dự án đất đấu giá thường thu hút sự quan tâm của nhiều nhà đầu tư, đẩy giá lên cao.

Với mức giá tăng chóng mặt, người dân, đặc biệt là những người có thu nhập trung bình trở xuống, sẽ gặp rất nhiều khó khăn trong việc tiếp cận nhà ở cũng dẫn tới hệ lụy của cơn sốt giá. Sự phân hóa giàu nghèo sẽ ngày càng rõ rệt khi những người có tài chính mạnh dễ dàng sở hữu nhiều bất động sản, trong khi người có thu nhập thấp lại càng khó khăn. Giá thuê nhà cũng tăng theo, gây áp lực lên người dân, đặc biệt là những người thuê nhà ở các thành phố lớn.

Cơn sốt giá và những thách thức sau khi Luật mới có hiệu lực

Việc 3 luật quan trọng là Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh Bất động sản có hiệu lực từ ngày 1/8 vừa qua đã tạo ra một làn sóng mới trên thị trường bất động sản. Tuy nhiên, theo đánh giá của TS Nguyễn Văn Đính- Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, những quy định mới này cũng mang đến những thách thức không nhỏ, đặc biệt là tình trạng giá nhà đất tiếp tục tăng cao.

Theo ông Đính, việc các chủ đầu tư yếu kém bị loại ra khỏi thị trường sẽ dẫn đến tình trạng tập trung nguồn cung vào tay một số ít các doanh nghiệp lớn. Điều này đồng nghĩa với việc các chủ đầu tư này có thể tự do điều chỉnh giá cả, đẩy giá nhà lên cao để tối đa hóa lợi nhuận.

Bên cạnh đó, ngay tại các thành phố lớn, khái niệm "nhà hoang", "biệt thự hoang", "khu đô thị hoang" ngày càng trở nên quen thuộc và phổ biến. Thực trạng này, không chỉ gây lãng phí tài nguyên đất đai mà còn tạo ra bất công xã hội, khi mà phần lớn nguồn cung nhà đất đang ngày một khan hiếm, vẫn tiếp tục rơi vào tay những người dư dả tài chính. Nhiều dự án bất động sản “để hoang”, “ôm đất” chờ thời, dẫn đến tăng giá nhà đất, khiến cho khả năng tiếp cận nhà ở của người dân ngày một hạn chế.

Theo TS Nguyễn Văn Đính, một trong những công cụ hiệu quả để bình ổn thị trường bất động sản là áp dụng chính sách thuế.

“Để điều tiết thị trường phát triển theo hướng an toàn, lành mạnh, bền vững, để giá đất tăng giảm theo đúng thị trường, việc ban hành chính sách thuế bất động sản là công việc cấp bách, không thể thấy khó mà bỏ qua. Đánh thuế bất động sản hiệu quả và minh bạch, hướng tới những đối tượng tích lũy, đầu cơ thay vì những đối tượng mua bất động sản phục vụ mục đích sinh sống hay tổ chức sản xuất kinh doanh sẽ vừa giúp tăng nguồn thu ngân sách, vừa giúp điều tiết thị trường bất động sản. Đây cũng là xu hướng chung trên thế giới” - ông Đính nhìn nhận.

Để hạn chế thực trạng trên, theo các chuyên gia, nhà nước cần có cơ chế quản lý chặt chẽ việc sử dụng đất, tránh tình trạng đầu cơ đất đai. Cần có những chính sách ưu đãi để khuyến khích các doanh nghiệp đầu tư vào xây dựng nhà ở xã hội, đáp ứng nhu cầu của người dân có thu nhập thấp và tạo ra một môi trường đầu tư minh bạch, ổn định để thu hút các nhà đầu tư uy tín vào thị trường bất động sản.

Bên cạnh đó, Ngân hàng Nhà nước cần có những biện pháp kiểm soát chặt chẽ tín dụng đổ vào thị trường bất động sản, tránh tình trạng bong bóng bất động sản. Những thông tin về thị trường bất động sản cũng cần được công khai, giúp người dân có đầy đủ thông tin để đưa ra quyết định.