'Thấp thỏm' sống trong chung cư xuống cấp, chờ đợi 'làn gió mới' từ Luật Nhà ở

Thiếu cơ chế hài hòa lợi ích

Theo số liệu thống kê của Bộ Xây dựng, trên địa bàn cả nước hiện có hơn 2.500 khu chung cư, nhà tập thể cũ, trong đó, Hà Nội chiếm số lượng lớn nhất với 1.579 khu.

Chỉ tính riêng tại địa bàn Thủ đô Hà Nội, trong số 1.579 khu chung cư cũ, nhà tập thể, có đến hàng chục khu nhà đang ở tình trạng nguy hiểm như C8 Khu tập thể Giảng Võ, G6A Khu tập thể Thành Công đều chưa thể cải tạo, xây dựng lại vì thiếu cơ chế hài hòa lợi ích giữa nhà nước - người dân - doanh nghiệp.

Khu tập thể Giảng Võ với những dấu vết xuống cấp. Ảnh: Ngọc Hoa

Bên cạnh đó, theo số liệu báo cáo từ Sở Xây dựng Hà Nội, công tác cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ đến hết năm 2023 mới chỉ đạt 1,14% kế hoạch, với 19 khu được triển khai cải tạo, xây dựng lại. Cụ thể, với việc thực hiện Đề án cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ trên địa bàn TP. Hà Nội, đến nay, có 2 dự án hoàn thành và chuẩn bị đưa vào vận hành, khai thác; còn 9 dự án đang tiếp tục đôn đốc triển khai thực hiện.

Một trong những nguyên nhân khiến việc cải tạo, xây dựng chung cư cũ, nhất là các khu nhà tập thể xuống cấp trở nên bế tắc là do những vướng mắc về cơ chế, phương án tài chính, đền bù, hỗ trợ, tái định cư. Việc áp dụng pháp luật về nhà ở, pháp luật đất đai và pháp luật đầu tư còn chồng chéo, chưa đồng bộ.

Ngoài ra, vấn đề cải tạo nhà chung cư đang đặt ra những thách thức khi một số quyết định phải có sự đồng thuận của đa số hoặc toàn bộ người dân thì mới có thể triển khai. Trong khi đó, việc triển khai các ưu đãi cho nhà đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cũng gặp nhiều khó khăn dẫn đến một số dự án cải tạo không hấp dẫn các nhà đầu tư tham gia.

Thêm đó, năng lực của một số chủ đầu tư, nhà đầu tư, nhà thầu, tư vấn ở một số dự án còn hạn chế, chưa đáp ứng được yêu cầu; công tác rà soát, đánh giá, lập danh mục khu chung cư cũ, nhà cũ xuống cấp để công bố thu hút đầu tư còn chậm, thậm chí rất chậm.

Là một trong những người dân đang thấp thỏm sống tại cụm chung cư Giảng Võ (quận Ba Đình), anh Nguyễn Tú chia sẻ gia đình phải chịu cảnh xập xệ, xuống cấp làm ảnh hưởng đến đời sống sinh hoạt: “Nhiều hạng mục của chung cư đang xuống cấp trầm trọng, gia đình luôn cảm thấy bất an khi trần nhà thấm nước, bong tróc”.

Theo anh Tú, việc di dời, hỗ trợ bồi thường và tái định cư vẫn kéo dài đến nay do nhiều hộ dân chưa thống nhất mức bồi thường, hỗ trợ. "Chúng tôi cũng không muốn phải ở trong ngôi nhà xập xệ, cũ nát mãi. Theo chủ trương, khu nhà xuống cấp ở mức độ nguy hiểm và để đảm bảo an toàn phải di dời gấp, tuy nhiên, người dân lại rơi vào tình trạng bất an. Chúng tôi không hề biết dời đi đến khi nào được về lại, chính sách đền bù như thế nào?", anh Tú chia sẻ.

'Làn gió mới' từ Luật Nhà ở

Trao đổi với phóng viên Báo Công Thuơng, KTS.TS Đào Ngọc Nghiêm - Phó Chủ tịch Hội Quy hoạch phát triển đô thị Việt Nam - chia sẻ, việc xây dựng, cải tạo nhà tập thể, chung cư cũ là vấn đề được đặt ra đối với Hà Nội từ cách đây khoảng 30 năm, nhưng đến nay mới thực hiện được khoảng 1,2%. Trình tự triển khai các dự án cải tạo nhà tập thể, chung cư cũ hiện nay còn khá phức tạp, có nhiều điều chỉnh và chưa xác định rõ yêu cầu đặc thù.

“Vướng mắc lớn nhất trong công tác cải tạo chung cư, nhà tập thể cũ tại Hà Nội và cả nước là việc thiếu cơ sở pháp lý. Một số cơ chế, chính sách trong quy định hiện hành chưa phù hợp với tình hình thực tiễn”, ông Nghiêm nhận định.

Khu nhà đã xuống cấp trầm trọng nhưng nhiều người vẫn cố gắng bám trụ. Ảnh: Ngọc Hoa

Xuất phát từ thực tế này, Luật Nhà ở 2023 đã dành chương 5 quy định về vấn đề cải tạo, xây dựng lại chung cư. Theo đó, đã luật hóa thời hạn sử dụng nhà chung cư theo hồ sơ thiết kế và thời gian sử dụng thực tế, khi các khu chung cư hết thời hạn sử dụng sẽ được cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh kiểm định, nếu không đủ an toàn sẽ buộc phải cưỡng chế phá dỡ, xây dựng lại.

Đồng thời, luật cũng bổ sung một loạt cơ chế ưu đãi dành cho chủ đầu tư dự án cải tạo chung cư cũ được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, kinh doanh diện tích nhà ở còn lại sau khi bố trí tái định cư, kinh doanh dịch vụ thương mại trong phạm vi dự án, vay vốn ưu đãi; được địa phương hỗ trợ ngân sách để xây dựng công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội dự án và hưởng ưu đãi về thuế... đang tạo sức hút lớn với doanh nghiệp tư nhân.

Đáng chú ý, một trong những điểm mới đáng chú ý nhất trong Luật Nhà ở sửa đổi năm 2023 đó là quy định về tỉ lệ người dân đồng thuận. Nếu như trước đây phải có 100% sự đồng thuận từ các chủ sở hữu tại khu nhà, thì theo luật mới chỉ cần ít nhất 70% tổng số chủ sở hữu tham gia lấy ý kiến quy hoạch và 75% trong số đó đồng thuận là đã đủ điều kiện để tháo dỡ công trình.

“Sau khi Luật Nhà ở có hiệu lực, Luật Thủ đô, nghị quyết đặc thù về phát triển TP. Hồ Chí Minh, nghị định 98 năm 2024 về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư đã tạo nhiều đột phá mới cho cải tạo chung cư cũ”, chuyên gia chia sẻ.

Đồng quan điểm, TS. Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) - nhận định, những điểm mới rất sáng trong Luật Nhà ở sửa đổi lần này là khi chung cư hết thời hạn sử dụng, kiểm định không thể tiếp tục sử dụng, phải phá dỡ và các chính sách đi theo bắt buộc người dân phải tuân thủ. Các quy định về đền bù cũng rõ ràng hơn, bảo đảm lợi ích của các bên.

Việc Quốc hội vừa thông qua Luật Nhà ở và mới nhất là thông qua Luật Đất đai (sửa đổi) sẽ là lời giải cho cải tạo chung cư cũ không chỉ Hà Nội mà còn ở nhiều đô thị khác còn đang vướng như TP. Hồ Chí Minh, Đà Nẵng, bởi những quy định mới đã "khơi dòng" cho thị trường bất động sản, trong đó, có thị trường mua bán chung cư cũ.