Sự trỗi dậy của Việt Nhân Group, nhà phát triển đô thị công nghiệp mới nổi

"Xẻ thịt", giao "chui" dự án

Những ngày đầu xuân năm mới, công chúng đổ dồn sự chú ý về Khu công nghiệp VSIP Bắc Ninh, một khu công nghiệp rộng lớn với quy mô 700ha tại TP. Từ Sơn, được chia làm hai phần diện tích khu công nghiệp và khu đô thị, cơ sở hạ tầng thuộc hàng hiện đại nhất vùng Kinh Bắc.

Bởi, đoàn Thanh tra tỉnh sau khi tiến hành thanh tra, đã phát hiện ra không ít sai phạm trong quá trình chuyển nhượng dự án thứ cấp tại khu công nghiệp này.

Phát triển đô thị công nghiệp là thế mạnh của Việt Nhân Group. Ảnh: Centa Riverside Từ Sơn, Bắc Ninh

Theo Thông báo kết luận thanh tra công bố ngày mùng 7 Tết (ngày 16/2), Công ty TNHH VSIP Bắc Ninh với vai trò chủ đầu tư, có hành vi ký hợp đồng chuyển nhượng một phần dự án Khu đô thị và dịch vụ VSIP Bắc Ninh cho hai nhà đầu tư thứ cấp là Công ty Cổ phần Kinh doanh và Đầu tư Bình Dương (Công ty Bình Dương) và Công ty Cổ phần Đệ Tam (Công ty Đệ Tam), khi chưa có văn bản đồng ý của Chủ tịch UBND tỉnh.

Phần dự án Công ty Bình Dương được nhận có tổng mức đầu tư hơn 581 tỷ đồng, dự án của Công ty Đệ Tam được nhận là 263,4 tỷ đồng, lần lượt thực hiện trên khu đất có diện tích 31.649m2 và 20.580m2.

Công ty VSIP Bắc Ninh tiếp tục giao đất "chui" cho hai nhà đầu tư trước thời điểm UBND tỉnh có quyết định thu hồi đất và giao đất, căn cứ quy định tại Điều 53, Luật Đất đai 2013.

Về phía Công ty Bình Dương và Công ty Đệ Tam, nhận chuyển nhượng đất sai quy định nhưng dự án do các nhà đầu tư thứ cấp thực hiện, sau nhiều năm vẫn chưa được hoàn thiện đưa vào sử dụng, chưa điều chỉnh tiến độ đầu tư theo quy định, một số hạng mục quan trọng chưa hoàn thành. Đây là sự lãng phí tài nguyên, gây ô nhiễm môi trường và làm giảm sút sức cạnh tranh của tỉnh trong mắt các đối tác.

Đã "lụt" tiến độ, Công ty Đệ Tam còn có hành vi huy động vốn trái phép từ khách hàng thông qua ký 27 Hợp đồng nguyên tắc để ưu tiên đăng ký, hưởng quyền mua lô đất tại dự án từ năm 2019 (đến nay đã thực hiện thanh lý 4 hợp đồng), khi chưa được Sở Xây dựng chấp thuận đủ điều kiện huy động vốn, vi phạm Nghị định 99/2015/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở.

Trong khi đó, Công ty Bình Dương có hành vi thực hiện việc bảo lãnh nghĩa vụ tài chính chưa đầy đủ đối với 155 lô đất doanh nghiệp đã chuyển nhượng năm 2022.

Từ những sai phạm nêu trên, Thanh tra tỉnh Bắc Ninh yêu cầu Công ty VSIP Bắc Ninh, Công ty Đệ Tam và Công ty Bình Dương xác định, làm rõ trách nhiệm các tập thể, cá nhân và xử lý theo thẩm quyền các tập thể, cá nhân có liên quan đến các tồn tại, vi phạm.

Bên cạnh đó, yêu cầu UBND TP. Từ Sơn tăng cường công tác quản lý nhà nước về trật tự xây dựng của dự án, chỉ đạo các đơn vị có liên quan tổ chức rà soát, kiểm tra và xử phạt vi phạm hành chính đối với các hành vi vi phạm về xây dựng (nếu còn thời hiệu) mà đoàn thanh tra đã chỉ ra.

Vậy nhưng, các hành vi vi phạm của Công ty VSIP Bắc Ninh đến thời điểm thanh tra đã hết hiệu lực và chủ đầu tư đã khắc phục, nên đoàn thanh tra không kiến nghị xử phạt, chỉ yêu cầu doanh nghiệp nghiêm túc rút kinh nghiệm.

Đôi điều về Việt Nhân Group

Theo tìm hiểu, ngày 16/1/2019, UBND tỉnh Bắc Ninh ký ban hành Quyết định số 22/QĐ-UBND về việc chấp thuận cho Công ty VSIP Bắc Ninh chuyển nhượng một phần dự án tại Khu đô thị và dịch vụ VSIP Bắc Ninh cho Công ty Đệ Tam, Công ty Bình Dương và 3 nhà đầu tư thứ cấp khác là Công ty Cổ phần Bất động sản Singland, Công ty Cổ phần Việt Nhân Bắc Ninh và Công ty TNHH MTV Bất động sản Hoa Đất.

So sánh giữa các nhà đầu tư, Công ty Việt Nhân phải là cái tên đáng quan tâm nhất, do dự án họ được "chia phần" có tổng vốn đầu tư lên tới 1.870 tỷ đồng, cao hơn cả 4 dự án kia cộng lại. Song song với đó, riêng khu đất dự án do Công ty Việt Nhân thực hiện cũng vượt xa 4 dự án, khi được chuyển nhượng 138.416m2 để đầu tư xây dựng 503 căn nhà liền kề, 86 căn biệt thự và 196 căn nhà biệt thự song lập, toàn những sản phẩm bất động sản sang chảnh, giá trị lớn. Dự án có tên thương mại là Đại đô thị Centa VSIP Bắc Ninh.

Được biết, Công ty Việt Nhân là thành viên của Việt Nhân Group, tập đoàn bất động sản đô thị công nghiệp do ông Đào Duy Yên (sinh năm 1975) sáng lập kiêm Chủ tịch Hội đồng quản trị, trụ sở chính tại TP. Hồ Chí Minh. Theo giới thiệu Việt Nhân Group được thành lập từ năm 2006, sở hữu mạng lưới đơn vị thành viên rộng khắp cả nước, tập trung ở những địa phương có thế mạnh về phát triển bất động sản, khu công nghiệp như TP. Hồ Chí Minh, Bình Dương, Quảng Ngãi, Hải Phòng, Bắc Ninh...

Đóng vai trò trung tâm, nòng cốt của Việt Nhân Group, là Công ty Cổ phần Thiết kế xây dựng bất động sản Việt Nhân (Việt Nhân Group). Tuy nhiên quan sát sự phát triển của doanh nghiệp này, dễ dàng nhận thấy suốt hành trình 18 năm hoạt động, chỉ từ năm 2018 trở đi Việt Nhân Group mới có những bước tiến đáng ghi nhận.

Trước thời điểm "lột xác", số vốn điều lệ của công ty mẹ Việt Nhân Group chỉ đạt có 21 tỷ đồng, quá thấp để có thể vươn thành một nhà đầu tư, nhà phát triển dự án tại Việt Nam. Thậm chí ở thời gian lùi xa hơn, vốn điều lệ của họ "nhõn" mỗi 6 tỷ đồng.

Nhưng từ tháng 6/2018, việc tăng vốn "thần tốc" lên 200 tỷ đồng, gấp gần 10 lần đã dự báo về một giai đoạn tiến bộ lớn mạnh và chính thức đưa Việt Nhân Group nhập cuộc chơi bất động sản đô thị công nghiệp, với dự án đầu tay mang thương hiệu Belhomes - VSIP Bắc Ninh. Đây là cột mốc lớn, bởi khi đó với tiềm lực và kinh nghiệm không mấy ấn tượng, phải là rất khó khăn để Việt Nhân Group có thể thuyết phục phía VSIP trở thành đối tác của mình.

Chuỗi đô thị do Việt Nhân Group phân phối và phát triển. Ảnh: Việt Nhân Group

Sau này, mối quan hệ giữa Việt Nhân Group và Tập đoàn VSIP ngày càng được củng cố, là tiền đề để doanh nghiệp phát triển và phân phối thành công nhiều dự án đô thị công nghiệp lớn, như chuỗi Belhomes (Hải Phòng - Bắc Ninh), Centa VSIP Bắc Ninh; Oasis City, Sun Casa Central VSIP II (Bình Dương) và Mixed Service Land (Quảng Ngãi)...

Lớn nhanh như thổi, nhưng Việt Nhân Group và doanh nhân ông Đào Duy Yên đều rất kín tiếng trên truyền thông.

Việt Nhân Group kinh doanh ra sao?

Theo tài liệu của Báo Công Thương, Việt Nhân Group (công ty mẹ), cuối năm 2022 có tổng tài sản đạt 406 tỷ đồng, song, điều cần lưu ý là họ dành đến 357 tỷ đồng (chiếm 88% tài sản) để đầu tư, góp vốn vào các công ty thành viên; còn lại gần 31 tỷ đồng là tiền mặt. Như vậy, tài sản cố định của Việt Nhân Group ít ỏi, đại đa số là cổ phần công ty con và tiền mặt, mang dáng dấp của một công ty đầu tư tài chính.

Chính vì vậy, doanh thu tài chính là doanh thu cốt lõi của Việt Nhân Group, thay vì đến từ các hoạt động bán hàng và cung cấp dịch vụ như những doanh nghiệp phi tài chính thông thường khác. Năm 2020, công ty của ông Đào Duy Yên ghi nhận 84,1 tỷ đồng từ hoạt động tài chính, tăng rất mạnh so với con số 6,3 triệu đồng năm trước đó.

Nguồn doanh thu này thậm chí còn tăng "như tên lửa" vào năm 2022 với 406 tỷ đồng, gấp rưỡi số vốn điều lệ và ngang ngửa tổng tài sản mà Việt Nhân Group đang có. Với nguồn thu dư dả, lợi nhuận sau thuế năm 2022 của họ lên tới 403,3 tỷ đồng, vượt xa kết quả 27,4 tỷ đồng thực hiện ở cùng kỳ (tương đương tăng gấp 15 lần).

Được giới thiệu là doanh nghiệp có 18 năm kinh nghiệm, thành lập năm 2006, song thực tế Việt Nhân Group chỉ mới có những hoạt động đáng ghi nhận từ năm 2018

Một điểm nữa cần chú ý, đó là khoản chi cho nghĩa vụ nộp thuế thu nhập doanh nghiệp của Việt Nhân Group hàng năm rất thấp, gần tiệm cận mức 0% so với khoản lợi nhuận trước thuế. Năm 2022, Việt Nhân Group đem 339 tỷ đồng để chi trả cổ tức cho cổ đông, đồng nghĩa người được hưởng lợi nhất là ông Đào Duy Yên.

Với thu nhập hàng trăm tỷ đồng một năm, chưa tính thu nhập ở các đơn vị khác, chứng tỏ ông Đào Duy Yên đã tìm ra cách làm khác biệt, hiệu quả để lại bài học sâu sắc đáng học hỏi cho giới kinh doanh.

Chưa kể, Việt Nhân Group còn giữ lại hơn 105 tỷ đồng lợi nhuận sau thuế chưa phân phối tới tay các cổ đông.

Mặt khác, để có nguồn thu tài chính đáng nể như vậy, doanh nghiệp nhận vốn từ Việt Nhân Group phải có hoạt động kinh doanh tích cực, mà trong số đó, không thể không nhắc đến Công ty Việt Nhân Bắc Ninh - chủ đầu tư dự án Đại đô thị Centa VSIP Bắc Ninh đã đề cập phía trên.

Pháp nhân này có số vốn góp cổ đông là 200 tỷ đồng, thành lập năm 2018. Trong một tài liệu ban hành năm đó, Việt Nhân Group góp 70% tương đương 140 tỷ đồng, ông Đào Duy Yên góp 25% (50 tỷ đồng), còn lại thuộc về ông Nguyễn Hữu Thành (5%, 10 tỷ đồng) - một doanh nhân cũng trú tại TP. Hồ Chí Minh.

Các năm 2019 - 2022 trở lại đây, doanh thu chính của Công ty Việt Nhân Bắc Ninh tăng đáng kể, lần lượt đạt 656 tỷ đồng, 153,7 tỷ đồng, 1.005 tỷ đồng và 1.298 tỷ đồng. Trừ đi các chi phí giá vốn, vận hành, lợi nhuận ròng của chủ khu đô thị trong khu công nghiệp VSIP Bắc Ninh đạt tương ứng 138,6 tỷ đồng, 26,1 tỷ đồng, 278,4 tỷ đồng và 386,2 tỷ đồng.

Năm 2022, số tiền trả cổ tức của Công ty Việt Nhân Bắc Ninh lên đến 580 tỷ đồng và tương tự Việt Nhân Group, họ tiếp tục giữ lại 90 tỷ đồng lãi chưa phân phối, bằng một nửa so với số vốn điều lệ. Sang năm 2023, nhiều khả năng doanh thu của Công ty Việt Nhân sẽ giảm sau các dự án cũ đã được mở bán, đã ghi nhận doanh số.

Tuy nhiên, trên bảng cân đối kế toán, khoản mục người mua trả tiền trước ngắn hạn vẫn là hơn 125 tỷ đồng, giảm mạnh so với con số 595 tỷ đồng của năm 2021 nhưng vẫn cao gấp đôi so với năm 2020 (61,6 tỷ đồng). Những con số này phản ánh phần nào doanh thu trong tương lai của doanh nghiệp.

Vẫn tại khu công nghiệp VSIP Bắc Ninh, Việt Nhân Group còn có thêm ít nhất 2 dự án thứ cấp nữa, theo quyết định UBND tỉnh về thu hồi và giao đất vào tháng 7/2022.

Theo đó, Công ty Cổ phần Bất động sản Việt Nhân Bắc Ninh được giao 7,59ha đất để thực hiện dự án, và Công ty Cổ phần Địa ốc Việt Nhân Bắc Ninh được giao 9,8ha đất. Thời hạn sử dụng hai khu đất đến ngày 30/11/2077, tức 55 năm kể từ ngày được nhận đất. Tại các doanh nghiệp này, đích thân ông Đào Duy Yên đứng ra đảm nhiệm vai trò dẫn dắt ban điều hành, kiêm người đại diện theo pháp luật.

Không chỉ vậy, ông Yên cũng ra mặt tại hàng loạt các đơn vị thành viên khác, như: Công ty Cổ phần Việt Nhân Quảng Ngãi, Công ty TNHH Bất động sản Việt Nhân Huế, Công ty Cổ phần Bất động sản Việt Nhân Bình Dương, Công ty Cổ phần Địa ốc Việt Nhân Bình Dương, Công ty Cổ phần Việt Nhân Bình Dương, Công ty Cổ phần Việt Nhân Nghệ An, Công ty TNHH Trí Đức Cường, Công ty Cổ phần Việt Nhân Hải Phòng... Những nơi doanh nghiệp ông Yên đóng chân đều có sự hiện diện của ông lớn công nghiệp VSIP.