Ngăn chặn tình trạng 'né' thuế trong giao dịch bất động sản

Tạo kẽ hở... 'né' thuế

Thị trường bất động sản đang chứng kiến một thực tế đáng báo động: giá nhà đất liên tục tăng cao, gần như không có dấu hiệu hạ nhiệt. Song song với đó, việc kê khai thuế thu nhập cá nhân, thuế chuyển nhượng bất động sản lại diễn ra một cách không minh bạch, tạo ra kẽ hở trốn thuế, lách thuế, gây thất thu lớn cho ngân sách nhà nước.

Theo các chuyên gia cho rằng, Luật thuế thu nhập cá nhân (ra đời từ năm 2007) đã qua hai lần sửa đổi, năm 2012 và 2014, nhưng các quy định không phù hợp với thực tế và không bắt kịp những thay đổi của thị trường bất động sản luôn biến động.

Cụ thể, cách tính thuế 2% trên giá chuyển nhượng, dù đơn giản nhưng bộc lộ nhiều điểm yếu, tạo ra quá nhiều kẽ hở cho việc khai báo gian dối. Việc đôi bên mua bán thỏa thuận ghi giá thấp hơn giá thực tế giao dịch vẫn đang "qua mặt" các cơ quan tổ chức có trách nhiệm, từ phòng công chứng đến văn phòng đăng ký đất đai và cơ quan thuế. Do đó cũng khó quy trách nhiệm cho công chứng viên trong việc chứng nhận hợp đồng có ghi giá thấp.

Cần siết tình trạng hai giá trong kê khai mua bán, chuyển nhượng bất động sản

Bên cạnh đó, để 'né' thuế, nhiều người khai thấp giá trị để đóng thuế thấp nhất có thể. Nhiều người vẫn sẵn sàng chấp nhận rủi ro vì nghĩ rằng cùng lắm là kê khai lại hoặc chỉ bị xử phạt vi phạm hành chính với số tiền phạt bằng 20% số tiền thuế khai thiếu. Mức phạt này thì không đủ răn đe, vì số tiền mà họ hưởng lợi từ việc khai giá thấp (nếu trót lọt) vẫn cao hơn nhiều so với số tiền bị phạt.

Ngoài ra, phương pháp tính thuế hiện nay bộc lộ nhiều điều bất cập. Trước nhất là không khuyến khích người chuyển nhượng kê khai đúng, không khuyến khích người nhận chuyển nhượng bất động sản yêu cầu (ràng buộc) người chuyển nhượng bất động sản kê khai chính xác.

Ngoài ra, cách tính 2% trên giá chuyển nhượng là phương pháp quá lạc hậu vì sẽ phát sinh tình trạng thuế chồng thuế. Theo đó, người chuyển nhượng sau (người mua) lại phải nộp thuế trên số tiền mà người chuyển nhượng trước đã nộp trước đó cộng thêm phần tiền thuế trên số tiền chênh lệch khi bán ra bất động sản đã mua. Cách tính thuế này cũng không cần biết người chuyển nhượng bất động sản có lời hay không khi chuyển nhượng bất động sản (thực tế không phải lúc nào mua và bán bất động sản cũng có lời nếu xét theo yếu tố trượt giá của đồng tiền khi mua bất động sản).

Thêm một điểm hạn chế rất lớn trong việc đánh thuế chuyển nhượng bất động sản là đối với các hoạt động ủy quyền. Theo quy định tại khoản 5 điều 3 nghị định số 65/2013/NĐ-CP, "người được ủy quyền có quyền chuyển nhượng bất động sản hoặc có quyền như người sở hữu bất động sản theo quy định của pháp luật" thì đều phải nộp thuế như người chuyển nhượng bất động sản, không cần biết đây là ủy quyền thật hay chuyển nhượng bất động sản được che đậy dưới hình thức ủy quyền để không phải nộp thuế.

Quy định về ủy quyền chuyển nhượng bất động sản cũng tạo ra nhiều kẽ hở cho việc trốn thuế. Việc không phân biệt rõ ràng giữa ủy quyền thật và chuyển nhượng trá hình dưới hình thức ủy quyền đã khiến nhiều giao dịch bất động sản "né" được thuế.

Siết tình trạng hai giá trong kê khai mua bán, chuyển nhượng

Trước thực trạng, việc kê khai thuế chuyển nhượng bất động sản hiện nay đang diễn ra không minh bạch, tạo ra nhiều kẽ hở để trốn thuế. Các quy định hiện hành về phương pháp tính thuế, chi phí được khấu trừ còn nhiều bất hợp lý, không khuyến khích người nộp thuế kê khai đúng. Để khắc phục những hạn chế này, dự thảo Luật thuế thu nhập cá nhân mới cần tập trung vào một số điểm.

Cụ thể, thay vì áp dụng thuế suất cố định 2% trên toàn bộ giá trị giao dịch, cần xây dựng biểu thuế lũy tiến từng phần. Cụ thể, số tiền chuyển nhượng càng lớn thì thuế suất càng giảm dần. Phương pháp này sẽ tạo ra sự công bằng hơn, người nộp thuế sẽ cảm thấy thoải mái hơn khi kê khai đúng giá trị giao dịch.

Các chi phí mà người sở hữu bất động sản phải bỏ ra như phí mua bán, phí đăng ký, phí sửa chữa... cần được tính đúng, tính đủ và linh hoạt hơn. Khi chuyển nhượng, người nộp thuế sẽ được khấu trừ các chi phí này, giúp giảm bớt gánh nặng thuế và không làm giảm nguồn thu ngân sách.

"Suốt nhiều năm qua, không phải cơ quan thuế không biết cái "lệ" kê khai giá thấp hơn giá giao dịch thực tế nhưng do quy định như trên nên giá kê khai chỉ cần cao hơn bảng giá đất do UBND cấp tỉnh quy định là "lọt cửa"" - Luật sư Trần Xoa - giám đốc Công ty luật Minh Đăng Quang nói và cho rằng việc cơ quan thuế siết tình trạng hai giá trong kê khai giá chuyển nhượng nhằm lách thuế thu nhập cá nhân là đúng, đồng thời đề nghị Bộ Tài chính và Tổng cục Thuế cần đề xuất để sửa quy định này.

Luật thuế thu nhập cá nhân cần có những quy định bắt buộc như bên mua phải thanh toán tiền cho bên chuyển nhượng qua ngân hàng, không dùng tiền mặt. Cơ quan thuế cần xây dựng một hệ thống dữ liệu về thị trường bất động sản để có thể đánh giá giá trị giao dịch một cách khách quan, chính xác hơn.

Bên cạnh đó, cần quy định bắt buộc các giao dịch bất động sản phải thông qua sàn giao dịch. Điều này sẽ giúp tăng tính minh bạch của thị trường, đảm bảo giá cả được công khai và dễ dàng kiểm soát.

Việc kê khai chính xác giá trị giao dịch sẽ giúp tăng nguồn thu ngân sách nhà nước và mọi người dân đều phải thực hiện nghĩa vụ thuế một cách công bằng. Việc tăng cường quản lý và giám sát sẽ giúp thị trường bất động sản phát triển ổn định, bền vững.