Đề nghị xây dựng bộ chỉ số giám sát và cảnh báo sớm thị trường bất động sản

Kiến tạo thị trường minh bạch, lành mạnh

Ngày 22/8, tiếp tục chương trình Kỳ họp không thường lệ thứ Nhất, Quốc hội thảo luận ở hội trường về định hướng chính sách sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản.

Tham gia phát biểu tại phiên họp, đại biểu Trịnh Xuân An - đoàn Đồng Nai cơ bản tán thành sự cần thiết sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản và nhiều nội dung của dự thảo Luật. Cùng với Luật Đất đai và Luật Nhà ở, đây là một trong những đạo luật có tác động trực tiếp đến việc khai thông một nguồn lực rất lớn của nền kinh tế, đồng thời ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi của người dân, doanh nghiệp và sự an toàn của hệ thống tài chính.

Đại biểu cho rằng, lần sửa đổi này cần hướng tới hai mục tiêu song hành: Một mặt phải tiếp tục tháo gỡ vướng mắc, đơn giản hóa thủ tục, tạo điều kiện đưa đất đai, dự án và bất động sản vào lưu thông; mặt khác phải kiến tạo được một thị trường minh bạch, lành mạnh, hạn chế đầu cơ, tích trữ và đặc biệt là hành vi thao túng thị trường, thao túng giá.

Ông Trịnh Xuân An đề nghị cần tiếp tục rà soát để việc đơn giản hóa thủ tục thực sự chuyển thành giảm chi phí và khơi thông nguồn lực. "Tôi đánh giá cao dự thảo đã sửa đổi nhiều quy định về điều kiện kinh doanh, thủ tục chuyển nhượng dự án, giao dịch điện tử, mã định danh, thanh toán qua tài khoản và xây dựng hệ thống thông tin thị trường. Tuy nhiên, việc cải cách không nên chỉ đánh giá bằng số lượng thủ tục được cắt giảm, mà quan trọng hơn là thời gian và chi phí thực tế mà doanh nghiệp, người dân phải bỏ ra để đưa một bất động sản hợp pháp vào lưu thông" - ông An nói. 

Đặc biệt, cần rà soát Điều 30, Điều 31 về chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản. Đây không đơn thuần là một thủ tục hành chính mà còn là cơ chế tái phân bổ nguồn lực. Một dự án đã có đất, đã đầu tư một phần nhưng chủ đầu tư không còn đủ năng lực triển khai thì cần có cơ chế để chuyển nhanh sang chủ thể có năng lực hơn, thay vì để nguồn lực đất đai và vốn xã hội bị đóng băng.

Theo đại biểu, nên giữ chặt những điều kiện cốt lõi về tính pháp lý của dự án, nghĩa vụ tài chính, năng lực của bên nhận chuyển nhượng và quyền lợi của khách hàng, bên thứ ba; còn những khâu mang tính thủ tục thuần túy thì tiếp tục đơn giản hóa, phân cấp và chuyển mạnh sang hậu kiểm.

Tương tự, việc áp dụng mã định danh, giao dịch điện tử và hệ thống dữ liệu là rất cần thiết nhưng phải quán triệt nguyên tắc: Số hóa để bỏ bớt thủ tục, chứ không phải số hóa thủ tục cũ hoặc tạo thêm một lớp điều kiện mới.

Định danh rõ hành vi thao túng thị trường bất động sản

Quan tâm đến vấn đề giá bất động sản, đầu cơ và thao túng thị trường, đại biểu Trịnh Xuân An cho rằng cần phân biệt rõ ba vấn đề: Đầu tư, đầu cơ và thao túng thị trường.

Ông An phân tích, đầu tư bất động sản là hoạt động bình thường và cần thiết của thị trường. Không thể vì một người mua bất động sản với kỳ vọng tăng giá mà coi đó là hành vi cần ngăn cấm. Nhưng đầu cơ trở thành vấn đề khi việc tích trữ, mua đi bán lại, sử dụng đòn bẩy tài chính ở mức độ lớn làm méo mó cung - cầu, đẩy giá bất động sản xa khỏi khả năng chi trả và nhu cầu sử dụng thực.

Còn thao túng thị trường nguy hiểm hơn, bởi ở đây có hành vi chủ động tạo ra tín hiệu giả về cung, cầu hoặc giá: giao dịch lòng vòng để tạo mặt bằng giá; thông đồng mua bán để đẩy giá; tạo khan hiếm giả; sử dụng môi giới hoặc thông tin sai lệch về quy hoạch, dự án để tạo “sóng”, sau đó bán ra thu lợi.

Đại biểu nhận thấy dự thảo đã có những công cụ rất quan trọng để phòng ngừa. Điều 5 quy định công khai thông tin; Điều 36 yêu cầu ghi đúng giá giao dịch thực tế trong hợp đồng và thanh toán qua tài khoản; Điều 52 đến Điều 54 xây dựng hệ thống thông tin, dữ liệu thị trường; Điều 55, Điều 56 quy định nguyên tắc và biện pháp điều tiết thị trường.

Đây là nền tảng tốt. Nhưng theo đại biểu, vẫn còn thiếu một mắt xích rất quan trọng: Dự thảo chưa định danh rõ hành vi thao túng thị trường bất động sản và chưa thiết lập cơ chế phát hiện, xử lý hành vi này.

Theo đó, đại biểu đề nghị nghiên cứu bổ sung tại Điều 6 về các hành vi bị nghiêm cấm hành vi thao túng thị trường bất động sản; đồng thời giao Chính phủ quy định tiêu chí nhận diện trên cơ sở các hành vi cụ thể như tạo giao dịch giả, tạo cung - cầu giả, thông đồng đẩy giá, cung cấp hoặc lan truyền thông tin sai lệch nhằm tác động đến giá và các hành vi có chủ đích khác làm sai lệch giá, cung, cầu của thị trường.

Điều quan trọng là không hình sự hóa hay cấm đoán hoạt động đầu tư bình thường, mà phải có công cụ xử lý những hành vi cố ý làm sai lệch sự vận hành của thị trường.

Đại biểu cũng kiến nghị, cần nâng cơ chế điều tiết tại Điều 55, Điều 56 từ “xử lý khi thị trường có vấn đề” sang cơ chế giám sát và cảnh báo sớm. "Tôi đề nghị xây dựng một bộ chỉ số giám sát và cảnh báo sớm thị trường bất động sản, ít nhất gồm biến động giá, số lượng và tần suất giao dịch, giao dịch ngắn hạn, tồn kho, tín dụng bất động sản, mức độ sử dụng đòn bẩy, cơ cấu nguồn cung và tương quan giữa giá nhà với thu nhập, giá thuê" - ông An nêu rõ. 

Đặc biệt, cần nhìn thị trường bất động sản trong mối quan hệ với ngân hàng và thị trường vốn.Thông tin về thị trường hiện nay cho thấy tín dụng bất động sản đã ở quy mô khoảng 5,146 triệu tỷ đồng, chiếm 25,5% tổng dư nợ tín dụng; 94% dư nợ bất động sản là trung và dài hạn, trong khi nguồn vốn trung và dài hạn chỉ chiếm khoảng 16% tổng nguồn vốn.

Điều này cho thấy giá bất động sản không chỉ là câu chuyện của người mua và người bán. Bất động sản đồng thời là tài sản của doanh nghiệp, tài sản bảo đảm của ngân hàng, nguồn trả nợ trái phiếu và nơi tích lũy tài sản của người dân. 

Đại biểu đề nghị Điều 52 đến Điều 56 cần thiết kế theo hướng dữ liệu bất động sản phải kết nối thực chất với dữ liệu đất đai, thuế, công chứng, tín dụng, trái phiếu và đăng ký doanh nghiệp. Từ dữ liệu đó phải hình thành được giá giao dịch thực và chỉ số giá bất động sản đáng tin cậy, đồng thời phát hiện được giao dịch và biến động giá bất thường.

Theo đại biểu Trịnh Xuân An, Luật Kinh doanh bất động sản lần này cần giải quyết đồng thời hai yêu cầu tưởng như ngược nhau nhưng thực chất bổ trợ cho nhau: Phải làm cho bất động sản hợp pháp được lưu thông nhanh hơn, nhưng cũng phải làm cho dòng tiền và giá cả trên thị trường minh bạch hơn.

Đồng thời, cần giảm thủ tục cho hoạt động kinh doanh chân chính nhưng tăng khả năng giám sát đối với hành vi đầu cơ, thao túng; giảm tiền kiểm nhưng tăng quản trị bằng dữ liệu... Nếu làm được điều đó, Luật không chỉ tháo gỡ khó khăn trước mắt cho thị trường bất động sản, mà còn góp phần khơi thông một nguồn lực rất lớn của nền kinh tế, bảo vệ người dân và tăng cường an toàn của hệ thống tài chính.