Thị trường bất động sản quý II/2026: Nguồn cung tăng, giao dịch giảm

Nguồn cung cải thiện, nhà ở xã hội tăng tốc

Thị trường bất động sản quý II/2026 tiếp tục duy trì xu hướng phục hồi, với nguồn cung dự án và nhà ở tăng đáng kể so với cùng kỳ. Tuy nhiên, thanh khoản lại có dấu hiệu chững lại khi lượng giao dịch giảm, tồn kho tăng và chi phí vốn tiếp tục gây áp lực lên doanh nghiệp cũng như người mua nhà.

Cụ thể, theo thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản quý II/2026 vừa được Bộ Xây dựng công bố, bối cảnh kinh tế trong nước tiếp tục tạo nền tảng thuận lợi cho thị trường. GDP quý II/2026 ước tăng 8,39% so với cùng kỳ năm trước, trong đó khu vực công nghiệp và xây dựng tăng 10,51%. Cùng với đó, việc triển khai Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 và các văn bản hướng dẫn đã từng bước tháo gỡ vướng mắc pháp lý, tạo điều kiện thúc đẩy các dự án.

Trong quý II, cả nước có 1.735 dự án nhà ở thương mại, dự án đầu tư hạ tầng để chuyển nhượng quyền sử dụng đất và dự án du lịch nghỉ dưỡng đang triển khai, với tổng quy mô khoảng 878.589 căn, lô/nền. Trong đó, có 72 dự án đã hoàn thành xây dựng, cung cấp khoảng 17.150 căn, lô/nền. Ngoài ra, 131 dự án với khoảng 59.073 căn đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai. Đáng chú ý, nguồn cung nhà ở thương mại có sự cải thiện rõ. Quý II có 113 dự án được cấp phép xây dựng mới, quy mô khoảng 103.205 căn, tăng gần gấp đôi so với quý I và hơn 3 lần cùng kỳ năm 2025.

Số dự án nhà ở thương mại đang triển khai cũng ở mức cao, với 1.297 dự án, quy mô khoảng 694.351 căn. Trong khi đó, 39 dự án đã hoàn thành, cung cấp khoảng 10.954 căn, tăng 18,2% so với quý I và hơn 4 lần so với cùng kỳ năm trước. Ở phân khúc đất nền, có 18 dự án được cấp phép xây dựng mới với khoảng 7.443 lô/nền, gấp đôi quý I. Có 30 dự án hoàn thành xây dựng, quy mô hơn 6.196 lô/nền.

Đối với bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng, thị trường cũng ghi nhận những tín hiệu tích cực hơn khi có 4 dự án được cấp phép xây dựng mới, với khoảng 1.807 căn hộ du lịch và 942 căn biệt thự du lịch.

Một điểm sáng khác là nhà ở xã hội. Đến nay, cả nước có 875 dự án nhà ở xã hội đang được triển khai với quy mô 771.971 căn. Trong số này, 289 dự án đã hoàn thành với 197.319 căn; 270 dự án đã khởi công, đang triển khai với 269.409 căn và 316 dự án được chấp thuận chủ trương đầu tư với 305.243 căn.

Theo Bộ Xây dựng, tổng số dự án đã hoàn thành, khởi công hoặc được chấp thuận chủ trương đầu tư đến năm 2026 tương đương 77% chỉ tiêu đặt ra tại Đề án 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội giai đoạn 2021-2030. Riêng quý II/2026, cả nước có 62 dự án nhà ở xã hội được khởi công với quy mô 65.065 căn. Lũy kế số dự án đã khởi công đạt 270 dự án, tương ứng 269.409 căn. Đáng chú ý, 14 địa phương có khả năng hoàn thành và vượt chỉ tiêu được giao, trong khi 27 địa phương đã khởi công đủ hoặc vượt chỉ tiêu năm 2026. Khả năng hoàn thành đến nay đạt 89.178/158.723 căn, tương đương 56% chỉ tiêu.

Giao dịch giảm, tồn kho và chi phí vốn tăng

Quý II/2026 cả nước ghi nhận hơn 100.005 giao dịch bất động sản thành công, chỉ bằng 71,5% quý I và 63,7% cùng kỳ năm 2025. Trong đó, giao dịch căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ đạt 26.567 giao dịch, bằng 86,1% quý I và 77,1% cùng kỳ. Đất nền có 73.438 giao dịch, giảm mạnh hơn khi chỉ bằng 67,4% quý I và 59,9% cùng kỳ năm trước.

Thanh khoản suy giảm cũng khiến lượng hàng tồn kho tại các dự án tăng. Theo báo cáo của 25/34 địa phương, tồn kho bất động sản của chủ đầu tư trong quý II khoảng 39.284 căn/nền, tăng so với quý trước. Trong đó, tồn kho chung cư là 12.823 căn, tăng 22,2%; nhà ở riêng lẻ 15.313 căn, tăng 46,4%; đất nền 11.148 nền, tăng 25,4%.

Diễn biến giá cũng phản ánh quá trình điều chỉnh của thị trường. Giá căn hộ chung cư trên thị trường thứ cấp tại nhiều địa phương có xu hướng giảm so với quý một. Giá bình quân tại Hà Nội khoảng 123 triệu đồng/m², thành phố Hồ Chí Minh khoảng 108 triệu đồng/m² và Hưng Yên khoảng 69 triệu đồng/m². Ở phân khúc đất nền, giá rao bán bình quân trên cả nước giảm khoảng 2,5%, xuống khoảng 40 triệu đồng/m². Tại thành phố Hồ Chí Minh, mức giảm gần 3%, còn khoảng 66 triệu đồng/m². Nhiều dự án có giá trị lớn ghi nhận mức giảm phổ biến 3-6% so với quý trước.

Theo Bộ Xây dựng, nguyên nhân chủ yếu là thanh khoản suy giảm, chi phí vốn còn cao và nhà đầu tư có xu hướng chuyển sang các sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực, pháp lý rõ ràng và có khả năng khai thác ổn định. Bất động sản nghỉ dưỡng tiếp tục phục hồi nhưng còn chậm và phân hóa. Giá bán nhìn chung ổn định, song thanh khoản vẫn thấp, giao dịch tập trung tại những dự án có pháp lý đầy đủ, vị trí thuận lợi và được vận hành bởi thương hiệu uy tín.

Trái ngược với một số phân khúc nhà ở, bất động sản công nghiệp tiếp tục duy trì trạng thái ổn định. Tỷ lệ lấp đầy tại nhiều khu công nghiệp ở mức cao. Tại phía Bắc, tỷ lệ lấp đầy đất khu công nghiệp đạt trên 80%, nhà xưởng xây sẵn khoảng 86%; riêng Hà Nội và Bắc Ninh đạt trên 95%.

Trước diễn biến trên, Bộ Xây dựng xác định trọng tâm thời gian tới là tiếp tục hoàn thiện thể chế, tháo gỡ vướng mắc pháp lý và thúc đẩy nguồn cung nhà ở, nhất là nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê và nhà ở phù hợp khả năng chi trả. Bộ cũng sẽ phối hợp rà soát, xử lý các dự án bất động sản tồn đọng, kéo dài; hoàn thiện Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi; tăng cường xây dựng, vận hành cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản. Đối với các địa phương, yêu cầu đặt ra là đẩy nhanh thủ tục đầu tư, đất đai, quy hoạch, xây dựng; tạo quỹ đất sạch cho nhà ở xã hội; tháo gỡ khó khăn cho các dự án và tăng cường kiểm tra, xử lý vi phạm trong kinh doanh, môi giới bất động sản.