Mã định danh điện tử cho bất động sản: 'Chìa khóa' minh bạch hóa thị trường

Tăng cường tính minh bạch, dự báo

Tiếp tục chương trình đợt 2 Kỳ họp không thường lệ thứ Nhất, Quốc hội khóa XVI, ngày 19/8, Quốc hội nghe Tờ trình và Báo cáo ý kiến về định hướng chính sách sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản. Sau đó, Quốc hội cũng thảo luận tại tổ về nội dung này. 

Trình bày Tờ trình về định hướng chính sách sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản, thừa ủy quyền của Thủ tướng Chính phủ, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trần Hồng Minh cho biết, Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi kế thừa các quy định còn phù hợp và sửa đổi, bổ sung theo hướng sau:

Thứ nhất, thể chế đầy đủ quan điểm, đường lối, chủ trương của Đảng, Nhà nước có liên quan đến kinh doanh bất động sản, luật hóa các nghị quyết liên quan bất động sản đã được kiểm chứng trong thực tiễn.

Thứ hai, thực hiện phân cấp, phân quyền phù hợp với mô hình chính quyền địa phương hai cấp.

Thứ ba, cắt giảm, đơn giản hóa điều kiện đầu tư kinh doanh, thủ tục hành chính.

Thứ tư, đẩy mạnh chuyển đổi số, tăng cường tính minh bạch, dự báo, điều tiết thị trường.

Thứ năm, rà soát, tháo gỡ khó khăn, điểm nghẽn trong thực tiễn và sửa đổi bảo đảm đồng bộ với các pháp luật liên quan.

Thứ sáu, quy định các nội dung khung mang tính nguyên tắc.

Về việc cắt giảm, đơn giản hóa điều kiện kinh doanh tại dự thảo, Bộ trưởng Bộ Xây dựng nêu rõ, cắt giảm, đơn giản hóa 9/31 điều kiện đầu tư kinh doanh. Bên cạnh đó, cắt giảm 4/12 thủ tục hành chính, đơn giản hóa 7/12 thủ tục hành chính, giữ nguyên 1 thủ tục hành chính liên quan đến đăng ký cấp quyền khai thác, sử dụng dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản thuộc thẩm quyền của Bộ Xây dựng.

Về tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong thực tiễn, theo Bộ trưởng Trần Hồng Minh, hoàn thiện một số khái niệm về kinh doanh bất động sản, dự án bất động sản, bất động sản có sẵn, bất động sản hình thành trong tương lai. Sửa đổi quy định về việc tổ chức, cá nhân nước ngoài, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài chỉ được mua nhà ở, các loại công trình xây dựng không gắn với quyền sử dụng đất.

Bổ sung quy trình giao dịch bất động sản, trong đó có quy định nguyên tắc thực hiện giao dịch và khung quy trình về giao dịch bất động sản. Đồng thời, bổ sung quy định về hoàn thiện nghĩa vụ tài chính của dự án BT bằng bảo lãnh hoặc nộp tiền vào tài khoản phong tỏa theo quy định tại pháp luật về đầu tư và theo phương thức đối tác công tư.

Sửa đổi các quy định về kinh doanh quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản và chuyển nhượng dự án bất động sản theo hướng bảo đảm đồng bộ với pháp luật đất đai, đầu tư và pháp luật liên quan.

Cùng với đó, bổ sung cơ chế bảo đảm đối với 5% giá trị còn lại hợp đồng kinh doanh bất động sản được bảo đảm bằng việc chuyển vào tài khoản phong tỏa hoặc theo thỏa thuận của các bên. Sửa đổi, bổ sung quy định về xây dựng hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản theo hướng bảo đảm dữ liệu được tạo lập, cập nhật đúng, đủ, sạch, sống.

Đặc biệt, bổ sung quy định về mã định danh điện tử lập cho từng tổ chức, cá nhân, bất động sản hoặc đối tượng khác thuộc phạm vi điều chỉnh của Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Nhà ở.

Kiểm soát chặt nhà ở hình thành trong tương lai

Nêu ý kiến thảo luận tại tổ, đại biểu Nguyễn Cao Sơn - đoàn Phú Thọ bày tỏ tán thành sự cần thiết sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023. Đồng thời, đề nghị 3 thước đo khi sửa luật là: Dự án có được khơi thông; chi phí tuân thủ có thực giảm; tiền và quyền tài sản của người dân có được bảo vệ tốt hơn. "Tinh thần xuyên suốt cần là mỗi tài sản một định danh pháp lý, mỗi dòng tiền một địa chỉ và mỗi rủi ro một chủ thể chịu trách nhiệm" - đại biểu Nguyễn Cao Sơn nói.

Đại biểu cũng kiến nghị, để bảo vệ khách hàng mua bất động sản hình thành trong tương lai, phải bắt đầu từ đường đi của 95% dòng tiền, không chỉ giữ lại 5% cuối cùng. "Tôi đề nghị tiền ứng trước qua tài khoản riêng của dự án, được truy vết và giải ngân theo tiến độ. Không phong tỏa cứng, chỉ khóa đường tiền sai mục đích. Với 5% còn lại, Luật phải rõ chủ tài khoản, lãi, phí, điều kiện giải ngân và hoàn trả" - ông Sơn nói. 

Theo ông Sơn, mỗi sản phẩm cần công khai hai trạng thái: Hoàn thành vật chất và sẵn sàng đăng ký quyền. Thiếu điều kiện sử dụng hoặc hồ sơ bắt buộc, người mua được từ chối bàn giao. Chậm cấp Giấy chứng nhận do lỗi chủ đầu tư thì phải hoàn tiền, trả lãi; nếu hồ sơ đã đủ nhưng cơ quan nhà nước đang xử lý thì tiền tiếp tục được bảo đảm, không coi doanh nghiệp vi phạm.

Đại biểu Tạ Thị Yên - đoàn Điện Biên đồng tình việc phải kiểm soát chặt nhà ở hình thành trong tương lai, vì người mua phải trả tiền khi công trình chưa hoàn thành và khó tự kiểm tra đầy đủ pháp lý, tiến độ, khả năng thực hiện của chủ đầu tư.

Khoản 3 Điều 20 tiếp tục yêu cầu chủ đầu tư có bảo lãnh ngân hàng trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai. Đại biểu ủng hộ cơ chế này để bảo vệ người mua, nhưng bảo lãnh phải có tác dụng thật, không chỉ làm tăng thêm chi phí.

"Tôi đề nghị quy định rõ ngân hàng nào bảo lãnh, bảo lãnh đến đâu, khi nào người mua được yêu cầu ngân hàng thực hiện nghĩa vụ, hồ sơ gồm những gì và giải quyết trong bao lâu. Đồng thời, cần rà soát để chi phí bảo lãnh không bị đẩy toàn bộ vào giá nhà. Nếu người mua phải trả thêm chi phí nhưng khi có rủi ro lại khó nhận được tiền bảo lãnh thì cơ chế này chưa đạt mục tiêu" - đại biểu Tạ Thị Yên nêu.

Đại biểu Vương Quốc Thắng - đoàn Đà Nẵng ủng hộ việc đưa khái niệm mã định danh điện tử cho bất động sản để quy định trong dự thảo luật. Đây được xem là chìa khóa để minh bạch hóa thị trường, thực hiện chuyển đổi số toàn diện", đại biểu nói và lưu ý phải giải trình, quy định thuyết phục hơn theo hướng mã định danh chỉ nên phục vụ liên kết dữ liệu, tuyệt đối không được biến tướng thành một loại giấy phép con, hay chứng thư quyền sở hữu làm phát sinh thủ tục hành chính.

"Hệ thống thông tin phải bảo đảm nguyên tắc "một lần khai báo, dùng chung dữ liệu" để giảm gánh nặng hồ sơ cho doanh nghiệp" - đại biểu nêu.

Đại biểu Nguyễn Thị Việt Nga - đoàn Hải Phòng chỉ ra, báo cáo của Ủy ban Kinh tế và Tài chính cũng đã yêu cầu đánh giá nguy cơ chuyển nhượng trùng lặp, đầu cơ, tranh chấp và nghĩa vụ thuế khi mở rộng thị trường thứ cấp trước khi đăng ký tài sản.

Bà Nga cho rằng, hướng xử lý không nên là thu hẹp quyền chuyển nhượng một cách cơ học. Ngược lại, có thể cho phép thị trường này phát triển nhưng phải đặt nó trong hệ thống đăng ký và dữ liệu minh bạch.

Mỗi hợp đồng cần được gắn với đúng bất động sản, đúng chủ thể và đúng trạng thái pháp lý. Mỗi lần chuyển nhượng phải được cập nhật ngay vào hệ thống trước khi tiếp tục thực hiện giao dịch tiếp theo. Tại một thời điểm, hệ thống phải xác định được rõ ai là người đang có quyền hợp pháp phát sinh từ hợp đồng đối với bất động sản đó. "Từ góc độ này, mã định danh điện tử bất động sản có thể phát huy rất tốt vai trò" - đại biểu bày tỏ. 

Theo dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản, về thanh toán, bảo lãnh trong mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai có quy định nếu bên mua, thuê mua chưa được cấp giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai thì bên bán, cho thuê mua không được thu quá 95% giá trị hợp đồng.

Đối với phần giá trị còn lại tương đương 5% giá trị hợp đồng được chuyển vào tài khoản bảo đảm thanh toán mở tại tổ chức tín dụng hoặc chi nhánh ngân hàng nước ngoài hoạt động hợp pháp tại Việt Nam theo thỏa thuận giữa chủ đầu tư và bên mua hoặc hình thức bảo đảm thực hiện nghĩa vụ khác theo thỏa thuận giữa các bên trong hợp đồng kinh doanh bất động sản.