Chuyên gia: Căn hộ tại Hà Nội đã trở thành tài sản thay vì là tiêu sản

Chung cư tại Hà Nội được xem là "tài sản"

Báo cáo thị trường bất động sản Hà Nội quý I/2024 của Savills cho thấy, nguồn cung căn hộ ghi nhận trong 3 tháng đầu năm 2024 là 4.062 căn, tăng 41% theo quý và 99% theo năm. Nguồn cung sơ cấp trong quý đạt 12.928 căn, tăng 9% theo quý nhưng giảm 34% theo năm. Giá căn hộ sơ cấp tại Hà Nội đạt 59 triệu đồng/m², tăng 3% theo quý và 14% theo năm.

Bên cạnh đó, thị trường tiếp tục ghi nhận sự thiếu hụt về sản phẩm dưới 30 triệu đồng/m² (căn hộ hạng C), các sản phẩm này chỉ chiếm 4% nguồn cung mới và đã được bán hết. Không những vậy, kể từ năm 2020, nguồn cung sơ cấp hạng C sụt giảm mạnh (47% mỗi năm).

Nhận định về vấn đề trên, bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc Cấp cao, Bộ phận Tư vấn và Nghiên cứu, Savills Hà Nội nhận định: Nguồn cung tập trung chủ yếu về căn hộ hạng B, chiếm đến gần 90%. Phân khúc căn hộ hạng C trên thị trường sơ cấp và căn hộ hạng A chỉ chiếm một tỷ lệ rất nhỏ. Hơn nữa, từ nay cho đến cuối năm, mặc dù các đạo luật lớn cũng đã được thông qua, nhưng nguồn cung mới vẫn chưa thể được cải thiện.

Giá căn hộ tại Hà Nội ngày càng đắt đỏ và trở thành tài sản có giá trị. Ảnh: Hoàng Toàn

Trong khi đó, tại cả hai thành phố lớn như Hà Nội hay TP. Hồ Chí Minh, nhu cầu tự nhiên hàng năm đối với nhà ở là khoảng 50.000 ngôi nhà. Đây là kết quả của nhập cư, ra ở riêng của những người trưởng thành và số người trung bình trong một nhà giảm…

Con số về nguồn cầu này đã không được đáp ứng bởi hạn chế nguồn cung trong một thời gian, khiến nhu cầu về nhà ở bị dồn nén. Thêm vào đó, các yếu tố vĩ mô như thị trường vàng biến động đi kèm lãi suất ở ngưỡng thấp khiến các nhà đầu tư tìm kiếm các kênh đầu tư hợp lý và có tính dài hạn, vô hình chung khiến nhu cầu tìm kiếm căn hộ tại thị trường Hà Nội càng tăng cao.

Khi so sánh giữa các dòng sản phẩm, người mua có nhu cầu ở thực có thể nhận thấy giá căn hộ vẫn ở mức hợp lý hơn so với những sản phẩm liền thổ trong dự án như biệt thự và nhà liền kề. Từ đó, dẫn đến việc ghi nhận mức tăng về nhu cầu và giá sơ cấp của phân khúc căn hộ trong quý I/2024.

Hơn nữa, trong điều kiện giá sơ cấp neo ở mức cao, thị trường thứ cấp cũng ghi nhận lượng giao dịch tăng trưởng và giá cũng đã có mức tăng so với giá trước đó. Thị trường thứ cấp trong thời gian trước cũng có mặt bằng giá hợp lý hơn so với giá sơ cấp, tuy nhiên trước nhu cầu về nhà ở ngày một lớn, giá thứ cấp trong những tháng đầu năm 2024 đồng thời ghi nhận mức tăng.

Tâm lý của người mua cũng có sự chuyển biến. Theo bà Hằng, quan điểm căn hộ là tiêu sản dường như đã là câu chuyện của ngày trước, hiện nay quan điểm này đã thay đổi, người mua dần nhận thấy rằng dòng sản phẩm căn hộ tại các đô thị lớn cũng là một tài sản. Thậm chí, nếu như trước kia, quyết định mua căn hộ cần được cân nhắc khá lâu bởi đây cũng được xem là một khoản có giá trị lớn thì gần đây người mua nhà hiện nay không đợi quá lâu để đưa ra quyết định mua.

"Quyết định mua hiện được đưa ra nhanh hơn và việc đặt cọc cũng diễn ra nhanh hơn”, bà Hằng nhận định.

Hạ tầng vẫn là đòn bẩy quan trọng

Trước những diễn biến leo thang về giá của căn hộ, hiện nay, người mua nhà có thể lựa chọn lựa nguồn cung tại những địa phương lân cận như Hưng Yên hay Bắc Ninh, vùng vành đai 4 hoặc vành đai 3, vành đai 5.

Hạ tầng vẫn là đòn bẩy quan trọng nhất trong việc thay đổi cấu trúc giá trị của thị trường nhà ở. Việc phát triển cơ sở hạ tầng sẽ kéo các khu vực ngoại ô “lại gần” với trung tâm thành phố hơn, giúp thời gian di chuyển giảm đi. Hơn hết, tại các tỉnh lân cận hoặc khu vực ngoại ô, chủ đầu tư có thể tiếp cận nguồn đất với chi phí thấp hơn, tạo ra nguồn cung nhà ở vừa túi tiền hơn.

Bà Đỗ Thu Hằng - Giám đốc Cấp cao, Bộ phận Tư vấn và Nghiên cứu, Savills Hà Nội nhận định, người mua nhà có thể lựa chọn lựa nguồn cung tại những địa phương lân cận Hà Nội

Được biết, các sản phẩm tại các tỉnh lân cận sẽ ngày càng đáp ứng nhu cầu nhà ở của Hà Nội. Từ năm 2024 đến năm 2026, Hưng Yên và Bắc Ninh sẽ cung cấp khoảng 203.000 căn hộ.

Bên cạnh đó, các luật sửa đổi được kỳ vọng sẽ tạo điều kiện cho thị trường bất động sản phát triển và mang tới cải thiện nhất định cho nguồn cung. Từ năm 2025 trở đi, thị trường sẽ có khoảng 84.400 căn hộ từ 101 dự án sẽ được mở bán.

Tuy vậy, bà Đỗ Thu Hằng lưu ý, để có thể sở hữu và sử dụng các căn hộ có giá trị và chất lượng tương xứng, người mua cần xem xét kỹ, cân nhắc giá trị sử dụng và mức độ hợp lý của dự án.

“Nhìn chung, nếu giá còn tăng, người mua sẽ xem xét bài toàn tài chính của mình. Trong khi nhu cầu ở thực vẫn chiếm tỷ trọng chính, nếu giá tiếp tục đẩy lên cao, người mua có thể cân nhắc và lựa chọn phương án thuê chung cư nội đô, hoặc chấp nhận dịch chuyển nhu cầu tới nguồn cung tại các tỉnh lân cận Hà Nội có giá hợp lý”, bà Hằng khuyến nghị.