Nguồn cung nhà ở sơ cấp đang bị “tê liệt”

Thị trường bất động sản Việt Nam đang phải đối mặt với vấn đề nguồn cung nhà ở đang có đà giảm trên mọi phân khúc. Việc khẳng định rằng có quá nhiều sản phẩm cao cấp trên thị trường không hẳn là chính xác. Chắc chắn một thị trường lành mạnh sẽ phát triển chủ yếu sản phẩm hạng C như ở TP. Hồ Chí Minh năm 2019. Ngược lại, nguồn cung nhà ở hạng B ở Hà Nội lại phổ biến một cách rõ ràng, do giá bán loại hình này phải chăng nên khả năng tiếp cận dễ dàng hơn.

Thị trường bất động sản Việt Nam đang phải đối mặt với vấn đề nguồn cung nhà ở đang có đà giảm trên mọi phân khúc.

Theo đánh giá của Savills Việt Nam, sự sụt giảm nghiêm trọng nguồn cung tại các phân khúc là do nhiều yếu tố như lãi suất cao, niềm tin người tiêu dùng thấp và thủ tục hành chính chậm trễ. Phó giám đốc Điều hành Savills Việt Nam, ông Troy Griffiths phân tích: “Sự sụt giảm nghiêm trọng ở tất cả các phân khúc là do ảnh hưởng của lãi suất tiền gửi cao, niềm tin của người tiêu dùng thấp và nỗ lực chống tham nhũng mạnh mẽ đã dẫn đến sự chậm trễ trong thủ tục hành chính trong ngắn hạn. Nhìn chung, tính thanh khoản thấp và thị trường nhà ở sơ cấp bị tê liệt. Ở cả hai thành phố lớn, nhu cầu tự nhiên hàng năm là khoảng 50.000 ngôi nhà. Đây là kết quả của nhập cư, ra riêng ở những người trưởng thành và số lượng người trung bình trong một nhà giảm. Con số này đã không được đáp ứng trong một thời gian, dẫn đến nhu cầu bị dồn nén”.

Nguồn cung sản phẩm bất động sản trong tương lai sẽ giảm mạnh trên mọi phân khúc. Tuy nhiên, trong ngắn hạn, có thể thấy rằng sẽ có nhiều sản phẩm thuộc phân khúc cao cấp hơn tại TP. Hồ Chí Minh và nguồn cung sản phẩm nhà ở vừa túi tiền đang được hình thành trong vòng hai năm tới. Tại Hà Nội, phân khúc nhà ở hạng B vẫn được ưa chuộng. Nguyên nhân của điều này là hiện tượng "hiệu ứng tài sản" đang diễn ra trên toàn bộ dân số, với thu nhập ngày càng tăng cao và tài sản gia tăng đáng kể. Điều này dẫn đến sức mua của người dân ngày càng mạnh mẽ hơn. Để đáp ứng nhu cầu này, các chủ đầu tư có thể đưa ra mức giá bán cao hơn cho các sản phẩm với chất lượng tốt hơn.

Quỹ đất để phát triển nhà ở tại hai thành phố ngày càng trở nên khan hiếm và do đó giá đất ngày càng đắt đỏ hơn. Điều này đồng nghĩa với việc các chủ đầu tư phải đưa ra mức giá bán cao hơn để có thể đạt được lợi nhuận mong muốn.

Sự chậm trễ trong thủ tục hành chính dẫn đến tình trạng chỉ có những dự án đã được phê duyệt mới được triển khai và đưa ra thị trường.

Tuy nhiên, việc phát triển cơ sở hạ tầng với mức chi tiêu của Chính phủ chiếm đến 6% GDP được kỳ vọng sẽ giúp giải quyết vấn đề này. Cùng với Luật Đất đai sửa đổi sẽ đẩy nhanh tiến độ phát triển hạ tầng thông qua việc áp dụng các khung giá thị trường. Hiện các dự án đường bộ, cầu, sân bay, bến cảng và đường sắt đang được triển khai nhằm cải thiện tính kết nối giữa khu vực ngoại ô với trung tâm thành phố lớn.

Giám đốc Dịch vụ Tư vấn Savills Việt Nam, bà Đỗ Thị Thu Giang nhận định: “Việc phát triển cơ sở hạ tầng kéo các khu vực ngoại ô “lại gần” với trung tâm thành phố hơn, giúp làm giảm thời gian di chuyển. Điều này được nhận thấy rõ ràng nhất với mô hình phát triển đô thị gắn kết với giao thông công cộng (TODs) như hệ thống Metro, sẽ tạo điều kiện cho phát triển quy mô lớn và mật độ dân cư cao dọc theo tuyến đường, làm cho việc đi lại từ các khu vực ngoại ô trở nên hiệu quả hơn. Việc phát triển ra khu ngoại ô giúp các chủ đầu tư tiếp cận được nguồn đất giá thấp hơn, từ đó có thể phát triển nhà ở có giá cả phải chăng hơn, do chi phí đất thấp hơn”.

Các tỉnh lân cận thành phố lớn như Bình Dương và Bắc Ninh là minh chứng rõ ràng cho điều này, với mức giá trung bình khoảng 1.500 USD/m2 nhà ở (căn hộ), đang là điểm đến hấp dẫn cho nhu cầu nhà ở vừa túi tiền.

Bà Đỗ Thị Thu Giang cho biết, quá trình sở hữu nhà và tích lũy vốn thường bắt đầu từ các căn hộ nhỏ giá phải chăng. Khi gia đình tích lũy được tài sản, họ sẽ chuyển đến các căn hộ lớn hơn. Nhu cầu nhà ở diễn ra từ các căn studio đến căn biệt thự, sau đó thu hẹp quy mô trong những năm sau đó. Việc mua nhà tại các vị trí tốt không khả thi với người mua nhà lần đầu. Tuy nhiên, việc cung cấp hạ tầng giúp giảm thời gian di chuyển và mở ra nhiều lựa chọn ở các vùng lân cận, giải quyết vấn đề giá cả phải chăng. Hạ tầng là đòn bẩy quan trọng nhất trong việc thay đổi cấu trúc giá trị của thị trường nhà ở.

Ông Troy Griffiths chia sẻ thêm: “Dĩ nhiên, tình trạng thiếu nhà ở giá vừa túi tiền ở các thành phố lớn là vấn đề không thể phủ nhận. Tuy nhiên, điều này là hợp lý, bởi nó không phải là lựa chọn tiềm năng cho các chủ đầu tư cũng như không phù hợp với người mua nhà lần đầu. Nhà ở vừa túi tiền có sẵn tại khác khu vực vệ tinh, và khi hạ tầng được cải thiện, khoảng cách từ các khu vực này đến trung tâm thành phố sẽ được “kéo gần lại”. Trên toàn thế giới, việc cung cấp hạ tầng thường gặp khó khăn, với thời gian kéo dài và bất định trong việc triển khai và hoàn thiện. Việc nắm rõ các chính sách về quy hoạch đô thị và ưu tiên về hạ tầng sẽ giúp lựa chọn ra những địa điểm có tiềm năng và đem lại lợi ích nhất”.