Bất động sản đối mặt nguy cơ điều chỉnh khi dòng tiền suy yếu

Dòng tiền ngắn hạn suy yếu cùng rủi ro đầu cơ cao đang khiến nhóm cổ phiếu bất động sản đứng trước nguy cơ điều chỉnh mạnh sau giai đoạn tăng nóng.

VN-Index tăng 35%, định giá chứng khoán tiến sát ngưỡng cao

Theo FiinGroup, P/E (chỉ số đánh giá mối quan hệ giữa giá thị trường của cổ phiếu và thu nhập trên mỗi cổ phiếu toàn thị trường) hiện ở mức 15,4 lần, cao hơn mức trung bình dài hạn và cả P/E dự phóng 2025 (13,3 lần). Điều này cho thấy mặt bằng giá đã phản ánh đáng kể kỳ vọng vào tăng trưởng.

Từ đầu năm đến nay, VN-Index tăng 35%, nhờ đóng góp của cả tăng trưởng lợi nhuận (+20%) và mở rộng định giá (+13%). Trong đó, ngân hàng là nhóm kéo P/E tăng mạnh nhất (+20%), trong khi nhóm phi tài chính chỉ tăng khoảng 5%. Tuy nhiên, chất lượng tăng trưởng của hai trụ cột ngân hàng và bất động sản vẫn ở mức thấp, triển vọng 1-2 quý tới chưa mấy khả quan.

FiinGroup cho rằng thị trường đang bước vào giai đoạn “kỳ vọng cao”, tương tự giai đoạn đầu chu kỳ hồi phục sau Covid-19, khi tâm lý lạc quan vượt xa nền tảng cơ bản. Hầu hết các ngành đang giao dịch với P/E và P/B tương đương hoặc cao hơn mức trung bình 5 năm. Điều này phản ánh niềm tin mạnh mẽ, nhưng đồng thời cũng cho thấy dư địa mở rộng định giá không còn nhiều, đặc biệt khi lợi nhuận của ngân hàng và bất động sản vẫn phụ thuộc nhiều vào các yếu tố không thường xuyên.

Tháng 8 vừa qua, thị trường chứng khoán tăng mạnh nhất trong 7 năm nhưng khối ngoại lại bán ròng kỷ lục hơn 42.000 tỷ đồng. Ảnh minh hoạ

Tháng 8 vừa qua, thị trường chứng khoán tăng mạnh nhất trong 7 năm nhưng khối ngoại lại bán ròng kỷ lục hơn 42.000 tỷ đồng. Ảnh minh hoạ

Ở chiều ngược lại, một số ngành có định giá thấp hơn trung bình 5 năm như xây dựng - vật liệu, dệt may, dầu khí - thiết bị, xăng dầu và thủy sản. Đây đều là các ngành mang tính chu kỳ cao và hiện đang trong giai đoạn hồi phục lợi nhuận.

Bất động sản: Tồn kho tăng trở lại, rủi ro điều chỉnh khi dòng tiền suy yếu

Nhận định riêng về nhóm bất động sản, theo FiinGroup, sau 2 quý giảm liên tiếp, quy mô hàng tồn kho của nhóm bất động sản dân cư tăng trở lại 9,7% so với quý trước đạt 366,8 nghìn tỷ đồng. Trong đó, bất động sản để bán đang xây dựng chiếm phần lớn 84%, tương đương 312,6 nghìn tỷ đồng, tăng gần 16 nghìn tỷ đồng so với quý trước tương ứng tăng 5%, ghi nhận ở VHM, NVL, VEF, KDH, DXG, VPI….

Ngoài ra, tỷ lệ người mua trả trước/hàng tồn kho cũng nhích nhẹ, cho thấy quá trình tháo gỡ các điểm nghẽn pháp lý ở các dự án bất động sản đã bắt đầu có những bước tiến.

Về diễn biến giá cổ phiếu, chỉ số giá ngành tăng hơn 80% từ đầu năm, dẫn dắt bởi VIC (+206,4%) và VHM (+145%) trong khi các cổ phiếu còn lại phân hóa mạnh, với mức tăng giá dao động từ 20%-60%.

Cần lưu ý rằng do đặc thù mô hình kinh doanh khiến lợi nhuận biến động mạnh theo từng quý, cổ phiếu bất động sản thường thu hút dòng tiền cá nhân ngắn hạn với tỷ lệ sử dụng margin cao. Tỷ lệ sở hữu sở hữu nước ngoài ở nhóm cổ phiếu bất động sản khá thấp, trung bình toàn ngành chỉ 8,2%, thấp hơn rất nhiều mức 15% của toàn thị trường. Điều này phản ánh tính chất đầu cơ cao và rủi ro điều chỉnh khi dòng tiền suy yếu.

Với nhóm dầu khí, nhu cầu năng lượng bền vững đang trở thành ưu tiên chiến lược trong quá trình phát triển kinh tế dài hạn của Việt Nam. Trong đó, ngành dầu khí giữ vai trò trụ cột, bảo đảm an ninh năng lượng thông qua việc tái khởi động các dự án khí quy mô lớn như Lô B – Ô Môn và Cá Voi Xanh.

Đây là tiền đề cho một chu kỳ tăng trưởng mới của ngành, đặc biệt là nhóm thượng nguồn (khai thác dầu khí). Trong bức tranh phân hóa của nhóm thiết bị & dịch vụ dầu khí, cổ phiếu PVS nổi bật với vai trò “người hưởng lợi kép” vừa tận dụng chu kỳ đầu tư dầu khí truyền thống, vừa mở rộng sang năng lượng tái tạo. Do đó, mảng M&C (cơ khí & xây lắp) vẫn sẽ là động lực tăng trưởng của PVS trong thời gian tới.

Trong khi đó, PVD chịu nhiều biến động chu kỳ, triển vọng hồi phục chậm hơn do bị tác động tiêu cực bởi nhu cầu khoan thấp trong khi nguồn cung dư thừa.

Cơ hội và sức ép đan xen trong tháng 9

Tháng 8 vừa qua, thị trường chứng khoán tăng mạnh nhất trong 7 năm nhưng khối ngoại lại bán ròng kỷ lục hơn 42.000 tỷ đồng. Sang tháng 9, cơ hội đến từ khả năng nâng hạng, cắt giảm lãi suất và kết quả kinh doanh quý III, trong khi áp lực chốt lời và biến động từ ETF vẫn hiện hữu.

Theo phân tích mới đây của Agriseco, VN-Index kết thúc tháng 8 ở 1.682,21 điểm, tăng 11,96% so với tháng trước. Đây là mức tăng theo tháng cao nhất trong 7 năm và cũng là mức tăng điểm lớn nhất kể từ năm 2007. Đà đi lên chủ yếu đến từ nhóm ngân hàng (+19%), chứng khoán (+21%) và bất động sản (+14%). Thanh khoản toàn thị trường tăng 27% so với tháng 7.

Tuy nhiên, khối ngoại lại bán ròng 42.707 tỷ đồng trong tháng 8, mức lớn nhất từ trước đến nay. Diễn biến này tạo ra áp lực cho thị trường, đặc biệt trong bối cảnh tỷ giá ở vùng cao.

Bước sang tháng 9, một số yếu tố hỗ trợ được kỳ vọng sẽ duy trì xu hướng tích cực. Việt Nam có khả năng được FTSE Russell xem xét nâng hạng trong kỳ đánh giá cuối tháng 9 đầu tháng 10.

Cục Dự trữ Liên bang Mỹ (Fed) có thể hạ lãi suất 0,25 điểm % trong kỳ họp giữa tháng 9. Đồng thời, kết quả kinh doanh quý III của nhiều doanh nghiệp được dự báo tăng nhờ tín dụng hồi phục, giải ngân đầu tư công và bất động sản có tín hiệu cải thiện.

Dù vậy, rủi ro cũng hiện hữu. Ngoài áp lực bán ròng từ khối ngoại, thị trường có thể chịu tác động từ hoạt động chốt lời sau giai đoạn tăng nhanh và cơ cấu danh mục của các ETF. VN-Index theo đó có thể giữ xu hướng tích cực nhưng kèm biến động ngắn hạn.

Tổng quan, thị trường còn cơ hội đầu tư ở các nhóm ngành dẫn dắt, đặc biệt khi lợi nhuận quý III được kỳ vọng cải thiện. Tuy nhiên, diễn biến bán ròng của khối ngoại và sự dịch chuyển dòng vốn từ ETF vẫn là yếu tố cần theo dõi.

Ngọc Ngân
Bình luận

Tin mới cập nhật

Đọc nhiều

Triển vọng ngành điện: Sản lượng duy trì đà tăng, cơ cấu dịch chuyển

Triển vọng ngành điện: Sản lượng duy trì đà tăng, cơ cấu dịch chuyển

Năm 2025, sản lượng điện tiếp tục tăng trưởng mạnh, trong khi cơ cấu nguồn cung dần dịch chuyển từ nhiệt điện truyền thống sang LNG và năng lượng tái tạo.
Đại hội thi đua yêu nước ngành Công Thương: Dấu mốc phát triển mới

Đại hội thi đua yêu nước ngành Công Thương: Dấu mốc phát triển mới

Sáng ngày 30/9, Đại hội thi đua yêu nước ngành Công Thương lần thứ IV giai đoạn 2025-2030 đã diễn ra đánh dấu bước phát triển mới của ngành.
Từ làng nghề đến thị trường thế giới: Truyền thông mở đường cho OCOP

Từ làng nghề đến thị trường thế giới: Truyền thông mở đường cho OCOP

Tại Hội nghị kết nối, thúc đẩy tiêu thụ sản phẩm OCOP, vai trò của truyền thông được nhấn mạnh như chìa khóa nâng tầm thương hiệu làng nghề.
Dệt may là mặt hàng dẫn đầu xuất khẩu sang Nga

Dệt may là mặt hàng dẫn đầu xuất khẩu sang Nga

8 tháng đầu năm 2025 Việt Nam xuất khẩu hàng hóa sang Nga đạt hơn 1,5 tỷ USD, tăng 0,09% so với cùng kỳ năm 2024.
Tiêu thụ điện khởi sắc, lợi nhuận ngành điện cải thiện

Tiêu thụ điện khởi sắc, lợi nhuận ngành điện cải thiện

Trong quý 3/2025, tiêu thụ điện phục hồi với mức tăng 7,7%, giúp biên lợi nhuận của nhiều doanh nghiệp nhiệt điện và điện khí cải thiện rõ rệt.
Xuất khẩu cá rô phi tăng mạnh, vượt xa 5 năm trở lại đây

Xuất khẩu cá rô phi tăng mạnh, vượt xa 5 năm trở lại đây

8 tháng năm 2025, xuất khẩu cá rô phi (trong đó bao gồm cả cá diêu hồng) đạt hơn 63 triệu USD, tăng 174% so với cùng kỳ năm ngoái.
Ngân hàng Nhà nước ấn định hạn mức nhập khẩu vàng

Ngân hàng Nhà nước ấn định hạn mức nhập khẩu vàng

Trước 15/12 hàng năm, Ngân hàng Nhà nước sẽ cấp hạn mức nhập khẩu vàng cho từng doanh nghiệp, ngân hàng thương mại có hồ sơ đề nghị.
Sơn La: Những kết quả ấn tượng sau 10 năm thực hiện Chỉ thị 35

Sơn La: Những kết quả ấn tượng sau 10 năm thực hiện Chỉ thị 35

Kết quả 10 năm thực hiện Chỉ thị 35 ở Sơn La cho thấy quyết tâm của hệ thống chính trị: Hàng nghìn vụ việc khiếu nại, tố cáo được giải quyết, giữ vững ổn định từ cơ sở.
Infographic | Thương mại  Việt Nam - Trung Quốc đạt gần 160 tỷ USD

Infographic | Thương mại Việt Nam - Trung Quốc đạt gần 160 tỷ USD

Theo thống kê mới nhất của Cục Hải quan, hết tháng 8, thương mại Việt Nam - Trung Quốc đạt 159,94 tỷ USD và nhập siêu của Việt Nam lên tới 75,92 tỷ USD.
Hợp tác kinh tế biên giới Việt Nam - Trung Quốc: Mô hình nào hợp lý?

Hợp tác kinh tế biên giới Việt Nam - Trung Quốc: Mô hình nào hợp lý?

Việt Nam và Trung Quốc đang phối hợp xây dựng khu hợp tác kinh tế qua biên giới, đây là mô hình chưa có tiền lệ nên nhận được nhiều ý kiến tham vấn.