Bất động sản đối mặt nguy cơ điều chỉnh khi dòng tiền suy yếu

Dòng tiền ngắn hạn suy yếu cùng rủi ro đầu cơ cao đang khiến nhóm cổ phiếu bất động sản đứng trước nguy cơ điều chỉnh mạnh sau giai đoạn tăng nóng.

VN-Index tăng 35%, định giá chứng khoán tiến sát ngưỡng cao

Theo FiinGroup, P/E (chỉ số đánh giá mối quan hệ giữa giá thị trường của cổ phiếu và thu nhập trên mỗi cổ phiếu toàn thị trường) hiện ở mức 15,4 lần, cao hơn mức trung bình dài hạn và cả P/E dự phóng 2025 (13,3 lần). Điều này cho thấy mặt bằng giá đã phản ánh đáng kể kỳ vọng vào tăng trưởng.

Từ đầu năm đến nay, VN-Index tăng 35%, nhờ đóng góp của cả tăng trưởng lợi nhuận (+20%) và mở rộng định giá (+13%). Trong đó, ngân hàng là nhóm kéo P/E tăng mạnh nhất (+20%), trong khi nhóm phi tài chính chỉ tăng khoảng 5%. Tuy nhiên, chất lượng tăng trưởng của hai trụ cột ngân hàng và bất động sản vẫn ở mức thấp, triển vọng 1-2 quý tới chưa mấy khả quan.

FiinGroup cho rằng thị trường đang bước vào giai đoạn “kỳ vọng cao”, tương tự giai đoạn đầu chu kỳ hồi phục sau Covid-19, khi tâm lý lạc quan vượt xa nền tảng cơ bản. Hầu hết các ngành đang giao dịch với P/E và P/B tương đương hoặc cao hơn mức trung bình 5 năm. Điều này phản ánh niềm tin mạnh mẽ, nhưng đồng thời cũng cho thấy dư địa mở rộng định giá không còn nhiều, đặc biệt khi lợi nhuận của ngân hàng và bất động sản vẫn phụ thuộc nhiều vào các yếu tố không thường xuyên.

Tháng 8 vừa qua, thị trường chứng khoán tăng mạnh nhất trong 7 năm nhưng khối ngoại lại bán ròng kỷ lục hơn 42.000 tỷ đồng. Ảnh minh hoạ

Tháng 8 vừa qua, thị trường chứng khoán tăng mạnh nhất trong 7 năm nhưng khối ngoại lại bán ròng kỷ lục hơn 42.000 tỷ đồng. Ảnh minh hoạ

Ở chiều ngược lại, một số ngành có định giá thấp hơn trung bình 5 năm như xây dựng - vật liệu, dệt may, dầu khí - thiết bị, xăng dầu và thủy sản. Đây đều là các ngành mang tính chu kỳ cao và hiện đang trong giai đoạn hồi phục lợi nhuận.

Bất động sản: Tồn kho tăng trở lại, rủi ro điều chỉnh khi dòng tiền suy yếu

Nhận định riêng về nhóm bất động sản, theo FiinGroup, sau 2 quý giảm liên tiếp, quy mô hàng tồn kho của nhóm bất động sản dân cư tăng trở lại 9,7% so với quý trước đạt 366,8 nghìn tỷ đồng. Trong đó, bất động sản để bán đang xây dựng chiếm phần lớn 84%, tương đương 312,6 nghìn tỷ đồng, tăng gần 16 nghìn tỷ đồng so với quý trước tương ứng tăng 5%, ghi nhận ở VHM, NVL, VEF, KDH, DXG, VPI….

Ngoài ra, tỷ lệ người mua trả trước/hàng tồn kho cũng nhích nhẹ, cho thấy quá trình tháo gỡ các điểm nghẽn pháp lý ở các dự án bất động sản đã bắt đầu có những bước tiến.

Về diễn biến giá cổ phiếu, chỉ số giá ngành tăng hơn 80% từ đầu năm, dẫn dắt bởi VIC (+206,4%) và VHM (+145%) trong khi các cổ phiếu còn lại phân hóa mạnh, với mức tăng giá dao động từ 20%-60%.

Cần lưu ý rằng do đặc thù mô hình kinh doanh khiến lợi nhuận biến động mạnh theo từng quý, cổ phiếu bất động sản thường thu hút dòng tiền cá nhân ngắn hạn với tỷ lệ sử dụng margin cao. Tỷ lệ sở hữu sở hữu nước ngoài ở nhóm cổ phiếu bất động sản khá thấp, trung bình toàn ngành chỉ 8,2%, thấp hơn rất nhiều mức 15% của toàn thị trường. Điều này phản ánh tính chất đầu cơ cao và rủi ro điều chỉnh khi dòng tiền suy yếu.

Với nhóm dầu khí, nhu cầu năng lượng bền vững đang trở thành ưu tiên chiến lược trong quá trình phát triển kinh tế dài hạn của Việt Nam. Trong đó, ngành dầu khí giữ vai trò trụ cột, bảo đảm an ninh năng lượng thông qua việc tái khởi động các dự án khí quy mô lớn như Lô B – Ô Môn và Cá Voi Xanh.

Đây là tiền đề cho một chu kỳ tăng trưởng mới của ngành, đặc biệt là nhóm thượng nguồn (khai thác dầu khí). Trong bức tranh phân hóa của nhóm thiết bị & dịch vụ dầu khí, cổ phiếu PVS nổi bật với vai trò “người hưởng lợi kép” vừa tận dụng chu kỳ đầu tư dầu khí truyền thống, vừa mở rộng sang năng lượng tái tạo. Do đó, mảng M&C (cơ khí & xây lắp) vẫn sẽ là động lực tăng trưởng của PVS trong thời gian tới.

Trong khi đó, PVD chịu nhiều biến động chu kỳ, triển vọng hồi phục chậm hơn do bị tác động tiêu cực bởi nhu cầu khoan thấp trong khi nguồn cung dư thừa.

Cơ hội và sức ép đan xen trong tháng 9

Tháng 8 vừa qua, thị trường chứng khoán tăng mạnh nhất trong 7 năm nhưng khối ngoại lại bán ròng kỷ lục hơn 42.000 tỷ đồng. Sang tháng 9, cơ hội đến từ khả năng nâng hạng, cắt giảm lãi suất và kết quả kinh doanh quý III, trong khi áp lực chốt lời và biến động từ ETF vẫn hiện hữu.

Theo phân tích mới đây của Agriseco, VN-Index kết thúc tháng 8 ở 1.682,21 điểm, tăng 11,96% so với tháng trước. Đây là mức tăng theo tháng cao nhất trong 7 năm và cũng là mức tăng điểm lớn nhất kể từ năm 2007. Đà đi lên chủ yếu đến từ nhóm ngân hàng (+19%), chứng khoán (+21%) và bất động sản (+14%). Thanh khoản toàn thị trường tăng 27% so với tháng 7.

Tuy nhiên, khối ngoại lại bán ròng 42.707 tỷ đồng trong tháng 8, mức lớn nhất từ trước đến nay. Diễn biến này tạo ra áp lực cho thị trường, đặc biệt trong bối cảnh tỷ giá ở vùng cao.

Bước sang tháng 9, một số yếu tố hỗ trợ được kỳ vọng sẽ duy trì xu hướng tích cực. Việt Nam có khả năng được FTSE Russell xem xét nâng hạng trong kỳ đánh giá cuối tháng 9 đầu tháng 10.

Cục Dự trữ Liên bang Mỹ (Fed) có thể hạ lãi suất 0,25 điểm % trong kỳ họp giữa tháng 9. Đồng thời, kết quả kinh doanh quý III của nhiều doanh nghiệp được dự báo tăng nhờ tín dụng hồi phục, giải ngân đầu tư công và bất động sản có tín hiệu cải thiện.

Dù vậy, rủi ro cũng hiện hữu. Ngoài áp lực bán ròng từ khối ngoại, thị trường có thể chịu tác động từ hoạt động chốt lời sau giai đoạn tăng nhanh và cơ cấu danh mục của các ETF. VN-Index theo đó có thể giữ xu hướng tích cực nhưng kèm biến động ngắn hạn.

Tổng quan, thị trường còn cơ hội đầu tư ở các nhóm ngành dẫn dắt, đặc biệt khi lợi nhuận quý III được kỳ vọng cải thiện. Tuy nhiên, diễn biến bán ròng của khối ngoại và sự dịch chuyển dòng vốn từ ETF vẫn là yếu tố cần theo dõi.

Ngọc Ngân
Bình luận

Tin mới cập nhật

Đọc nhiều

Bộ Chính trị: Vận hành 2 dự án điện hạt nhân Ninh Thuận vào giai đoạn 2030-2035

Bộ Chính trị: Vận hành 2 dự án điện hạt nhân Ninh Thuận vào giai đoạn 2030-2035

Thay mặt Bộ Chính trị Tổng Bí thư Tô Lâm vừa ký ban hành Nghị quyết số 70-NQ/TW ngày 20/8/2025 về bảo đảm an ninh năng lượng quốc gia đến năm 2030, tầm nhìn 2045.
Việt Nam - Italia hợp tác đẩy nhanh lộ trình Net-Zero

Việt Nam - Italia hợp tác đẩy nhanh lộ trình Net-Zero

Chiều 3/9, tại Hà Nội, Đối thoại bàn tròn Việt Nam - Italia về hợp tác năng lượng và chuyển đổi xanh đã được Bộ Công Thương tổ chức.
Thị trường đồ chơi trung thu  bắt đầu sôi động

Thị trường đồ chơi trung thu bắt đầu sôi động

Những ngày này, các khu phố chuyên bày bán đồ chơi ở Hà Nội như Hàng Mã, Hàng Gai, chợ Đồng Xuân... bắt đầu rực rỡ sắc màu bởi các mặt hàng phục vụ Tết Trung thu.
Infographic | Xuất khẩu nông, lâm, thủy sản 8 tháng đạt 45,37 tỷ USD

Infographic | Xuất khẩu nông, lâm, thủy sản 8 tháng đạt 45,37 tỷ USD

Theo Bộ Nông nghiệp và Môi trường, 8 tháng đầu năm 2025, xuất khẩu nông, lâm, thủy sản đạt 45,37 tỷ USD, tăng 12% so với cùng kỳ năm trước.
Chuỗi sự kiện quốc tế thúc đẩy kết nối du lịch, thương mại Việt Nam

Chuỗi sự kiện quốc tế thúc đẩy kết nối du lịch, thương mại Việt Nam

Chuỗi sự kiện ITE HCMC, VIS và Diễn đàn xuất khẩu 2025 tạo không gian liên kết đa ngành, cú hích cho hợp tác quốc tế, thúc đẩy xuất khẩu, thương mại và du lịch bền vững.
SCI bị bổ sung vào danh sách chứng khoán không được giao dịch ký quỹ

SCI bị bổ sung vào danh sách chứng khoán không được giao dịch ký quỹ

Từ ngày 8/9/2025, cổ phiếu SCI của Công ty cổ phần SCI E&C sẽ bị Sở Giao dịch Chứng khoán Hà Nội bổ sung vào danh sách chứng khoán không được phép giao dịch ký quỹ.
VN-Index quý IV có thể đạt 1.850 điểm, ngân hàng dẫn sóng

VN-Index quý IV có thể đạt 1.850 điểm, ngân hàng dẫn sóng

VCBS dự báo thị trường chứng khoán Việt Nam quý IV/2025 tích cực, VN-Index có thể lên 1.850 điểm với ngân hàng, chứng khoán và bất động sản dẫn dắt.
Du lịch lịch sử biến ký ức thành trải nghiệm sống động

Du lịch lịch sử biến ký ức thành trải nghiệm sống động

Kỳ nghỉ lễ Quốc khánh 2/9 đã tiếp tục khẳng định sức hút của du lịch lịch sử và đây chính là tiềm năng để các địa phương khai thác, thu hút du khách.
Ngàn cây số không ngăn nổi trái tim tình nguyện của tuổi trẻ Việt

Ngàn cây số không ngăn nổi trái tim tình nguyện của tuổi trẻ Việt

Từ nước Nga xa xôi, tuổi trẻ Việt trở về Nghệ An, viết nên câu chuyện “ngàn cây số không ngăn nổi trái tim tình nguyện” chan chứa nghĩa tình và trách nhiệm.
Gạo Việt chinh phục hơn 150 quốc gia, vùng lãnh thổ

Gạo Việt chinh phục hơn 150 quốc gia, vùng lãnh thổ

Gạo Việt Nam đã có mặt tại hơn 150 quốc gia và vùng lãnh thổ, góp phần khẳng định năng lực cũng như uy tín của nông sản Việt Nam trên trường quốc tế.