Từ vụ chung cư mini bị cháy ở Hà Nội: Có nên cấp sổ hồng riêng từng căn hộ?

Chung cư mini là loại hình bất động sản xuất hiện nở rộ ở các thành phố lớn như Hà Nội, TP Hồ Chí Minh trong vài năm trở lại đây. Mỗi chung cư mini thường có từ 5 đến 10 tầng, với khoảng vài chục căn hộ. Diện tích của các căn hộ mini rất nhỏ, chỉ từ 25-55m2, được thiết kế với 1-2 phòng ngủ. Mục đích chính của chung cư mini thường là cho thuê hoặc bán từng căn hộ cho các người có nhu cầu nhà ở với giá thành từ 500 - 800 triệu đồng/căn. Điều này đã khiến cho căn hộ mini trở thành một sản phẩm bất động sản hot trên thị trường.

Tuy nhiên, việc phát triển chung cư mini đang tồn tại nhiều bất cập, như việc chuyển đổi mục đích sử dụng sau khi xây dựng, thiếu lối thoát hiểm, cơ sở vật chất phòng cháy chữa cháy yếu kém... có thể gây ra nhiều nguy cơ liên quan đến cháy nổ, có thể gây ra rủi ro về người và tài sản.

Không cấp sổ hồng riêng cho căn hộ mini

Theo chuyên gia pháp lý bất động sản, Ths. Nguyễn Văn Đỉnh, chung cư mini đã tồn tại từ lâu do nhu cầu lớn của người dân gắn liền với quá trình đô thị hóa, gia tăng dân số cơ học.

Chung cư mini bị cháy ở Khương Hạ (Thanh Xuân, Hà Nội) không tuân thủ thiết kế xây dựng, vi phạm phòng cháy chữa cháy

Từ hơn 10 năm trước, Nghị định số 71/2010/NĐ-CP quy định chi tiết Luật nhà ở năm 2005 đã tạo khung pháp lý ban đầu cho việc hợp pháp hóa chung cư mini. Luật Nhà ở năm 2014 tiếp tục kế thừa và quy định về chung cư mini (Điều 46). Loại hình “nhà hộp diêm” này cực kỳ “hot” tại các đô thị lớn vì diện tích vừa phải, giá bán phù hợp túi tiền của các hộ gia đình trẻ, người lao động, sinh viên... và có vị trí tiện lợi cho sinh hoạt, học tập, làm việc, cho con học...

Nhưng thực tế cho thấy đây lại là một “vấn nạn” của các đô thị do khó khăn trong quản lý và gây quá tải hạ tầng đô thị. Vụ cháy chung cư mini ở Khương Hạ (quận Thanh Xuân, Hà Nội) xảy ra đêm 12/9 cho thấy tính mạng của người dân rất mong manh khi xảy ra hỏa hoạn.

Nguyên nhân do loại hình “chung cư mini” hay “nhà hộp diêm” này được xây dựng tự phát trên quy mô lớn, không phải dự án đầu tư nên không được thẩm duyệt, nghiệm thu, kiểm tra thường xuyên về an toàn, chất lượng công trình, phòng cháy chữa cháy. Hoạt động quản lý, kiểm tra của cơ quan chức năng cũng khó khăn hơn do chung cư mini không phải sản phẩm của dự án đầu tư.

Tuy vậy, Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) đang trình Quốc hội xem xét, dự kiến thông qua vào tháng 11/2023 lại đề xuất hợp pháp hóa loại hình này dưới cái tên là “nhà ở nhiều tầng nhiều hộ ở của hộ gia đình, cá nhân”!?

Theo đó, nếu một hộ gia đình, cá nhân có thửa đất ở diện tích chỉ vài trăm mét vuông thì có thể xây dựng chung cư mini để bán, thủ tục chỉ đơn giản là xin cấp giấy phép xây dựng theo trình tự cấp phép xây dựng nhà ở riêng lẻ thông thường.

“Chủ đầu tư” trường hợp này là các hộ gia đình, cá nhân, không cần phải thành lập doanh nghiệp có chức năng kinh doanh bất động sản, không cần lập dự án đầu tư để thực hiện thủ tục đầu tư theo Luật Đầu tư, Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản (gồm các thủ tục: chấp thuận chủ trương đầu tư, giao đất/cho thuê đất, định giá đất và thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất, thẩm định báo cáo nghiên cứu khả thi/thiết kế cơ sở, thẩm duyệt PCCC, cấp giấy phép xây dựng, nghiệm thu PCCC, nghiệm thu công trình đủ điều kiện đưa vào vận hành...).

Nếu như một dự án phát triển nhà chung cư thông thường sẽ mất tối thiểu 2 năm để hoàn thiện thủ tục pháp lý trước khi khởi công thì với chung cư mini (núp bóng nhà ở riêng lẻ) có thể chỉ cần 1-2 tháng (tùy thuộc vào mức độ “thân thiết” với cơ quan cấp phép xây dựng, thường chỉ là UBND cấp quận).

Nguy hiểm ở chỗ Điều 57 dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi bản mới nhất (trình Hội nghị Đại biểu chuyên trách cuối tháng 8/2023) lại cho phép “chủ đầu tư” được lựa chọn cấp “sổ hồng” riêng đối với từng căn hộ, điều này sẽ dẫn đến loại hình chung cư mini được “luật hóa” và không khác gì căn hộ chung cư thông thường. Một hộ gia đình trẻ với 700-800 triệu đồng cũng có thể mua một căn hộ chung cư mini diện tích 30m2 và được cấp “sổ hồng” giống hệt như mua căn hộ trong dự án?

Ths. Nguyễn Văn Đỉnh cho rằng nếu chính sách này được thông qua, chắc chắn sẽ dẫn đến chung cư mini “đã hot ngày càng hot hơn”, người dân sẽ càng đổ xô mua chung cư mini, sẽ hình thành làn sóng đi lùng mua các lô đất ở kề cận để hợp thửa, xây chung cư mini bán tràn lan thay vì khuyến khích phát triển nhà ở theo dự án, đảm bảo kết nối hạ tầng đồng bộ.

Ngoài vấn đề an toàn, phòng cháy chữa cháy thì việc giải quyết hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội (trường học, y tế, sân chơi, thể dục thể thao, cây xanh, dịch vụ...) cho các hộ gia đình mua chung cư mini sẽ chồng chất thêm cho chính quyền các đô thị Hà Nội, TP Hồ Chí Minh, Đà Nẵng... nếu “luật hóa” chung cư mini.

Quan điểm lập pháp này dường như không phù hợp với quan điểm tại Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia (được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt tại Quyết định số 2161/QĐ-TTg ngày 22/12/2021) là khuyến khích phát triển nhà ở theo dự án, đồng bộ, hiện đại, thân thiện với môi trường, phát thải thấp, nâng cao chất lượng nhà ở, đảm bảo kết nối và đồng bộ hệ thống hạ tầng; hạn chế xây dựng nhà ở tự phát của hộ gia đình, cá nhân.

Nếu hộ gia đình, cá nhân có quyền sử dụng đất ở, muốn xây chung cư thì phải thành lập doanh nghiệp/hợp tác xã và lập dự án đầu tư để thực hiện thủ tục đầu tư tương tự với các dự án nhà ở chung cư thông thường theo Luật Đầu tư, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Đất đai, Luật Xây dựng, Luật Phòng cháy, chữa cháy, Luật Bảo vệ môi trường và pháp luật khác có liên quan.

"Từ những căn cứ pháp lý nêu trên và căn cứ thực tiễn là hậu quả của vụ cháy chung cư mini tại Hà Nội, tôi kiến nghị không “luật hóa” chung cư mini, “nhà hộp diêm”. Trái lại cần có biện pháp kiểm soát chặt chẽ, đặc biệt là không công nhận giao dịch mua bán căn hộ chung cư mini, kiên quyết không cấp “sổ hồng” riêng đối với từng căn hộ chung cư mini để không làm bùng phát loại hình này, tránh nguy cơ mất an toàn và quá tải hệ thống hạ tầng đô thị", chuyên gia Nguyễn Văn Đỉnh nhấn mạnh.

Chỉ nên để kinh doanh cho thuê

Hiệp hội bất động sản TP.HCM (HoREA) vừa có kiến nghị không cấp sổ hồng cho các căn hộ chung cư mini mà chỉ để loại hình này kinh doanh cho thuê.

Nhiều căn chung cư mini cao tận 8 - 9 tầng dù nằm trong hẻm, ngõ nhỏ khiến người dân ớn lạnh khi nghĩ đến nguy cơ hỏa hoạn

Theo đó, HoREA cho rằng luật Nhà ở 2014 quy định hộ gia đình, cá nhân tại khu vực đô thị phải thực hiện xây dựng, cải tạo nhà ở theo quy định của pháp luật về xây dựng và tự chịu trách nhiệm về chất lượng nhà ở.

Trường hợp được phép xây dựng nhà ở có từ hai tầng trở lên mà tại mỗi tầng được thiết kế, xây dựng từ hai căn hộ trở lên theo kiểu khép kín, có đủ tiêu chuẩn diện tích sàn xây dựng tối thiểu mỗi căn hộ theo quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng và có phần diện tích thuộc sở hữu riêng, phần diện tích thuộc sở chung của nhà chung cư theo quy định của luật này thì được Nhà nước công nhận quyền sở hữu đối với từng căn hộ trong nhà ở đó (cấp sổ hồng).

Theo HoREA, quy định này đã làm phát sinh nhiều “nhà chung cư mini biến tướng” tại các đô thị với 100% căn hộ mini, phòng ở. Đây là một trong nhiều nguyên nhân làm quá tải kết cấu hạ tầng khu vực, phá vỡ quy hoạch đô thị, đồng thời gây mất mỹ quan và không đảm bảo an toàn phòng cháy chữa cháy cũng như thiếu các tiện ích, dịch vụ phục vụ cư dân.

HoREA đề nghị không cấp sổ hồng cho các căn hộ chung cư mini mà chỉ để loại hình này kinh doanh cho thuê, công tác quản lý vận hành do chủ đầu tư đảm nhiệm và chịu trách nhiệm.

Hiệp hội bất động sản TP.HCM cho biết thêm, quy định về xây dựng “nhà ở riêng lẻ” không chặt chẽ nên đã bị lợi dụng làm phát sinh tình trạng nở rộ chung cư mini tại khu vực nội thành của các đô thị.

"Trường hợp nhà ở riêng lẻ không nhằm mục đích kinh doanh, thì không phải lập dự án, nhưng trường hợp nhà ở nhằm mục đích kinh doanh (để bán, cho thuê…) thì bắt buộc phải lập dự án đầu tư xây dựng và được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận", HoREA kiến nghị.