Quy mô gấp ba GDP, bất động sản Việt Nam vẫn ''khát'' vốn

Đa dạng hóa nguồn vốn cho thị trường bất động sản

Tại diễn đàn “Phát triển thị trường bất động sản - cú hích trong mục tiêu tăng trưởng GDP hai con số” diễn ra vào sáng 26/9 do Báo Xây dựng tổ chức, TS. Lê Xuân Nghĩa, nguyên Phó Chủ tịch Ủy ban Giám sát Tài chính Quốc gia, cho biết: bất động sản vốn là thị trường có giá trị vốn hóa lớn nhất trong mọi nền kinh tế. Quy mô toàn cầu hiện đạt khoảng 360.000 tỷ USD, gấp nhiều lần so với GDP thế giới.

Ở Việt Nam, GDP khoảng 500 tỷ USD, trong khi vốn hóa thị trường bất động sản ước đạt 1.500 tỷ USD, gấp ba lần quy mô nền kinh tế. Không chỉ lớn về giá trị, bất động sản còn là lĩnh vực tăng giá nhanh. Trong giai đoạn 2009 - 2019, giá nhà tại Hà Nội tăng bình quân 12%/năm, cao hơn nhiều so với mức tăng 4%/năm của vàng thế giới.

Tuy nhiên, thị trường vẫn phụ thuộc chủ yếu vào tín dụng ngân hàng, chiếm khoảng 25% tổng dư nợ, trong đó 40% phục vụ đầu tư và 60% dành cho người mua nhà. Nếu chỉ dựa vào nguồn vốn này, thị trường sẽ thiếu bền vững.

Trong khi đó, kênh trái phiếu doanh nghiệp bất động sản hiện chỉ đáp ứng khoảng 7% nhu cầu vốn thực tế, lại tập trung ở một số doanh nghiệp lớn, tiềm ẩn rủi ro minh bạch. Cổ phiếu bất động sản cũng là nguồn vốn quan trọng, nhưng mới phát huy tác động ở những doanh nghiệp uy tín.

Để thị trường phát triển bền vững, TS. Nghĩa nhấn mạnh: Việt Nam cần đẩy mạnh đa dạng hóa nguồn vốn. Điều này bao gồm minh bạch tài chính, áp dụng xếp hạng tín nhiệm với doanh nghiệp, phát triển các quỹ nhà ở và quỹ đồng sở hữu bất động sản để hỗ trợ người thu nhập trung bình và thấp, đồng thời khuyến khích những mô hình tài chính mới nhằm giảm phụ thuộc vào ngân hàng.

Theo PGS.TS Trần Đình Thiên, Thành viên Tổ Tư vấn Thủ tướng Chính phủ, nguyên Viện trưởng Viện Kinh tế Việt Nam, phải xác định rõ cấu trúc thị trường BĐS để giải quyết điểm nghẽn.

"Tôi đánh giá cao sự kiện lễ khởi công và khánh thành đồng loạt khoảng 250 dự án, công trình với tổng mức đầu tư lên tới hơn 1,28 triệu tỷ đồng để chào mừng 80 năm Cách mạng Tháng Tám và Quốc khánh 2/9.

Con số 1,28 triệu tỷ đồng phải là sứ mệnh, thúc đẩy thị trường BĐS phát triển. Hiện nay, vẫn còn tình trạng tồn đọng dự án do thủ tục pháp lý không thông, điểm nghẽn của điểm nghẽn. Khi thị trường BĐS còn nhiều bất thường, xử lý điểm nghẽn về BĐS chính là đột phá. Đồng thời phải giải quyết khó khăn từ đất thì mới giải quyết được những vấn đề khác.

Bên cạnh đó, cấu trúc thị trường còn méo mó, bị chuyển dịch sang thị trường đầu cơ, quản trị theo lợi ích nhóm. Thời gian qua, nhiều Luật phải tiến hành sửa đổi, thị trường khó có thể theo được.

Tôi thấy các bên phải phân tích rõ thị trường, xem Luật Kinh doanh BĐS năm 2023 có tương thích với thị trường hay không, xem xét cả Luật Đất đai sau sửa đổi. Hệ thống mô hình chính quyền 2 cấp mới còn gặp khó về thẩm quyền giải quyết ách tắc của dự án. Và tắc cả trên thị trường tài chính, đặc biệt là sau Covid-19, doanh nghiệp yếu đi, ở trong tình thế khó ổn định.

Con số 1,28 triệu tỷ đồng nếu biết làm thật tốt sẽ giúp giải tỏa vấn đề, khai thông nguồn lực, thị trường. Các bên phải có sự vào cuộc quyết liệt, bắt đầu từ các dự án tồn đọng và có sự tiếp cận khác biệt, can đảm phá vỡ những khó khăn, nếu không sẽ khó thực hiện mục tiêu và phù hợp với thực tế hiện nay khi thị trường BĐS còn nhiều bất thường.

Hạ tầng kỹ thuật và giao thông là yếu tố cốt lõi trong quy hoạch đô thị

Ở góc độ quy hoạch, KTS Trần Ngọc Chính, nguyên Thứ trưởng Bộ Xây dựng, Chủ tịch Hội Quy hoạch phát triển đô thị Việt Nam nhấn mạnh: “Đô thị phát triển thì quốc gia mới phát triển, mà muốn đô thị phát triển, trước hết phải có hạ tầng đồng bộ.”

Theo ông, Việt Nam hiện có hơn 44 triệu người sống tại đô thị, tương đương tỷ lệ đô thị hóa 43 - 44%. Đây vừa là thành tựu, vừa là sức ép, đòi hỏi hạ tầng phải đi trước một bước. Chính phủ đã và đang điều chỉnh nhiều đạo luật quan trọng như Luật Đất đai, Luật Quy hoạch đô thị, nhằm thích ứng với bối cảnh mới khi không còn phân cấp đơn vị hành chính kiểu cũ. 

Muốn đô thị phát triển, trước hết phải có hệ thống giao thông đồng bộ. Giao thông kết nối đến đâu, bất động sản phát triển đến đó, không chỉ nhà ở mà còn văn phòng, dịch vụ, khách sạn, bệnh viện và đặc biệt là bất động sản công nghiệp.

Giao thông tốt giúp người dân di chuyển thuận lợi, giảm áp lực nội đô khi dân cư dịch chuyển ra vùng ven. Điều này góp phần phân bố lại dân cư, nâng cao chất lượng sống và thúc đẩy phát triển đô thị theo tiêu chuẩn hiện đại.

Thực tế cho thấy, dù mới chỉ có hai tuyến đường sắt đô thị, Hà Nội đã chứng kiến tác động rõ rệt: giảm tải giao thông, kích hoạt phát triển ở khu vực ven trung tâm, tạo lực hút cho các dự án bất động sản. Đây là minh chứng rằng đầu tư hạ tầng giao thông không chỉ phục vụ đi lại, mà còn trực tiếp nâng cao giá trị đô thị và tạo động lực lan tỏa cho kinh tế.

"Chúng tôi tin rằng Bộ Xây dựng sẽ có giải pháp phù hợp để thúc đẩy đô thị hóa, đáp ứng yêu cầu phát triển của đất nước và xu thế toàn cầu", KTS Trần Ngọc Chính chia sẻ.

Các chuyên gia đều thống nhất rằng, để bất động sản thực sự trở thành động lực tăng trưởng, Việt Nam cần một chiến lược tổng thể: đa dạng hóa nguồn vốn; cải cách thể chế; phát triển hạ tầng đồng bộ gắn với quy hoạch đô thị; áp dụng cơ chế thu hồi giá trị gia tăng từ đất để tái đầu tư cộng đồng; thí điểm mô hình “Đường sắt + Bất động sản” tại Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh.

Chỉ khi đồng thời tháo gỡ được “nút thắt” vốn, thể chế và hạ tầng, thị trường bất động sản Việt Nam mới có thể phát triển ổn định, bền vững, đóng góp mạnh mẽ vào mục tiêu tăng trưởng kinh tế hai con số trong thời gian tới.

Cùng ngày, Báo Xây dựng đã ra mắt Chuyên trang Bất động sản với kỳ vọng sẽ tạo ra một kênh lan tỏa thông tin chính thống, chất lượng; là kênh tham chiếu tin cậy; là cầu nối thông tin giữa các doanh nghiệp, nhà đầu tư và bạn đọc. Sự kiện này đánh dấu bước ngoặt quan trọng trong chiến lược truyền thông và phát triển nội dung chuyên sâu của Báo Xây dựng.