Ngân hàng vào chu kỳ mới, tín dụng bất động sản dẫn dắt

Thống kê cho thấy, tỷ trọng của tín dụng bất động sản trên tổng dư nợ toàn hệ thống đã tăng kể từ đầu năm 2025, đạt 23,7% trong quý III/2025, cao hơn mức 21 - 22% ghi nhận trong giai đoạn 2022-2024, cho thấy đóng góp đáng kể của ngành vào tăng trưởng tín dụng chung của nền kinh tế.

Tính đến cuối quý III/2025, dư nợ tín dụng bất động sản (bao gồm cả khoản vay doanh nghiệp bất động sản và cho vay mua nhà cá nhân) đạt gần 4,2 triệu tỷ đồng, tăng 20% kể từ đầu năm; trong đó, dư nợ tín dụng kinh doanh bất động sản tăng mạnh 31,3% so với đầu năm. Qua đó, đóng góp đáng kể vào mức tăng trưởng tín dụng toàn nền kinh tế 13,4% trong 9 tháng 2025.

Nhìn về triển vọng ngành ngân hàng năm 2026, Công ty Cổ phần Chứng khoán VPBank (VPBankS) đánh giá ngành đang bước vào một giai đoạn tăng trưởng mạnh mẽ, với sự phân hoá ngày càng rõ nét.

Theo VPBankS, hướng đến năm 2026, ngành ngân hàng được kỳ vọng bước vào chu kỳ mở rộng mạnh mẽ, được hỗ trợ bởi mục tiêu tăng trưởng GDP thực đầy tham vọng trên 10%. Cùng với đó, chính sách tiền tệ tiếp tục theo hướng nới lỏng và ưu tiên hỗ trợ tăng trưởng, cùng với nhu cầu tín dụng cao hơn từ cả khối doanh nghiệp và hộ gia đình.

Các ngân hàng thương mại sẽ chịu áp lực tăng lãi suất cho vay trong năm 2026, nhiều khả năng sẽ điều chỉnh tăng trước hết lãi suất ưu đãi áp dụng trong giai đoạn vay ban đầu (3, 6 hoặc 12 tháng đầu), trong khi lãi suất thả nổi đối với các khoản vay mua nhà có khả năng chỉ tăng ở mức vừa phải, khoảng 0,25 - 0,5 điểm phần trăm.

"Bất chấp môi trường lãi suất tăng, nhu cầu tín dụng vẫn duy trì ở mức cao và có thể đạt 18 - 20% trong năm 2026" - VPBankS nhận định.

Chỉ rõ nguyên nhân cho nhận định trên, nhóm phân tích cho rằng, thứ nhất, lãi suất tăng phản ánh nhu cầu vốn gia tăng khi hoạt động kinh tế khởi sắc hơn. Thứ hai, ngay cả sau khi điều chỉnh, mặt bằng lãi suất vẫn thấp hơn so với giai đoạn cuối năm 2022 và đầu năm 2023.

Với mục tiêu tăng trưởng GDP đầy tham vọng của Chính phủ ở mức 10,5% trong năm 2026, so với 8,5% năm 2025, việc lãi suất tăng nhiều khả năng phản ánh nhu cầu vốn mạnh hơn của nền kinh tế, thay vì phát đi tín hiệu về một lập trường chính sách tiền tệ mang tính thắt chặt.

Do đó, tác động tiêu cực từ việc lãi suất tăng đối với tăng trưởng tín dụng nói chung và tín dụng bất động sản nói riêng được kỳ vọng ở mức hạn chế, khi biên độ tăng tương đối khiêm tốn và mặt bằng lãi suất vẫn ở mức tương đối dễ chịu.

Cũng theo VPBankS, dựa trên diễn biến lịch sử các mức lãi suất điều hành của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam, chưa có tiền lệ cho thấy các đợt điều chỉnh chỉ ở mức 50 điểm cơ bản. Lần điều chỉnh gần nhất đối với trần lãi suất huy động ghi nhận mức tăng 200 điểm cơ bản chỉ trong vòng 1 tháng.

Dù vậy, tăng trưởng tín dụng năm 2023, giai đoạn chịu tác động mạnh nhất từ đợt tăng lãi suất này, chỉ giảm khoảng 40 điểm cơ bản so với cùng kỳ.

"Tuy nhiên, tín dụng bất động sản trong năm 2023 đã chịu ảnh hưởng rõ rệt từ mặt bằng lãi suất cao hơn, khi chỉ tăng 12% so với cùng kỳ, thấp hơn đáng kể so với mức 23,9% của năm trước đó" - VPBankS nhấn mạnh.

VPBankS nhận định, các nhà hoạch định chính sách nhiều khả năng sẽ đẩy mạnh kích thích tài khóa và hạn chế tối đa các điều chỉnh lớn theo hướng thắt chặt chính sách tiền tệ. Đồng thời, cơ quan quản lý được kỳ vọng ban hành thêm nhiều chính sách hỗ trợ tăng trưởng, đặc biệt là các chính sách nhằm thúc đẩy sự phục hồi của thị trường bất động sản.

Những nỗ lực của các cơ quan chính quyền trong việc tháo gỡ vướng mắc pháp lý dự án và cải thiện trong quy trình cấp phép đã giúp đẩy nhanh đáng kể tiến độ phê duyệt các dự án mới.