M&A vào bất động sản bị 'kìm chân' vì rào cản pháp lý

Vướng mắc về pháp lý là rào cản khiến các thương vụ mua bán, sáp nhập (M&A) của doanh nghiệp địa ốc bị "kìm chân", người mua không có nhiều cơ hội chọn lựa.
Mua bán - sáp nhập: Chuyện tỷ USD làm nóng mùa đại hội cổ đông ngân hàngHoạt động M&A góp phần đa dạng vốn cho nền kinh tếSau quý lãi lớn, Coteccons (CTD) 'ngắm nghía' M&A doanh nghiệp cơ điện

Rào cản pháp lý

Theo nhận định từ các chuyên gia, hiện nay nhà đầu tư nước ngoài vẫn đang đặc biệt quan tâm đến thị trường bất động sản (BĐS) Việt Nam, bởi còn nhiều dư địa phát triển, hơn thế nữa giá BĐS được đánh giá là vẫn còn thấp hơn so với nhiều quốc gia trong khu vực.

Thời gian gần đây, dòng vốn ngoại đổ vào BĐS Việt Nam thông qua các thương vụ M&A vẫn diễn ra tương đối sôi động. Có thể kể đến như, SkyWorld Việt Nam, doanh nghiệp thành viên của Tập đoàn SkyWorld Development Berhad (Malaysia) đã mua lại một khu đất diện tích trên 2.000m2 tại quận 8 (TP. Hồ Chí Minh) để phát triển nhà ở; Tập đoàn Gamuda Berhad mua lại 3,68 ha đất ở TP Thủ Đức để phát triển dự án đa dụng; Công ty CP Địa ốc First Real Land (Việt Nam) mua 22% cổ phần vốn điều lệ của Công ty CP thương mại - dịch vụ Bạch Đằng, chủ sở hữu lô đất gần 6.900m2 ở TP Đà Nẵng...

M&A vào bất động sản bị “kìm chân” vì rào cản pháp lý
Rào cản pháp lý khiến hoạt động của thị trường BĐS gặp nhiều khó khăn. Ảnh: Doãn Thành

Mặc dù các thương vụ M&A vẫn diễn ra tương đối sôi động, nhưng bước sang năm 2023 nguồn vốn từ hoạt động này đổ vào BĐS đã giảm sút tương đối sâu. Cụ thể, trong năm 2022 tổng lượng vốn của các thương vụ M&A vào BĐS đạt khoảng 1,7 tỷ đô la Mỹ; nhưng đến 10 tháng năm 2023 con số này chỉ còn trên 730 triệu đô la Mỹ, giảm 33% so với cùng kỳ năm trước.

“Nhiều nhà đầu tư ngoại đã bắt đầu chuyển vốn vào các dự án BĐS tại Việt Nam theo hình thức mua lại cổ phần. Vướng mắc về pháp lý là rào cản khiến những thương vụ bị “kìm chân”, nhà đầu tư ngoại không có nhiều cơ hội chọn lựa, làm hoạt động M&A phát triển không tương xứng với tiềm năng” – Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam TS Nguyễn Văn Đính phân tích.

Sớm tháo gỡ vướng mắc về pháp lý

Cũng theo dữ liệu thông tin từ Hiệp hội BĐS Việt Nam, hiện nay phân khúc BĐS nhà ở và BĐS công nghiệp vẫn là hai phân khúc thu hút nhiều sự quan tâm và tìm kiếm của nhà đầu tư, đặc biệt là những doanh nghiệp nước ngoài. Nhóm nhà đầu tư nước ngoài chủ yếu đến từ Singapore, Đài Loan, Nhật Bản, Malaysia... Quy mô vốn cho mỗi thương vụ khoảng từ 20 - 50 triệu đô la Mỹ, trong đó kèm điều kiện là dự án pháp lý sạch, có tiềm năng trong tương lai, vị trí đẹp và giá bán giảm 10 - 20%.

Tuy nhiên, hiện nay hầu hết vướng mắc của các dự án BĐS tại Việt Nam đều liên quan đến vấn đề pháp lý, chiếm đến 70% khó khăn, vướng mắc. Trong tổng số 1.200 dự án phải “đắp chiếu” không thể triển khai, đến thời điểm này Tổ Công tác đặc biệt của Thủ tướng Chính phủ về rà soát, thoát gỡ khó khăn cho các dự án BĐS mới giải quyết được gần 500 dự án, còn lại gần 800 dự án khác vẫn đang phải chờ đợi. Vì vậy, hoạt động của thị trường BĐS nói chung và thương vụ M&A vào BĐS nói riêng đang bị cản trở rất nhiều.

Những tồn tại liên quan đến vấn đề pháp lý được nhắc nhiều ở đây chính là câu chuyện bố trí quỹ đất cho các dự án phát triển nhà ở, công tác xác định giá đất để phục vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng. Bên cạnh đó là công tác quy hoạch chi tiết, quy trình thủ tục để thực hiện đấu giá, đấu thầu quyền sử dụng đất, quy trình thẩm định, chấp thuận chủ trương, lựa chọn nhà đầu tư... phức tạp, nhiều công đoạn gây phiền toái, gia tăng chi phí của doanh nghiệp.

“Thủ tục hành chính là thách thức lớn nhất đối với nhà đầu tư nước ngoài khi muốn tham gia đầu tư vào Việt Nam. Việc phải thực hiện quá trình thủ tục hành chính theo quy trình kèm theo đó là những chi phí phát sinh trong quá trình triển khai... Đặc biệt là vấn đề liên quan đến phê duyệt quy hoạch chi tiết, xác định các khoản phí sử dụng đất và cấp quyền sử dụng đất...” - Giám đốc điều hành Savills Việt Nam Neil MacGregor đánh giá.

Cũng theo đại diện Savills Việt Nam, trong vòng 2 – 3 năm tới, làn sóng đầu tư nước ngoài vào Việt Nam sẽ tiếp tục gia tăng mạnh mẽ, khi Chính phủ Việt Nam tiếp tục điều hành ổn định cán cân kinh tế, kiềm chế lạm phát để tạo đà tăng trưởng. Trong đó, những nhà đầu tư đến từ Singapore, Hàn Quốc, Thái Lan, Malaysia và Nhật Bản... sẽ đóng vai trò chủ đạo đến việc tăng trưởng nguồn vốn FDI vào Việt Nam và phân khúc BĐS khu công nghiệp sẽ được hưởng lợi nhiều nhất.

Ngoài ra, nhà đầu tư nước ngoài cũng đánh giá cao các doanh nghiệp trong nước về kinh nghiệm, kiến thức thị trường; việc đẩy mạnh đầu tư các dự án hạ tầng sẽ giúp tốc độ đô thị hóa ngày càng cao, lực lượng dân số trẻ chủ đạo trong cơ cấu dân số là ưu thế lớn. Vì vậy, nếu Chính phủ Việt Nam sớm hoàn thiện khung pháp lý, tháo gỡ khó khăn cho thị trường BĐS, thì vốn đầu tư FDI vào nền kinh tế nói chung, lĩnh vực BĐS nói riêng và hoạt động M&A vào BĐS sẽ “bùng nổ” trong thời gian tới.

Doãn Thành
Bình luận

Đọc nhiều

Ông Vũ Bá Phú: Cần cuộc cách mạng trong tư duy về kinh tế đối ngoại

Ông Vũ Bá Phú: Cần cuộc cách mạng trong tư duy về kinh tế đối ngoại

“Đã đến lúc doanh nghiệp Việt Nam phải chủ động, sáng tạo và nuôi dưỡng khát vọng vươn ra thị trường quốc tế. Chỉ có ra thế giới, chúng ta mới có thể lớn mạnh thực sự".
Infographic| Thương mại song phương Việt Nam-Hàn Quốc đạt 65,82 tỷ USD

Infographic| Thương mại song phương Việt Nam-Hàn Quốc đạt 65,82 tỷ USD

9 tháng năm 2025, thương mại song phương Việt Nam-Hàn Quốc đạt 65,82 tỷ USD, tương đương hơn 80% của cả năm 2024.
Khai mạc ‘Lễ hội thương hiệu sản phẩm thời trang Việt năm 2025’

Khai mạc ‘Lễ hội thương hiệu sản phẩm thời trang Việt năm 2025’

Tối 30/10, Sở Công Thương Hà Nội tổ chức khai mạc “Lễ hội thương hiệu sản phẩm thời trang Việt năm 2025”.
Nhà máy LTP dùng điện mặt trời giảm gần 500 tấn CO₂ mỗi năm

Nhà máy LTP dùng điện mặt trời giảm gần 500 tấn CO₂ mỗi năm

Nhà máy LTP tại thành phố Hồ Chí Minh chính thức vận hành hệ thống điện mặt trời, thể hiện vai trò tiên phong của doanh nghiệp trong chuyển đổi xanh Việt Nam – Đan Mạch
Hơn 15.000 lượt khách tham quan IEAE 2025

Hơn 15.000 lượt khách tham quan IEAE 2025

Triển lãm Quốc tế Điện tử và Thiết bị thông minh Việt Nam 2025 (IEAE 2025) khai mạc sáng 30/10, thu hút hơn 260 đơn vị tham gia triển lãm với quy mô hơn 350 gian hàng. 
Tại sao kỷ luật tài chính bị thách thức trong kỷ nguyên số?

Tại sao kỷ luật tài chính bị thách thức trong kỷ nguyên số?

Trong bối cảnh hiện nay, việc chi tiêu tiết kiệm, nền tảng tự chủ tài chính đang bị thử thách bởi thói quen tiêu dùng ngắn hạn.
CASA tăng 4 quý liền, MSB củng cố vị thế huy động vốn giá rẻ

CASA tăng 4 quý liền, MSB củng cố vị thế huy động vốn giá rẻ

CASA tăng đều 4 quý, MSB củng cố lợi thế cạnh tranh dài hạn nhờ khai thác tệp khách hàng số và đa dạng hóa sản phẩm huy động.
Thị trường xăng dầu ngày 30/10: Giá xăng dầu cùng tăng mạnh

Thị trường xăng dầu ngày 30/10: Giá xăng dầu cùng tăng mạnh

Từ ngày 30/10, xăng E5RON92 tăng 710 đồng/lít, giá bán không cao hơn 19.760 đồng/lít; xăng RON95-III tăng 762 đồng/lít, giá bán không cao hơn 20.488 đồng/lít.
Công nghiệp văn hóa: Động lực phát triển du lịch bền vững

Công nghiệp văn hóa: Động lực phát triển du lịch bền vững

Công nghiệp văn hóa được đánh giá là động lực phát triển du lịch bền vững cũng như đối với kinh tế, tăng trưởng xanh và bảo tồn di sản Việt Nam.
Công ty Cổ phần Dược phẩm Hà Tây bị xử phạt hai lần trong một tháng

Công ty Cổ phần Dược phẩm Hà Tây bị xử phạt hai lần trong một tháng

Trong tháng 10/2025, Cục Quản lý Dược (Bộ Y tế) đã ban hành hai quyết định xử phạt vi phạm hành chính đối với Công ty Cổ phần Dược phẩm Hà Tây.