M&A vào bất động sản bị 'kìm chân' vì rào cản pháp lý

Rào cản pháp lý

Theo nhận định từ các chuyên gia, hiện nay nhà đầu tư nước ngoài vẫn đang đặc biệt quan tâm đến thị trường bất động sản (BĐS) Việt Nam, bởi còn nhiều dư địa phát triển, hơn thế nữa giá BĐS được đánh giá là vẫn còn thấp hơn so với nhiều quốc gia trong khu vực.

Thời gian gần đây, dòng vốn ngoại đổ vào BĐS Việt Nam thông qua các thương vụ M&A vẫn diễn ra tương đối sôi động. Có thể kể đến như, SkyWorld Việt Nam, doanh nghiệp thành viên của Tập đoàn SkyWorld Development Berhad (Malaysia) đã mua lại một khu đất diện tích trên 2.000m2 tại quận 8 (TP. Hồ Chí Minh) để phát triển nhà ở; Tập đoàn Gamuda Berhad mua lại 3,68 ha đất ở TP Thủ Đức để phát triển dự án đa dụng; Công ty CP Địa ốc First Real Land (Việt Nam) mua 22% cổ phần vốn điều lệ của Công ty CP thương mại - dịch vụ Bạch Đằng, chủ sở hữu lô đất gần 6.900m2 ở TP Đà Nẵng...

Rào cản pháp lý khiến hoạt động của thị trường BĐS gặp nhiều khó khăn. Ảnh: Doãn Thành

Mặc dù các thương vụ M&A vẫn diễn ra tương đối sôi động, nhưng bước sang năm 2023 nguồn vốn từ hoạt động này đổ vào BĐS đã giảm sút tương đối sâu. Cụ thể, trong năm 2022 tổng lượng vốn của các thương vụ M&A vào BĐS đạt khoảng 1,7 tỷ đô la Mỹ; nhưng đến 10 tháng năm 2023 con số này chỉ còn trên 730 triệu đô la Mỹ, giảm 33% so với cùng kỳ năm trước.

“Nhiều nhà đầu tư ngoại đã bắt đầu chuyển vốn vào các dự án BĐS tại Việt Nam theo hình thức mua lại cổ phần. Vướng mắc về pháp lý là rào cản khiến những thương vụ bị “kìm chân”, nhà đầu tư ngoại không có nhiều cơ hội chọn lựa, làm hoạt động M&A phát triển không tương xứng với tiềm năng” – Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam TS Nguyễn Văn Đính phân tích.

Sớm tháo gỡ vướng mắc về pháp lý

Cũng theo dữ liệu thông tin từ Hiệp hội BĐS Việt Nam, hiện nay phân khúc BĐS nhà ở và BĐS công nghiệp vẫn là hai phân khúc thu hút nhiều sự quan tâm và tìm kiếm của nhà đầu tư, đặc biệt là những doanh nghiệp nước ngoài. Nhóm nhà đầu tư nước ngoài chủ yếu đến từ Singapore, Đài Loan, Nhật Bản, Malaysia... Quy mô vốn cho mỗi thương vụ khoảng từ 20 - 50 triệu đô la Mỹ, trong đó kèm điều kiện là dự án pháp lý sạch, có tiềm năng trong tương lai, vị trí đẹp và giá bán giảm 10 - 20%.

Tuy nhiên, hiện nay hầu hết vướng mắc của các dự án BĐS tại Việt Nam đều liên quan đến vấn đề pháp lý, chiếm đến 70% khó khăn, vướng mắc. Trong tổng số 1.200 dự án phải “đắp chiếu” không thể triển khai, đến thời điểm này Tổ Công tác đặc biệt của Thủ tướng Chính phủ về rà soát, thoát gỡ khó khăn cho các dự án BĐS mới giải quyết được gần 500 dự án, còn lại gần 800 dự án khác vẫn đang phải chờ đợi. Vì vậy, hoạt động của thị trường BĐS nói chung và thương vụ M&A vào BĐS nói riêng đang bị cản trở rất nhiều.

Những tồn tại liên quan đến vấn đề pháp lý được nhắc nhiều ở đây chính là câu chuyện bố trí quỹ đất cho các dự án phát triển nhà ở, công tác xác định giá đất để phục vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng. Bên cạnh đó là công tác quy hoạch chi tiết, quy trình thủ tục để thực hiện đấu giá, đấu thầu quyền sử dụng đất, quy trình thẩm định, chấp thuận chủ trương, lựa chọn nhà đầu tư... phức tạp, nhiều công đoạn gây phiền toái, gia tăng chi phí của doanh nghiệp.

“Thủ tục hành chính là thách thức lớn nhất đối với nhà đầu tư nước ngoài khi muốn tham gia đầu tư vào Việt Nam. Việc phải thực hiện quá trình thủ tục hành chính theo quy trình kèm theo đó là những chi phí phát sinh trong quá trình triển khai... Đặc biệt là vấn đề liên quan đến phê duyệt quy hoạch chi tiết, xác định các khoản phí sử dụng đất và cấp quyền sử dụng đất...” - Giám đốc điều hành Savills Việt Nam Neil MacGregor đánh giá.

Cũng theo đại diện Savills Việt Nam, trong vòng 2 – 3 năm tới, làn sóng đầu tư nước ngoài vào Việt Nam sẽ tiếp tục gia tăng mạnh mẽ, khi Chính phủ Việt Nam tiếp tục điều hành ổn định cán cân kinh tế, kiềm chế lạm phát để tạo đà tăng trưởng. Trong đó, những nhà đầu tư đến từ Singapore, Hàn Quốc, Thái Lan, Malaysia và Nhật Bản... sẽ đóng vai trò chủ đạo đến việc tăng trưởng nguồn vốn FDI vào Việt Nam và phân khúc BĐS khu công nghiệp sẽ được hưởng lợi nhiều nhất.

Ngoài ra, nhà đầu tư nước ngoài cũng đánh giá cao các doanh nghiệp trong nước về kinh nghiệm, kiến thức thị trường; việc đẩy mạnh đầu tư các dự án hạ tầng sẽ giúp tốc độ đô thị hóa ngày càng cao, lực lượng dân số trẻ chủ đạo trong cơ cấu dân số là ưu thế lớn. Vì vậy, nếu Chính phủ Việt Nam sớm hoàn thiện khung pháp lý, tháo gỡ khó khăn cho thị trường BĐS, thì vốn đầu tư FDI vào nền kinh tế nói chung, lĩnh vực BĐS nói riêng và hoạt động M&A vào BĐS sẽ “bùng nổ” trong thời gian tới.