Giải pháp nào giúp doanh nghiệp bất động sản nghỉ dưỡng “khơi thông” nguồn vốn?

	Diễn đàn xúc tiến đầu tư bất động sản Việt Nam 2022: Tạo xung lực mới cho thị trường bất động sản
	Thị trường bất động sản vẫn loay hoay giải bài toán vốn

Đánh giá về thị trường bất động sản, ông Nguyễn Văn Minh, Phó Tổng biên tập Báo Công Thương cho biết, nhận thức rõ sự cấp bách phải giải bài toán thị trường bất động sản, ngày 29/8 vừa qua, Thủ tướng Chính phủ đã ban hành Chỉ thị số 13 về một số giải pháp thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững. Theo đó, Chính phủ đánh giá đóng góp Thị trường bất động sản có vai trò rất quan trọng trong việc giữ vững ổn định kinh tế vĩ mô, kiểm soát lạm phát, bảo đảm các cân đối lớn, thúc đẩy tăng trưởng, đóng góp của ngành bất động sản chiếm khoảng 4,5% GDP.

Tuy nhiên, bên cạnh những kết quả tích cực, thực tiễn thời gian qua sự phát triển của lĩnh vực bất động sản cũng bộc lộ nhiều tồn tại, hạn chế, bất cập, vẫn chưa thực sự bền vững, còn tiềm ẩn nhiều rủi ro. Hệ thống pháp luật liên quan đến thị trường bất động sản còn một số nội dung chưa đáp ứng nhu cầu thực tiễn, chưa được bổ sung, sửa đổi kịp thời; việc phát triển các dự án bất động sản ở một số địa phương không theo quy hoạch và kế hoạch, chưa phù hợp với nhu cầu của thị trường; trình tự thủ tục đầu tư còn được quy định tại nhiều văn bản pháp luật khác nhau, qua nhiều bước nên thời gian thực hiện thủ tục đầu tư bị kéo dài.

Bên cạnh đó, Phó Tổng biên tập Báo Công Thương Nguyễn Văn Minh cho hay, theo các chuyên gia, thị trường bất động sản bao giờ cũng đi theo chu kỳ khoảng 10 năm/1 lần. Đó là: “ổn định – phát triển – phát triển nóng – đóng băng” và hiện thị trường vẫn đang gặp khó khăn ở cuối chu kỳ. Do đó, diễn đàn sẽ góp tiếng nói và tìm giải pháp để xua tan sự đóng băng đó.

Ông Nguyễn Văn Minh - Phó Tổng biên tập Báo Công Thương phát biểu Khai mạc diễn đàn

Tại diễn đàn, một trong những vấn đề "nóng" được các chuyên gia tập trung thảo luận nhiều liên quan đến vấn đề bất động sản nghỉ dưỡng. Trong đó, các chuyên gia nhấn mạnh đến vấn đề hoàn thiện khung pháp lý nhằm tháo gỡ điểm tắc nghẽn khơi thông cho dòng bất động sản đầy tiềm năng này.

Theo đó, nhìn nhận về những khó khăn hiện này đối với loại hình này, các chuyên gia cho rằng, hiện việc đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng luôn khó khăn hơn đầu tư bất động sản nhà ở đầu tư vùng ven, nội đô do vì các dự án này chủ yếu nằm ở vùng biển, núi, vùng sâu, vùng xa. Đó cũng là những băn khoăn và trăn trở của các doanh nghiệp kinh doanh lĩnh vực này.

Bên cạnh đó, mặc dù đã có nhiều bộ luật, văn bản pháp lý nhưng các thủ tục liên quan đến bất động sản nói chung và bất động sản du lịch nói riêng vẫn còn nhiều khó khăn. Các bộ luật điều chỉnh bất động sản nghỉ dưỡng nhiều lần nhưng vẫn chưa rõ ràng.

Đặc biệt, trở ngại lớn nhất là hệ thống pháp luật liên quan bất động sản nghỉ dưỡng bị chồng chéo, mâu thuẫn, chính sách và khó khăn, dẫn đến xung đột cao với bất động sản du lịch, bất động sản nghỉ dưỡng, condotel, shophouse… vốn là lĩnh vực đang phát triển không ngừng.

Do đó, các chuyên gia cho rằng, để “khơi thông” được những vướng mắc liên quan lĩnh vực này thì cần sự vào cuộc quyết liệt của các bộ, ngành. Như ông Đặng Hùng Võ nhấn mạnh: “Bộ Văn hóa, Thể thao và Du lịch phải có tác động đề xuất, quản lý bất động sản nghỉ dưỡng.”

Các chuyên gia thảo luận vấn đề tại diễn đàn

Các chuyên gia đề xuất ý kiến về hoàn thiện cơ chế chính sách, hành lang pháp lý phù hợp với thực tiễn tình hình thị trường bất động sản, đặc biệt là liên hệ cùng ngành ngành du lịch. Việc ghi nhận, quản lý và thúc đẩy các mô hình bất động sản nghỉ dưỡng mới cần nhanh chóng và rõ ràng, tạo điều kiện thuận lợi cho doanh nghiệp và người dân. Các chính sách cần có tính dự báo, hạn chế sự mệnh lệnh và không được có sự thay đổi đột ngột.

Việc tiếp cận giải quyết vấn đề pháp lý liên quan bất động sản nghỉ dưỡng phải dựa trên nền tảng quan điểm và quy định về tài sản chứ không chỉ riêng kỹ thuật. Bên cạnh đó, hành lang pháp lý cho mối quan hệ giữa chủ đầu tư và các nhà đầu tư thứ cấp là rất quan trọng, góp phần thúc đẩy chủ trương toàn dân làm du lịch. Hệ thống pháp luật ổn định và vai trò điều tiết của Nhà nước hợp lý sẽ khiến nhiều nhà đầu tư chia sẻ lợi ích.

Bên cạnh đó, vấn đề huy động vốn trong hoạt động dịch vụ bất động sản, các chuyên gia chỉ ra những tồn đọng trong giải ngân tín dụng đầu tư và khả năng tiếp cận vốn của các dự án.

Đầu năm 2022, các tổ chức tín dụng đã hết hạn mức tăng trưởng tín dụng mà Ngân hàng Nhà nước đã phân bổ tạm thời. Do đó, nhiều tổ chức tín dụng đã phải cơ cấu lại, thu nợ cũ, tính toán hơn cho vay mới nên một số khoản vay thời gian qua chậm giải ngân. Ngoài ra, giải ngân đầu tư công chậm, trong khi kế hoạch giải ngân đầu tư công rất lớn dẫn đến hệ luỵ xảy ra là doanh nghiệp nợ đọng lẫn nhau. Việc chậm trễ trong tiếp cận vốn và hoàn thành dự án ảnh hưởng không nhỏ đến tính thanh khoản của các hạng mục, gây thiệt hại cho nhà đầu tư và chủ sở hữu bất động sản.

Cùng với đó, thời gian qua liên tục có những bất cập trong một số dự án đầu tư bất động sản. Hoạt động mua bán sản phẩm đất nền hay một số hoạt động đầu cơ tinh vi được bơm tiền rất dễ đã gây ra bong bóng và khủng hoảng của thị trường.

Ông Nguyễn Văn Đính nhấn mạnh: “Trong khoảng tháng 10 tới đây rất nhiều doanh nghiệp đến hạn phải trả lãi trái phiếu. Vậy tiền đâu để trả, vấn đề này đối mặt với rất nhiều hệ lụy và khó khăn. Do đó làm giảm nguồn cung ra thị trường vì dự án dừng lại. Thị trường đã khó khăn do các rào cản của pháp luật rồi lại phải dừng lại do trục trặc nguồn vốn.”

Diễn đàn thu hút 200 đại biểu quan tâm, dự thính và thảo luận

Về mặt tích cực, tăng trưởng tín dụng 8 tháng đầu năm tăng mạnh, cao hơn mức tăng cùng kỳ các năm. Tín dụng toàn ngành bất động sản tăng 14%, trong đó, tín dụng với phân khúc nhà ở tăng 17% và bất động sản đầu tư trên 8%. Kinh tế phục hồi tốt, thị trường trái phiếu doanh nghiệp đang được Chính phủ chấn chỉnh lại và đồng tiền Việt Nam tương đối ổn định là nguyên nhân khiến tăng trưởng tín dụng.

Chuyên gia kiến nghị các đơn vị tài chính, ngân hàng cần có cách xử lý phù hợp với hoàn cảnh, điều kiện của doanh nghiệp. Các cơ quan có thẩm quyền phải tháo gỡ khó khăn, hỗ trợ doanh nghiệp tiếp cận nguồn vốn dễ dàng, thay đổi cấu trúc thị trường tiền tệ để tránh rủi ro. Đặc biệt, cần có giải pháp thúc đẩy hoạt động của các loại quỹ đầu tư, quỹ ủy thác, quỹ tín thác, các định chế tài chính chuyên biệt cho bất động sản.

Bên cạnh đó, các ngân hàng cần tiếp tục giải ngân tín dụng nhanh hơn, quản lý mức thanh khoản đầu tư dự án để giảm nguy cơ nợ xấu và khai thông dòng tiền. Các doanh nghiệp cần đa dạng nguồn vốn huy động, trong điều kiện hiện nay cần nâng cao tầm nhìn và đẩy mạnh tiếp cận nguồn đầu tư nước ngoài (FDI). Về lâu dài, cần phát triển chứng khoán hoá bất động sản, sở hữu bất động sản và lấy đó làm tài sản thế chấp và phát hành trái phiếu.

Kết thúc diễn đàn, đã có nhiều ý kiến, đề xuất hữu ích về các giải pháp tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản Việt Nam được chia sẻ. Đây là những cơ sở quan trọng để các cơ quan quản lý Nhà nước tiếp tục hoàn thiện hành lang pháp lý, cũng như đưa ra những biện pháp cụ thể về chính sách tín dụng, thị trường vốn nhằm thúc đẩy phát triển thị trường bất động sản Việt Nam an toàn, lành mạnh, minh bạch và bền vững.