Giá chung cư Hà Nội tăng mạnh, khó giảm trước năm 2026

Thị trường chung cư Hà Nội đã trải qua một giai đoạn chưa từng có từ trước đến nay khi liên tục tăng mạnh trong 8 quý liên tiếp kể từ quý II/2023. Đến tận quý I/2025, mức tăng mới bắt đầu chậm lại.

Theo báo cáo của CBRE, giá căn hộ sơ cấp tại Hà Nội tính đến quý IV/2024 đã lên đến 72 triệu đồng/m2 (chưa bao gồm VAT và phí bảo trì), tăng 36% so với cùng kỳ năm trước và là mức tăng mạnh nhất từ năm 2016 đến nay. Đáng chú ý, mức tăng này kéo dài suốt 8 quý liên tiếp kể từ quý II/2023 và chỉ mới bắt đầu chậm lại trong quý I/2025.

Xét theo phân khúc, Hà Nội chỉ có một dự án có giá tầm trung mở bán ở huyện Thạch Thất, với tỷ lệ hấp thụ tích cực. Còn lại chủ yếu là phân khúc cao cấp đến từ các đại đô thị ở quận Nam Từ Liêm và huyện Gia Lâm. Chung cư đắt tiền cũng có xu hướng mở rộng tại vùng ven như huyện Đông Anh và Văn Giang (Hưng Yên).

Giá chung cư tại Hà Nội đã và đang trải qua giai đoạn tăng giá chưa từng có. Ảnh minh hoạ

Liên tiếp dự án mới đắt tiền ra mắt kéo mặt bằng giá chuyển nhượng leo thang. CBRE cho biết, mặt bằng giá bán chung cư Hà Nội đang đuổi kịp TP.Hồ Chí Minh, lần lượt 48 và 49 triệu đồng/m2.

Không chỉ căn hộ mới, giá căn hộ cũ tại Hà Nội cũng tăng đáng kể khoảng 5% trong quý I/2025 và hơn 26% so với cùng kỳ 2024. Tuy nhiên, trên thị trường thứ cấp, theo Savills, đã có 47% dự án ghi nhận giá bán giảm nhẹ so với quý trước, mức giảm trung bình khoảng 1%. Đây là dấu hiệu cho thấy giá đang dần tiệm cận ngưỡng cân bằng và sức mua bắt đầu điều chỉnh.

Trên thị trường thứ cấp, thông tin từ Savills Việt Nam cho thấy qua khảo sát trên hơn 400 dự án chung cư tại Hà Nội, có tới 47% dự án ghi nhận giá bán thứ cấp giảm so với quý trước. Mức giảm dao động tùy từng dự án, trung bình thị trường căn hộ thứ cấp trong quý I/2025 giảm khoảng 1% so với quý trước.

Theo các chuyên gia của CBRE, giá căn hộ Hà Nội không thể tăng mãi. Mức giá hiện tại vẫn có thể tiếp tục tăng thêm nhưng sẽ dừng lại khi đạt đến “ngưỡng chịu đựng” của thị trường dự báo trong khoảng 100 - 200 triệu đồng/m2 tùy khu vực. Một số dự án hiện có giá khoảng 70 triệu đồng/m2 được nhận định có thể chạm ngưỡng 100 - 120 triệu đồng/m2 nếu tiếp tục xu hướng hiện tại.

Tất nhiên, mức tăng giá này sẽ phụ thuộc vào vị trí và chất lượng của từng dự án. Với các vị trí dự án đang ở mức 70 triệu đồng/m², sẽ tiếp tục tăng đến khi đạt ngưỡng 100 - 120 triệu đồng/m2. Các vị trí dự án đang ở mức giá 30 - 40 triệu đồng/m2 có thể tăng đến mức 50 - 60 triệu đồng/m2, tuỳ chất lượng căn hộ và uy tín chủ đầu tư.

Thị trường căn hộ tại Hà Nội đang dần giải “cơn khát” thiếu hụt nguồn cung nhà ở. Giá sẽ thời gian tới không giảm nhưng sẽ không còn tăng "nóng" như giai đoạn vừa qua, mức tăng khoảng 5-8% so với 2024. Hiện tại, các sản phẩm căn hộ mua để ở cũng như đầu tư khá đa dạng, mặt bằng giá cao hơn các năm trước. Vì vậy, việc chờ giá nhà giảm là điều khó khả thi.