Điểm sáng với bất động sản công nghiệp

Thị trường bất động sản gần như không được tiếp cận vốn tín dụngĐiểm sáng thị trường bất động sản công nghiệp trong năm 2023

Thách thức

Công ty Chứng khoán KB Việt Nam (KBSV) nhận định, phân khúc bất động sản công nghiệp sẽ đối mặt với những thách thức lớn hơn trong năm 2023.

“Do tâm lý thận trọng đối với triển vọng của nền kinh tế toàn cầu, lượng giải ngân vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) của Việt Nam dự kiến giữ ở mức tương đương năm 2022. Tuy nhiên, Việt Nam vẫn là điểm đến hấp dẫn nhờ chi phí lao động, giá thuê đất và chi phí đầu tư thấp hơn so với khu vực”, KBSV phân tích.

Bất động sản công nghiệp là phân khúc có nhiều triển vọng nhất hiện nay Ảnh: Lê Toàn

Bà Nguyễn Phương Thảo, Giám đốc quản lý tài sản tại Gaw NP Capital chia sẻ, nguồn cung nhà xưởng xây sẵn và nhà kho được dự báo tăng vào cuối năm 2023. Nguồn cung mới sẽ tạo áp lực lên giá thuê và tỷ lệ lấp đầy, có thể khiến giá thuê chững lại, thậm chí giảm.

Cũng theo bà Thảo, các dự án của Gaw NP Industrial tại Thái Nguyên, Hải Phòng và Hà Nam ghi nhận tích cực về số lượng doanh nghiệp hỏi thuê xưởng và kho xây sẵn. Các doanh nghiệp chủ yếu đến từ Trung Quốc, Đài Loan, Hàn Quốc và một số nước châu Âu.

“Tôi cho rằng, vẫn có nhiều doanh nghiệp có nhu cầu thuê kho xưởng, đặc biệt là các doanh nghiệp vừa và nhỏ, nhưng họ sẽ cân nhắc kỹ về giá cả, vị trí dự án và năng lực của chuỗi cung ứng”, bà Thảo nhấn mạnh.

Trong báo cáo triển vọng ngành phát hành mới đây, Công ty cổ phần Chứng khoán Bảo Việt cho biết, những diễn biến khó lường, lãi suất trên đà tăng của Cục Dự trữ Liên bang Mỹ và việc áp dụng thuế doanh nghiệp tối thiểu toàn cầu là những thách thức đối với Việt Nam trong việc thu hút FDI từ các doanh nghiệp đa quốc gia vào lĩnh vực công nghệ cao.

Vẫn có nhiều triển vọng

Bên cạnh những thách thức kể trên, năm 2023, bất động sản công nghiệp vẫn có nhiều triển vọng tốt.

“Làn sóng chuyển dịch chuỗi cung ứng ra khỏi Trung Quốc sẽ tiếp tục. Các nhà máy của Foxconn, Luxshare và Lego đều đã dịch chuyển đến Việt Nam trong thời gian gần đây”, báo cáo của Công ty cổ phần Chứng khoán Bảo Việt nêu. Với sự thận trọng của dòng vốn mới, FDI sẽ ưu tiên mở rộng sản xuất của các doanh nghiệp hiện có và thông qua việc mua bán - sáp nhập các doanh nghiệp quy mô nhỏ.

Ngoài ra, Chính phủ Việt Nam đang chú trọng vào chiến lược đầu tư hạ tầng. Trong kế hoạch đầu tư công giai đoạn 2021-2025, đầu tư hạ tầng chiếm khoảng 60% ngân sách. Giải ngân vốn đầu tư công là động lực gián tiếp cho các khu công nghiệp do tăng sức hấp dẫn nhờ cải thiện hạ tầng và hệ thống logistics thuận tiện.

Những khu công nghiệp (KCN) ở các tỉnh, thành phố được bố trí vốn phát triển hạ tầng lớn như KCN Châu Đức, Phú Mỹ 2, Hựu Thanh, Tân Phú Trung (gần đường Vành đai 3, TP.HCM), các KCN ở Bắc Ninh, Hải Phòng… sẽ được hưởng lợi trực tiếp.

Công ty Chứng khoán Mirae Asset Việt Nam thì cho rằng, các doanh nghiệp có quỹ đất cho thuê lớn như Viglacera, Tổng công ty Phát triển đô thị Kinh Bắc, Tổng công ty Phát triển đô thị và Khu công nghiệp Việt Nam… sẽ có nhiều lợi thế trong cuộc đua đón nhận nguồn vốn đầu tư mới.

Các nhà sản xuất mở rộng tại thị trường Việt Nam sẽ ưu tiên thuê đất tại các KCN mà họ đã đặt nhà máy trước đó như Foxconn mở rộng hoạt động tại KCN Quang Châu, LG tiếp tục mở rộng tại KCN Tràng Duệ…

Theo Bộ Kế hoạch và Đầu tư, tính đến cuối năm 2021, trên địa bàn cả nước có 563 khu công nghiệp nằm trong Quy hoạch phát triển các khu công nghiệp Việt Nam, với tổng diện tích đất khoảng 210.900 ha.

Con số từ Hiệp hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho biết, đến cuối năm 2022, tỷ lệ lấp đầy các KCN trên cả nước đạt trung bình trên 80%. Tỷ lệ lấp đầy tại các tỉnh phía Nam đạt khoảng 85%. Một số khu vực như Hà Nội, TP.HCM, Đồng Nai, Bắc Ninh, Bắc Giang, Bình Dương đã được cho thuê gần hết. Trong đó, Bình Dương có tỷ lệ lấp đầy cao nhất cả nước, trên 95%, với 29 KCN đang hoạt động.

Bất động sản công nghiệp ghi nhận giá thuê tăng khoảng 10% trong năm 2022. Theo đó, các tỉnh phía Bắc có giá thuê trung bình 100-120 USD/m2/chu kỳ thuê. Tại khu vực phía Nam, thị trường TP.HCM ghi nhận mức giá thuê trung bình cao nhất, dao động 180-300 USD/m2/chu kỳ thuê.

Tiếp theo là Long An với 125-275 USD/m2/chu kỳ thuê, sau đó là Bình Dương với 100-250 USD/m2/chu kỳ thuê và Đồng Nai với 100-200 USD/m2/chu kỳ thuê.

Đến cuối năm 2022, các khu công nghiệp, khu kinh tế trên cả nước đã thu hút hơn 10.000 dự án trong nước và gần 11.000 dự án FDI, với tổng vốn đầu tư đăng ký hơn 340 tỷ USD.

Ý KIẾN - NHẬN ĐỊNH

Phân khúc bất động sản công nghiệp của Việt Nam vẫn có những điểm sáng

Ông Hưng Nguyễn, Phó trưởng phòng Đầu tư, Công ty KCN Việt Nam

Nền kinh tế Việt Nam có sự phụ thuộc vào các thị trường lớn như Mỹ, châu Âu, Trung Quốc, Nhật Bản, Hàn Quốc... Về ngắn hạn, trong năm 2023, Việt Nam sẽ đối mặt với việc nguồn cung dồi dào, đã và đang được phát triển trong giai đoạn 2021-2022. Vì thế, áp lực về nhu cầu cho thuê hay tỷ lệ lấp đầy sẽ đặt nặng lên vai các chủ đầu tư hiện tại để cạnh tranh hơn trong việc thu hút khách hàng.

Tuy nhiên, phát triển bất động sản công nghiệp là một ngành đòi hỏi sự đầu tư lâu dài. Với tầm nhìn trung và dài hạn, phân khúc bất động sản công nghiệp của Việt Nam vẫn có những điểm sáng tích cực, giúp loại hình này có tiềm năng to lớn như: kinh tế ổn định, tăng trưởng GDP hàng năm tích cực so với các quốc gia trong khu vực, nguồn vốn FDI ổn định, đặc biệt với việc Trung Quốc gỡ bỏ các chính sách hạn chế do Covid-19 sẽ tạo động lực cho việc đẩy mạnh nhu cầu đa dạng hóa sản xuất tới Việt Nam, vốn dĩ bị hạn chế trong thời gian qua.

Việt Nam vẫn ghi nhận sự tăng trưởng tốt về thu hút FDI trong năm 2022, là động lực chính cho phát triển công nghiệp dù kinh tế thế giới có sự chững lại. Thêm vào đó, ngày càng nhiều nhà đầu tư nước ngoài lớn trong lĩnh vực công nghệ cao, điện tử chọn Việt Nam là điểm đến, cùng với các nhà cung ứng nhỏ lẻ khác sẽ tạo thêm đà phát triển cho Việt Nam.

Ông Chong Chee Keong, Giám đốc điều hành khối bất động sản công nghiệp Frasers Property Vietnam

Việt Nam vẫn là một trong những điểm đầu tư hấp dẫn

Với việc Trung Quốc gần đây đã mở cửa trở lại, chúng ta sẽ chứng kiến sự gia tăng tiêu dùng giúp thúc đẩy nhu cầu xuất khẩu khắp thế giới. Trong khi đó, Việt Nam vẫn là một trong những điểm đầu tư hấp dẫn đối với chiến lược Trung Quốc + 1.

Với quỹ đất hạn chế và lãi suất đang gia tăng, chúng ta sẽ thấy các mô hình cho thuê tài sản và nhà kho hạng nhẹ trở thành lựa chọn ưa thích của các nhà sản xuất.

Ngân hàng Nhà nước Việt Nam đã tăng lãi suất cơ bản kể từ tháng 10/2022. Điều này sẽ hạn chế nhu cầu mở rộng và đầu tư mới của các doanh nghiệp/nhà máy, ảnh hưởng trực tiếp đến thị trường phát triển khu công nghiệp tại Việt Nam.

Trong khi đó, trên thị trường toàn cầu, sự gián đoạn chuỗi cung ứng, giá năng lượng cao, lãi suất tăng và lạm phát kéo dài đã khiến tăng trưởng thương mại giảm mạnh trong quý cuối của năm 2022, kéo theo các đơn hàng xuất khẩu giảm. Điều này sẽ hạn chế đầu tư của các công ty sản xuất.

Nhiều KCN có giá trị cao và quy mô lớn sẽ xuất hiện và các nhà phát triển có kinh nghiệm quốc tế với tiềm năng mạnh sẽ là thách thức đối với các nhà phát triển trong nước.

Chúng tôi đã và đang đương đầu với những thách thức đó bằng nhiều giải pháp, chẳng hạn như cải thiện sản phẩm và dịch vụ, tiếp cận chính xác khách hàng mục tiêu, nhắm đến nhu cầu thật của thị trường và tạo khả năng cạnh tranh dựa trên những ưu thế vượt trội của Tập đoàn Frasers Property trên thế giới.

Tăng tốc hoàn thành các kết cấu hạ tầng trọng điểm để thu hút đầu tư

Ông Minh Nguyễn, Giám đốc kinh doanh & quản lý cơ sở hạ tầng Công ty cổ phần Phát triển công nghiệp BW

Phân khúc bất động sản công nghiệp Việt Nam sẽ phải đối mặt với các thách thức, tuy nhiên, chúng tôi cũng có những góc nhìn tích cực hơn về thị trường trong năm 2023 và ít nhất trong 2-3 năm tới.

Khi nhiều nước có mức lạm phát cao, thiếu hụt lao động, nhà đầu tư cần một địa điểm sản xuất có sự ổn định tương đối cao với mức chi phí sản xuất hợp lý. Việt Nam là một trong những địa điểm hiếm hoi đáp ứng được việc này. Tiếp nữa, sự dịch chuyển/điều chỉnh chuỗi cung ứng khi các tập đoàn lớn mở rộng quy mô sản xuất hay đầu tư mới tại Việt Nam như Foxconn, Samsung, LG, Techtronic Industries, Apple và các nhà cung cấp của họ.

Ngoài ra, xu hướng đầu tư sau dịch tại Việt Nam cũng có sự thay đổi. Thay vì các doanh nghiệp tìm kiếm ưu đãi về thuế suất hay tránh việc áp thuế của Mỹ lên Trung Quốc, các nhà đầu tư muốn cung ứng sản phẩm của họ cho thị trường gần 100 triệu dân ở đây, cũng như xuất khẩu sang các nước lân cận. Cuối cùng là nguồn cung đất sạch có pháp lý và hạ tầng kỹ thuật hoàn chỉnh còn ít tại các tỉnh, thành phố trọng điểm như Đồng Nai, Bình Dương, Bắc Ninh, Hải Phòng... trong khi các tỉnh, thành phố lân cận đang trong quá trình hoàn thiện thủ tục pháp lý và hạ tầng.

Dù sẽ có nhiều thách thức trong năm 2023, song thách thức sẽ đi cùng với cơ hội, hy vọng các chủ đầu tư KCN và bất động sản công nghiệp cho thuê phối hợp với chính quyền cải thiện thủ tục hành chính, tăng tốc hoàn thành các kết cấu hạ tầng trọng điểm như sân bay, cao tốc để thu hút các nhà đầu tư nước ngoài tốt nhất.