Cảnh giác bẫy 'suất ngoại giao' khi mua nhà

Bẫy chiếm đoạt tiền từ lời hứa “suất ngoại giao”.

Tìm một căn hộ phù hợp với khả năng tài chính là mong muốn của nhiều gia đình. Lợi dụng tâm lý này, một số đối tượng tự nhận có quan hệ với chủ đầu tư, có thể thu xếp suất mua hoặc làm nhanh hồ sơ… Người mua được hứa chỉ cần trả thêm tiền là chắc chắn có nhà.

Những lời mời chào thường đi kèm hình ảnh dự án, thông tin mở bán và giấy tờ nhận tiền. Tuy nhiên, dự án có thật không đồng nghĩa với việc người chào bán có quyền giao dịch hoặc bảo đảm cho khách hàng mua được căn hộ. Nếu bỏ qua việc xác minh, người mua có thể giao tiền cho người không có khả năng thực hiện cam kết và rơi vào cảnh tiền mất tật mang.

Vụ án tại dự án nhà ở xã hội CT3 Kim Chung, xã Thiên Lộc, Hà Nội cho thấy rõ cách thức này. Tại họp báo Bộ Công an chiều 1/10/2026, Đại tá Nguyễn Đức Long, Phó Giám đốc Công an thành phố Hà Nội cho biết, cơ quan điều tra xác định các đối tượng đã chiếm đoạt 64 tỷ đồng của 152 bị hại.

Theo kết quả điều tra, Phạm Thị Mai và Phan Thùy Linh tìm hiểu thông tin mở bán của dự án, sau đó cam kết khách hàng chắc chắn mua được căn hộ. Mỗi căn, các đối tượng nhận đặt cọc từ 200 - 400 triệu đồng thông qua hợp đồng tư vấn hồ sơ hoặc hợp đồng đặt cọc giữ chỗ.

Tuy nhiên, Mai và Linh không sở hữu căn hộ, không có thỏa thuận với chủ đầu tư, cũng không được chủ đầu tư ủy quyền nhận tiền. Tiền của khách hàng không được chuyển cho chủ đầu tư để mua nhà mà được sử dụng vào mục đích cá nhân.

Đáng chú ý, các đối tượng thường dựa vào thông tin của một dự án có thật để tạo lòng tin cho những cam kết không có căn cứ. Các đối tượng lừa đảo đưa ra hợp đồng tư vấn, giấy nhận tiền khiến người mua cảm thấy giao dịch được bảo đảm, trong khi điều quan trọng nhất là bên nhận tiền có quyền gì đối với căn hộ lại chưa được làm rõ.

Việc dùng hợp đồng dịch vụ để nhận tiền còn xuất hiện trong đường dây liên quan đến Lê Trung Tiến, Tổng Giám đốc Công ty StarHome. Tiến và đồng phạm ký hợp đồng tư vấn dịch vụ trá hình, hứa có “suất ngoại giao” mua nhà ở xã hội để chiếm đoạt hơn 40 tỷ đồng. Một số đối tượng môi giới còn lôi kéo người dân, gợi ý làm nhanh giấy xác nhận điều kiện mua nhà với chi phí từ 5–30 triệu đồng mỗi trường hợp.

Từ những vụ việc này có thể thấy, khoản tiền được gọi là phí tư vấn, tiền giữ chỗ hay tiền lo hồ sơ… đều có thể bị chiếm đoạt nếu người nhận tiền đưa ra thông tin gian dối. Tên gọi của hợp đồng không bảo đảm người mua sẽ có nhà, càng không chứng minh môi giới có khả năng quyết định việc xét duyệt hồ sơ. Một cam kết “chắc chắn có nhà” nhưng không làm rõ quyền giao dịch, căn cứ nhận tiền và quy trình mua bán là dấu hiệu cần kiểm tra trước khi thanh toán.

Kiểm tra pháp lý trước khi xuống tiền

Trao đổi với phóng viên Báo Công Thương, luật sư Đặng Văn Cường, Trưởng Văn phòng Luật sư Chính Pháp (Đoàn Luật sư thành phố Hà Nội) cho biết, khoản 5 Điều 23 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 quy định chủ đầu tư chỉ được thu tiền đặt cọc đối với nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai khi đã đủ điều kiện đưa vào kinh doanh. Mức thu không được vượt quá 5% giá bán, giá cho thuê mua.

“Người mua cần kiểm tra điều kiện pháp lý của nhà ở trước khi đặt cọc. Nếu nhà ở chưa đủ điều kiện đưa vào kinh doanh, việc thu tiền đặt cọc vẫn không đúng quy định, kể cả khi số tiền dưới mức 5%”, luật sư Đặng Văn Cường phân tích.

Với giao dịch thông qua vi bằng, ông cho biết, Điều 36 Nghị định 08/2020/NĐ-CP quy định vi bằng không thay thế văn bản công chứng, chứng thực hoặc văn bản hành chính khác.

“Vi bằng ghi nhận việc giao tiền, giao giấy tờ không thay thế hợp đồng chuyển nhượng phải công chứng, chứng thực theo quy định. Người mua không thể chỉ dựa vào vi bằng để khẳng định mình đã có quyền sở hữu nhà hoặc quyền sử dụng đất”, luật sư Đặng Văn Cường lưu ý.

Việc xác minh cần thực hiện trước khi thanh toán. Người mua phải biết bên nhận tiền có quyền giao dịch hay không, tài sản đã đủ điều kiện bán chưa và từng khoản thu được ghi nhận thế nào. Lời hứa có quan hệ hoặc được ưu tiên không thể thay thế những căn cứ này.

Để phòng tránh rủi ro, Cục An ninh kinh tế, Bộ Công an đã đưa ra những khuyến cáo với doanh nghiệp, người dân nhằm nâng cao ý thức chấp hành pháp luật về nhà ở, kinh doanh bất động sản.

Cụ thể, đối với nhà ở xã hội, người dân cần kiểm tra kỹ thông tin pháp lý của dự án, nộp hồ sơ đăng ký mua trực tiếp cho chủ đầu tư. Tuyệt đối không thanh toán tiền chênh, tiền mua “suất ngoại giao” hoặc phí đối ngoại cho môi giới, bên thứ ba. Việc mua bán phải tuân thủ quy định pháp luật.

Người dân không tin lời chào bán, nhận đặt cọc “suất ngoại giao”, “suất nội bộ”, “suất mua” nhà ở xã hội hoặc nhà ở thương mại giá ưu đãi để tránh bị chiếm đoạt tiền. Kiểm tra thời hạn 5 năm kể từ khi thanh toán đủ tiền đối với việc mua nhà ở xã hội lại từ các cá nhân sở hữu nhà ở xã hội.

Đối với nhà ở thương mại, Cục An ninh kinh tế, Bộ Công an khuyến cáo doanh nghiệp, người dân nâng cao ý thức chấp hành quy định pháp luật về nhà ở, kinh doanh bất động sản. Cụ thể, cần kiểm tra kỹ các thông tin pháp lý của dự án trước khi giao dịch, chỉ ký hợp đồng mua bán khi chủ đầu tư cung cấp đủ các giấy tờ pháp lý của dự án; tuyệt đối không nộp tiền cọc quá 5% giá trị căn hộ khi dự án chưa đủ điều kiện mở bán; không xác nhận, làm giả các giấy tờ chứng minh đối tượng đủ điều kiện mua nhà ở xã hội.

Đối với đất nền và nhà ở có sẵn, Cục An ninh kinh tế, Bộ Công an khuyến cáo người mua cần tra cứu quy hoạch, kiểm tra tình trạng tranh chấp và tính pháp lý của tài sản tại văn phòng công chứng hoặc cơ quan có thẩm quyền. Cục An ninh kinh tế khuyến cáo tuyệt đối không mua bán đất nền, nhà ở dưới hình thức vi bằng, giấy viết tay.