Sửa Luật Nhà ở, bất động sản: Mở rộng nguồn cung, siết kỷ cương

Đẩy mạnh nhà ở xã hội, hoàn thiện khung pháp lý

Góp ý dự thảo Hồ sơ xây dựng chính sách Luật Nhà ở (sửa đổi), Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) chiều 23/3, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh cho biết, các vấn đề mới trong Luật Nhà ở sửa đổi tập trung vào chính sách nhà ở xã hội theo hướng đẩy mạnh phân khúc nhà ở xã hội để cho thuê. Chính sách này nhằm đáp ứng nhu cầu của mọi đối tượng thu nhập thấp, không phân biệt ngành nghề, lứa tuổi.

Theo đó, dự thảo đề xuất áp dụng cơ chế ưu đãi cao hơn đối với chủ đầu tư phát triển nhà ở cho thuê so với nhà ở để bán. Đồng thời, luật hóa và phát huy hiệu quả vai trò của Quỹ nhà ở quốc gia nhằm duy trì nguồn cung nhà ở xã hội ổn định, góp phần tiết kiệm nguồn lực đất đai, tài chính của Nhà nước, doanh nghiệp và người dân, qua đó bình ổn cung cầu và giá nhà ở.

Một nội dung đáng chú ý khác là việc bổ sung quy định điều chỉnh các loại hình nhà có mục đích lưu trú như condotel, officetel để đáp ứng yêu cầu thực tiễn. Bên cạnh đó, dự thảo cũng đề xuất bổ sung quy định về Trung tâm giao dịch bất động sản do Nhà nước thành lập.

Trình bày nội dung chính sách Luật Nhà ở sửa đổi, ông Vương Duy Dũng, Phó Cục trưởng Cục Quản lý Nhà và thị trường bất động sản cho biết, thời gian qua, nhiều luật liên quan như đất đai, xây dựng, quy hoạch đô thị và nông thôn, đầu tư, công chứng, các nghị quyết về đất đai, phân loại đô thị đã được sửa đổi, bổ sung. Do đó, việc sửa đổi Luật Nhà ở là cần thiết nhằm bảo đảm tính thống nhất, đồng bộ, phù hợp với những thay đổi của bộ máy hành chính và việc sáp nhập địa giới.

Đối với Luật Kinh doanh bất động sản, các chính sách sửa đổi tập trung hoàn thiện quy định hiện hành về hoạt động kinh doanh, quyền và nghĩa vụ của các tổ chức, cá nhân, cũng như tăng cường quản lý nhà nước đối với lĩnh vực này.

Các nội dung sửa đổi được đề xuất xoay quanh tám nhóm chính sách lớn, bao trùm toàn bộ luật, gồm điều chỉnh quy định chung và sửa đổi các quy định về kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng có sẵn; kinh doanh nhà ở, công trình hình thành trong tương lai; kinh doanh quyền sử dụng đất có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản; chuyển nhượng dự án; hợp đồng kinh doanh bất động sản; kinh doanh dịch vụ và đào tạo, cấp chứng chỉ hành nghề; xây dựng và quản lý hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản.

Mỗi nhóm chính sách bao gồm các nội dung cụ thể, trong đó có sự kế thừa quy định hiện hành và đề xuất các nội dung mới.

Gỡ vướng vốn, siết quản lý chung cư và dự án

Tại hội thảo, bà Hoàng Thu Hằng, Phó Cục trưởng Cục Quản lý Nhà và thị trường bất động sản nhận định, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 đã góp phần thúc đẩy thị trường phát triển theo hướng công khai, minh bạch, đồng bộ với các pháp luật liên quan như đầu tư, đất đai, quy hoạch.

Việc sửa đổi luật lần này nhằm thể chế hóa chủ trương phân cấp, phân quyền, đồng thời cắt giảm, đơn giản hóa điều kiện kinh doanh và thủ tục hành chính, bảo đảm tính thống nhất với các luật liên quan đã được sửa đổi hoặc đang được xây dựng.

Góp ý đối với Luật Nhà ở, ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Hiệp hội các nhà thầu Xây dựng Việt Nam (VACC), Chủ tịch HĐQT Công ty GP.Invest cho rằng, cần bổ sung quy định về phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp nhằm tăng nguồn cung phù hợp với khả năng chi trả của người dân. Bên cạnh đó, nội dung cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ cũng cần được bổ sung nhiều điểm mới.

Đối với quản lý vận hành nhà chung cư, ông Hiệp đề nghị cần làm rõ quyền và trách nhiệm của Ban Quản trị, đồng thời xác định rõ đây là đơn vị hành chính hay doanh nghiệp, cũng như quy định tiêu chuẩn thành viên.

Ông Hiệp cho biết, hiện có những Ban Quản trị quản lý số tiền rất lớn nhưng năng lực còn hạn chế, thậm chí xuất hiện tình trạng tìm cách tham gia để trục lợi. Vì vậy, cần xem xét cơ chế thuê đơn vị chuyên nghiệp thực hiện nhiệm vụ Ban Quản trị.

Ngoài ra, cần quy định rõ trách nhiệm bàn giao kinh phí bảo trì giữa chủ đầu tư và Ban Quản trị, trường hợp chậm phải áp dụng chế tài. Về nhiệm kỳ, hiện quy định là 3 năm, tuy nhiên cần làm rõ số nhiệm kỳ tối đa của một thành viên, theo đề xuất là không quá hai nhiệm kỳ.

Liên quan đến nguồn vốn, ông Hiệp cho rằng trong bối cảnh hạn chế tín dụng, các chủ đầu tư gặp nhiều khó khăn trong tiếp cận vốn. Do đó, cần có cơ chế để các ngân hàng thương mại ưu tiên cho vay đối với các chủ đầu tư có hệ số an toàn vốn tốt nhằm hạn chế rủi ro.

Đối với các dự án đang triển khai, cần ưu tiên bố trí vốn để tránh tình trạng dở dang. Với các loại hình nhà ở được hưởng ưu đãi như nhà ở xã hội hoặc nhà ở giá phù hợp, cần có cơ chế bù lãi suất cho các ngân hàng tham gia cấp vốn.

Góp ý đối với Luật Kinh doanh bất động sản, ông Hiệp đề xuất bổ sung điều kiện đối với chuyển nhượng dự án nhằm tháo gỡ ách tắc. Cụ thể, đối với chuyển nhượng toàn bộ dự án, cần có báo cáo khả thi được phê duyệt. Đối với chuyển nhượng một phần dự án, điều kiện là dự án đã có phần triển khai theo kế hoạch, ví dụ trong trường hợp phân kỳ đầu tư, có thể cho phép chuyển nhượng một phân kỳ khi đã được phê duyệt chủ trương đầu tư và đang triển khai phân kỳ khác.

Hiện nay, Bộ Xây dựng đã xây dựng hồ sơ chính sách Luật Nhà ở (sửa đổi), Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), đăng tải rộng rãi trên Cổng thông tin điện tử của bộ và gửi lấy ý kiến của các bộ, ngành, địa phương, hiệp hội, doanh nghiệp để góp ý.