Nhà ở thương mại giá phù hợp: Xây dựng cơ chế rõ ràng để tránh trục lợi

Mảnh ghép còn thiếu của thị trường nhà ở

Bộ Xây dựng đang lấy ý kiến đối với dự thảo Nghị quyết thí điểm phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp. Chính sách này được kỳ vọng tạo thêm nguồn cung nhà ở cho nhóm người có thu nhập trung bình, đặc biệt là những người có thu nhập trên 20 triệu đồng mỗi tháng. Đây là nhóm đối tượng hiện không thuộc diện được mua nhà ở xã hội nhưng cũng gặp nhiều khó khăn khi tiếp cận các dự án nhà ở thương mại có giá cao trên thị trường.

Theo dự thảo, chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại giá phù hợp được hưởng mức lợi nhuận định mức tối đa 15% trên tổng vốn đầu tư. Đồng thời, trong phạm vi dự án sẽ không phải bố trí quỹ đất để xây dựng nhà ở xã hội như quy định đối với các dự án nhà ở thương mại thông thường. Cơ chế này nhằm tạo thêm động lực cho doanh nghiệp tham gia phát triển phân khúc nhà ở dành cho người có thu nhập trung bình.

Dự thảo cũng quy định chủ đầu tư được quyền quyết định giá bán và giá cho thuê mua. Việc xác định giá bán được thực hiện theo nguyên tắc tính đúng và tính đủ chi phí đất đai, chi phí đầu tư xây dựng cùng các chi phí liên quan, sau đó cộng thêm mức lợi nhuận tối đa 15%.

Trao đổi với phóng viên Báo Công Thương, TS. Nguyễn Minh Phong - Chuyên gia kinh tế, Ủy viên Hội đồng tư vấn Kinh tế, Ủy ban Trung ương Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cho rằng, dự thảo Nghị quyết thể hiện nỗ lực của cơ quan quản lý trong việc tìm kiếm giải pháp tháo gỡ những vướng mắc kéo dài trong lĩnh vực phát triển nhà ở, đặc biệt là các vấn đề liên quan đến chính sách nhà ở xã hội. Định hướng quan trọng của chính sách lần này là mở rộng phạm vi đối tượng có thể tiếp cận nhà ở, qua đó tạo điều kiện cho nhóm người có thu nhập trung bình, vốn đang gặp nhiều khó khăn khi tiếp cận thị trường nhà ở hiện nay.

Đồng thời hướng tới việc tạo thêm động lực cho các chủ đầu tư tham gia phát triển dự án. Khi cơ chế khuyến khích được thiết kế phù hợp, doanh nghiệp sẽ có thêm động lực đầu tư vào phân khúc nhà ở có mức giá phù hợp với khả năng chi trả của người dân, góp phần bổ sung nguồn cung cho thị trường.

"Các giải pháp được đề xuất trong dự thảo Nghị quyết cần thời gian để kiểm chứng thông qua quá trình triển khai thực tế. Tuy nhiên, xét trên định hướng chung, các chính sách đang đi theo hướng phù hợp với nhu cầu của thị trường", ông nói và cho rằng việc điều chỉnh định mức lợi nhuận cho chủ đầu tư từ 10% lên 15% cũng là nỗ lực của cơ quan quản lý. Mức lợi nhuận hợp lý sẽ góp phần nâng cao sức hấp dẫn của các dự án, từ đó khuyến khích doanh nghiệp tham gia phát triển phân khúc nhà ở thương mại giá phù hợp.

Tránh chồng lấn chính sách

Trước đó, tại phiên họp thứ 6 của Ban Chỉ đạo Trung ương về chính sách nhà ở và thị trường bất động sản, TS. Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam bày tỏ sự đồng tình với định hướng ban hành Nghị quyết thí điểm phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp. Theo ông, việc hình thành phân khúc nhà ở thương mại giá phù hợp có ý nghĩa quan trọng trong việc hoàn thiện cấu trúc của thị trường nhà ở hiện nay.

Trong hệ sinh thái nhà ở, phân khúc này được xem là tầng trung gian, góp phần kết nối và thu hẹp khoảng cách giữa nhà ở xã hội và nhà ở thương mại cao cấp. Sự xuất hiện của dòng sản phẩm này có thể giúp giải quyết phần nào tình trạng lệch pha cung cầu đang tồn tại trên thị trường, đồng thời mở rộng cơ hội tiếp cận nhà ở cho nhóm người có thu nhập trung bình và khá tại các đô thị lớn.

Tuy vậy, từ thực tiễn theo dõi quá trình triển khai và kết quả của Đề án phát triển ít nhất một triệu căn nhà ở xã hội đến năm 2030, ông Đính cho rằng, việc ban hành Nghị quyết thí điểm cần được chuẩn bị kỹ lưỡng để bảo đảm hiệu quả trong quá trình thực thi. Các cơ chế chính sách liên quan cần được nghiên cứu và thiết kế đồng bộ, đồng thời cụ thể hóa rõ ràng trong từng khâu triển khai.

Đặc biệt, các chính sách ưu đãi về đất đai và tài chính phải xây dựng hợp lý nhằm tạo động lực cho doanh nghiệp tham gia phát triển dự án. Cùng đó, thiết kế chặt chẽ việc tổ chức thực hiện, cơ chế giám sát để bảo đảm chính sách được triển khai đúng mục tiêu, nâng cao tính khả thi và tăng sức hấp dẫn đối với nhà đầu tư khi tham gia phân khúc này.

Bên cạnh những kỳ vọng, việc phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp cũng đặt ra một số vấn đề cần cân nhắc trong quá trình xây dựng chính sách. Một số ý kiến cho rằng nếu không có quy định rõ ràng và minh bạch, phân khúc này có thể làm phát sinh nguy cơ chồng lấn chính sách hoặc tạo ra môi trường cạnh tranh thiếu bình đẳng trên thị trường.

Theo bà Nguyễn Hoài An - Giám đốc CBRE Hà Nội, khái niệm nhà ở thương mại giá phù hợp cần được định nghĩa rõ ràng để tránh những cách hiểu khác nhau trong quá trình triển khai. Cách gọi nhà ở thương mại giá phù hợp, hay còn được hiểu là nhà ở thương mại vừa túi tiền hoặc nhà ở thương mại giá rẻ có thể tạo ra khoảng trống chính sách nếu không được quy định cụ thể.

Trong trường hợp các dự án được hưởng một số cơ chế hỗ trợ nhưng lại không có tiêu chí kiểm soát chặt chẽ, khi đưa ra thị trường các sản phẩm này có thể được bán với mức giá thấp hơn mặt bằng chung. Điều này có thể dẫn đến nguy cơ cạnh tranh thiếu công bằng giữa các dự án, từ đó đặt ra yêu cầu cần xây dựng khung chính sách minh bạch và rõ ràng ngay từ giai đoạn đầu triển khai.