Lo ngại bất cập từ bảng giá đất mới, tiền sử dụng đất tăng cao

Hệ lụy từ cơ chế định giá đất, thuế bổ sung

Từ ngày 1/1/2026, bảng giá đất mới theo Luật Đất đai 2024 sẽ chính thức áp dụng trên toàn quốc. Tuy nhiên, ngay trong thời gian chuyển tiếp, nhiều địa phương đã ban hành bảng giá đất thay thế bảng cũ với mức tăng đột biến. Một số trường hợp, tiền chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở được phản ánh là còn cao hơn chính giá trị thị trường của thửa đất.

Thực tế này đang tạo ra hàng loạt bất cập. Đặc biệt, với những địa phương sáp nhập, hiện tượng tồn tại nhiều bảng giá đất khác nhau gây chênh lệch và thiếu minh bạch. Nếu không có điều chỉnh kịp thời, các bất cập này có thể lan rộng khi bảng giá đất mới được áp dụng đồng loạt trên cả nước.

Trao đổi với phóng viên, ông Nguyễn Thế Phượng, Phó Chủ tịch Hiệp hội Thẩm định giá Việt Nam (VVA) cho biết, định giá đất hiện nay gồm hai câu chuyện: Bảng giá đất và giá đất cụ thể.

Theo ông, trên thế giới có hai hướng tiếp cận. Thứ nhất, định giá theo kinh tế thực chứng, sát với thị trường; thứ hai, giá đất do nhà nước xác lập phục vụ mục tiêu thu nghĩa vụ tài chính, được điều chỉnh linh hoạt theo từng giai đoạn và điều kiện xã hội.

"Không phải bảng giá đất sát thị trường là có lỗi. Vấn đề là chúng ta sử dụng bảng giá đó như thế nào để xác lập nghĩa vụ tài chính", ông Phượng nói và cho rằng không thể có một bảng giá đất thỏa mãn được mọi thành phần trong xã hội.

Đối với đất nông nghiệp, ông Phượng kiến nghị cần chia thành ba loại: Đất trong khu đô thị, đất trong khu dân cư và đất thuộc quy hoạch đất ở. Việc sử dụng đất phải gắn với chính sách phát triển bền vững, tránh tình trạng "bê tông hóa" lan rộng, làm mất cân bằng môi trường.

Về giá thuê đất, theo ông Phượng, cần xem xét lại để không đẩy chi phí đầu vào lên quá cao, làm giảm hấp dẫn đầu tư. Đặc biệt, quá trình chuyển từ mức giá cũ sang mới phải được tính toán hợp lý để không tạo ra "cú sốc" cho doanh nghiệp. Ông cũng đề xuất áp dụng phương pháp định giá đất bằng thặng dư và giảm 50% giá đất ở cho các lĩnh vực ưu tiên như giáo dục, y tế.

Từ góc độ doanh nghiệp, ông Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc Công ty Việt Hòa An cho biết, hiện nay có tình trạng nhiều dự án bất động sản bị "tắc" ở khâu nộp tiền sử dụng đất, chủ yếu vì giá đất được định dựa trên số liệu cũ nhưng lại áp dụng cho hiện tại.

"Một dự án triển khai từ 10 năm trước, số liệu không rõ ràng nhưng vẫn dùng để tính cho thời điểm hiện tại thì chưa hợp lý", ông Quang nói và cho biết, chi phí vốn đầu tư bất động sản thường không dưới 15% mỗi năm, cộng thêm các chi phí quản lý, vận hành, khiến gánh nặng tài chính ngày càng lớn.

Ngoài ra, theo ông Quang, việc chưa xác định rõ nghĩa vụ tài chính ngay từ đầu khiến doanh nghiệp đối mặt rủi ro cao. "Nay giá đất tăng, doanh nghiệp phải nộp thêm tiền sử dụng đất, lại bị phạt chậm nộp đến 5,4%. Dù Bộ Tài chính đã đề xuất giảm còn 3,6%, nhưng mức phạt vẫn cần được cân nhắc kỹ hơn", ông nêu.

Theo ông Quang, nếu vẫn phải thu bổ sung, có thể áp dụng mức 0,5% như đề xuất mới đây của Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh để hài hòa lợi ích Nhà nước và doanh nghiệp.

Đề xuất minh bạch hóa định giá, phân loại nghĩa vụ tài chính

Liên quan đến vấn đề này, Luật sư Trương Anh Tú, Chủ tịch TAT Law Firm nhận định, việc xóa bỏ khung giá đất đã tồn tại 30 năm qua là bước đi đúng đắn, giúp tiến tới cơ chế thị trường. Tuy nhiên, ông cảnh báo hệ quả đi kèm là giá nhà tăng cao, người trẻ khó mua nhà và doanh nghiệp đối mặt áp lực tài chính lớn.

"Người dân từng nhận đền bù đất với giá chỉ bằng tô bún bò nhưng mua lại từ doanh nghiệp phải trả tới 100 triệu đồng/m2. Đây là vấn đề đòi hỏi phải xây dựng bảng giá đất mới hợp lý hơn", Luật sư dẫn chứng.

Theo Luật sư Trương Anh Tú, giá đất phải hợp lý, tiếp cận theo công lý, không phải để tối đa hóa thu ngân sách hay lợi nhuận doanh nghiệp. Ông đề xuất ba nhóm giải pháp, cụ thể: Thứ nhất, minh bạch hóa toàn bộ quy trình và dữ liệu định giá, công bố bản đồ định giá, hệ số điều chỉnh và công thức tính trên cổng thông tin điện tử để người dân có thể tra cứu khi nhận thông báo thu

Thứ hai, cần phân loại nghĩa vụ tài chính. Với người dân chuyển đổi từ đất vườn sang đất ở, như trường hợp ở Nghệ An phải nộp tới 4,5 tỷ đồng hay người dân phải rút hồ sơ vì không kham nổi mức thuế là chưa hợp lý. "Người dân không thực sự mua đất từ Nhà nước mà chỉ đang hoàn thiện pháp lý cho quyền sử dụng đất đã có từ lâu đời", ông nói.

Ông cũng đề xuất miễn toàn bộ tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích cho các lô đất liền kề mà người dân đã sinh sống ổn định. Với đất công ích, nhà ở xã hội và tái định cư, cần loại bỏ hoàn toàn nghĩa vụ thuế, vì đây là các loại hình phục vụ chính sách.

Thứ ba, cần thành lập hội đồng định giá đất độc lập, có sự tham gia của chuyên gia ngoài ngành để tránh xung đột lợi ích, đảm bảo nhiều góc nhìn hơn. "Chúng ta cần bảng giá đất tiệm cận với công lý, với khả năng chi trả của đại đa số người dân, và phù hợp với chiến lược phát triển dài hạn", ông nhấn mạnh.

Cùng quan điểm, ông Nguyễn Văn Thắng, Phó tổng giám đốc Hưng Thịnh Land cho biết, công ty có gần 20 dự án chậm định giá đất do vướng Thông tư 36/2014 và các điều chỉnh quy hoạch. Ông cho rằng, phần lớn việc chậm đóng tiền sử dụng đất đến từ nguyên nhân khách quan.

"Việc áp dụng mức thu bổ sung 5,4% hay 3,6% đều là gánh nặng. Chi phí này sẽ được đưa vào giá nhà, khiến người dân càng khó tiếp cận", ông Thắng nói và đề xuất bỏ hoàn toàn khoản thu bổ sung để tạo đồng thuận trong xã hội.