Người dân thấp thỏm với nỗi lo chi phí sử dụng đất tăng cao khi áp dụng bảng giá đất mới

Một trong những điểm mới quan trọng nhất của Luật Đất đai 2024 là bỏ khung giá đất cũ. Thay vào đó, bảng giá đất được xác định "sát với thị trường" căn cứ trên mục đích, thời hạn sử dụng đất, thông tin đầu vào, các yếu tố khác ảnh hưởng... Đây còn là căn cứ để tính tiền sử dụng, thuê, thuế sử dụng đất, thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tính lệ phí quản lý, tiền phạt, bồi thường khi vi phạm trong lĩnh vực đất đai và giá khởi điểm để đấu giá.

Theo Bộ xây dựng cho biết, khi áp dụng giá đất năm 2024, theo tính toán, chi phí sử dụng đất của các dự án bất động sản sẽ tăng lên khá nhiều so với trước. Bộ Xây dựng lý giải, các chi phí cấu thành chính ảnh hưởng đến giá nhà ở, bất động sản bao gồm 7 khoản chi phí, trong đó có: tiền sử dụng đất, chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng; chi phí xây dựng dự án (nhà ở, bất động sản); thuế, phí liên quan…

Bộ Xây dựng tính toán, bảng giá đất mới sẽ làm chi phí sử dụng đất của các dự án bất động sản tăng lên khá nhiều khi áp dụng giá đất năm 2024. Đồng thời, chi phí đầu tư xây dựng sẽ tăng theo, đẩy giá nhà tăng từ 15 - 20%.

Theo nhiều chuyên gia, bảng giá đất mới được xác định theo nguyên tắc thị trường sẽ làm tăng chi phí liên quan đến đất đai, tác động tới giá bất động sản. Do khi bảng giá đất sát với giá thị trường thì sẽ kéo ngân sách liên quan đất đai như thuế phí liên quan đến đất, chi phí giải phóng mặt bằng, đền bù thu hồi đất đều tăng. Đồng thời, việc ban hành bảng giá đất mới sẽ kéo theo gánh nặng tiền sử dụng đất với người dân và doanh nghiệp.

Nếu giá bất động sản tăng quá cao, thị trường sẽ xuất hiện "cuộc chiến" giữa bên cung và bên cầu. Ảnh H.M

Chia sẻ với Báo Công Thương, GS Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường nhận định việc ban hành bảng giá đất mới chắc chắn sẽ khiến giá bất động sản tăng lên, tuy nhiên giá sẽ mang tính chất "ảo" nhiều hơn thật.

Theo chuyên gia, nếu giá bất động sản tăng quá cao, thị trường sẽ xuất hiện "cuộc chiến" giữa bên cung và bên cầu khi một nhóm người kêu gọi dừng mua, chờ hạ giá thì mới giao dịch. Kéo theo đó, giao dịch thực tế không tăng, thậm chí có thể giảm dẫn đến tính thanh khoản thị trường trở nên thấp, bị hạn chế, thị trường có thể bị "đóng băng".

Đồng quan điểm trên, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.Hồ Chí Minh (HoREA) cho rằng, với giá đất tăng, tiền sử dụng đất cũng sẽ tăng cao. Đồng thời, bảng giá đất mới sẽ tác động đến trực tiếp đến thị trường bất động sản trong giai đoạn doanh nghiệp nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, người dân có thể xuất hiện tâm lý muốn bán với giá cao hơn trước đây, dẫn đến áp lực kích đẩy làm tăng giá nhà.

Theo đó, ông Châu đề nghị Sở Tài nguyên Môi trường quan tâm đến các trường hợp người sử dụng đất chịu tác động không mong muốn của bảng giá đất mới, bao gồm: Người sử dụng đất xin chuyển mục đích sử dụng đất đối với phần diện tích đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp trong cùng thửa đất có nhà ở mà phần diện tích đất xây dựng nhà ở đã có "sổ hồng" nằm xen kẽ trong đô thị, khu dân cư nông thôn.

Bên cạnh đó, cá nhân có nhu cầu xin công nhận quyền sử dụng đất ở, trước hết là hơn 13.000 thửa đất mà người sử dụng đất chưa được cấp giấy chứng nhận lần đầu,… Do đó, chuyên gia đề nghị Nhà nước có biện pháp kiểm soát hiệu quả hoạt động của giới đầu cơ, cò đất lợi dụng bảng giá đất mới để kích giá, thổi giá đất làm nhiễu loạn thị trường nhằm mục đích trục lợi bất chính.

Trước đó, trong báo cáo của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (Vars) nêu rõ: Khi thị trường bất động sản diễn biến tích cực, sẽ xuất hiện hàng loạt doanh nghiệp bắt đầu “rục rịch” cuộc đua thâu tóm quỹ đất và triển khai dự án để đón đầu cơ hội phục hồi của thị trường,

Tuy nhiên, hiện nay còn tồn tại nhiều vướng mắc trong khâu xác định tiền sử dụng đất, giá đất khiến nhiều doanh nghiệp có dự án lại không thể triển khai do “tắc” tính tiền sử dụng đất. Thậm chí, không ít dự án đã hoàn thiện nhưng không thể triển khai bán hàng, phải chờ hoàn tất nghĩa vụ tài chính liên quan

Theo đó, những bất cập trong cách tính tiền sử dụng đất làm hàng loạt dự án bất động sản chậm trễ triển khai, khiến nhiều doanh nghiệp phát triển dự án đối mặt với nguy cơ nợ nần sau khi triển khai dự án vì tiền sử dụng đất tăng vọt.

Hiện nay, các luật liên quan đến thị trường bất động sản đã có nhiều điểm mới để tháo gỡ những bất cập, tắc nghẽn trong khâu định giá đất tại địa phương. Tuy nhiên, các chuyên gia nhận định, bảng giá đất mới được áp dụng vào thời gian tới với mức giá tăng cao cũng gây nhiều lo ngại, khiến doanh nghiệp thêm nặng gánh. Đấy là yếu tố gây rủi ro về tăng giá bán bất động sản.