Hướng đến phát triển lành mạnh thị trường bất động sản

Tháo gỡ điểm nghẽn, phát triển thị trường bất động sản lành mạnh

Theo thông tin được Bộ Xây dựng đưa ra tại Hội thảo “Góp ý hoàn thiện Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) và Luật Kinh doanh Bất động sản (sửa đổi)” được Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) và Bộ Tư pháp tổ chức vào sáng 22/7, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 được Quốc hội thông qua ngày 28/11/2023, có hiệu lực thi hành từ ngày 1/8/2024. Bên cạnh các đạo luật khác như Luật Đất đai, Luật Đầu tư, Luật Nhà ở, Luật Doanh nghiệp thì đây là một trong những đạo luật quan trọng.

Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 cùng với các văn bản hướng dẫn thi hành đã tạo thành một hệ thống văn bản quy phạm pháp luật hoàn chỉnh, thể chế hóa những quan điểm của Đảng về kinh doanh bất động sản, phù hợp với cơ chế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa và tiến trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước. Luật và các văn bản quy định chi tiết đã góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế, ổn định chính trị, xã hội.

Theo đó, từ cuối năm 2024 và trong năm 2025, thị trường bất động sản đã từng bước chuyển sang giai đoạn phục hồi, nhờ sự ổn định trở lại của kinh tế vĩ mô, lạm phát được kiểm soát, tăng trưởng GDP duy trì ở mức cao, cùng với sự phục hồi của hoạt động sản xuất - kinh doanh, tiêu dùng và đầu tư. Bên cạnh đó, thu nhập bình quân đầu người tăng, số lượng doanh nghiệp thành lập mới gia tăng, qua đó góp phần củng cố nhu cầu về nhà ở và bất động sản, đồng thời tạo nền tảng tích cực cho sự phục hồi của thị trường.

Tuy nhiên, thị trường bất động sản vẫn còn tồn tại nhiều khó khăn, thách thức mang tính cơ cấu. Nguồn cung nhà ở, đặc biệt là phân khúc nhà ở vừa túi tiền và nhà ở xã hội, còn hạn chế so với nhu cầu thực tế tại các đô thị lớn; giá bất động sản tại một số khu vực vẫn tăng cao; tình trạng chênh lệch cung - cầu, mất cân đối cơ cấu sản phẩm vẫn diễn ra. Bên cạnh đó, nhiều dự án vẫn gặp vướng mắc liên quan đến thủ tục pháp lý, bồi thường giải phóng mặt bằng, xác định giá đất, chuyển mục đích sử dụng đất và điều chỉnh quy hoạch, ảnh hưởng đến tiến độ triển khai và khả năng đưa sản phẩm ra thị trường.

Đặc biệt, cùng với sự phát triển của đất nước, yêu cầu mới của Đảng và Nhà nước đã xuất hiện những quan hệ mới cần điều chỉnh để giải quyết những bất cập, hạn chế trong việc tổ chức thi hành pháp luật, đặc biệt là việc sắp xếp, điều chỉnh địa giới hành chính; tổ chức lại bộ máy nhà nước, thực hiện mô hình chính quyền địa phương hai cấp.

Căn cứ Nghị quyết số 105/2025/UBTVQH15 ngày 26/09/2025 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội về Chương trình lập pháp năm 2026 và Nghị quyết số 119/2026/UBTVQH15 ngày 06/02/2026 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội về điều chỉnh Chương trình lập pháp năm 2026, thực hiện nhiệm vụ Chính phủ giao tại Quyết định số 2352/QĐ-TTg ngày 24/10/2025 của Thủ tướng Chính phủ về phân công cơ quan chủ trì và thời hạn trình các dự án luật, pháp lệnh, nghị quyết trong Chương trình lập pháp năm 2026, Bộ Xây dựng đã chủ trì, phối hợp các bộ, ngành, cơ quan trung ương và các địa phương tổ chức tổng kết thi hành Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023.

Theo đó, Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) đang được Bộ Xây dựng hoàn thiện và xin ý kiến bao gồm 10 chương và 62 điều, quy định về kinh doanh bất động sản, quyền và nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân trong kinh doanh bất động sản và quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản.

Tại Tờ trình dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) được Chính phủ gửi Ủy ban Thường vụ Quốc hội, quan điểm xây dựng luật là thể chế hóa đầy đủ chủ trương của Đảng, Nhà nước về phát triển thị trường bất động sản theo cơ chế thị trường có sự quản lý của Nhà nước; đa dạng hóa các chủ thể, loại hình tham gia bảo đảm cân đối cung - cầu; Nhà nước giữ vai trò định hướng, có công cụ, cơ chế, chính sách kiểm soát, chủ động phòng ngừa, ngăn chặn tình trạng đầu cơ và điều tiết khi cần thiết để thị trường phát triển lành mạnh, minh bạch, ổn định, bền vững.

Đồng thời tiếp tục tháo gỡ khó khăn, “điểm nghẽn” trong thực tiễn; đẩy mạnh phân cấp, phân quyền đi đôi với tăng cường kiểm tra, giám sát; cải cách thủ tục hành chính, cắt giảm điều kiện kinh doanh nhằm giảm chi phí tuân thủ cho người dân và doanh nghiệp, cải thiện môi trường đầu tư kinh doanh, bảo đảm thống nhất, đồng bộ với các quy định của Hiến pháp và hệ thống pháp luật có liên quan, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý nhà nước và thúc đẩy sự phát triển ổn định, lành mạnh, bền vững của thị trường bất động sản.

Kịp thời sửa đổi, bổ sung các quy định của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 để đáp ứng yêu cầu thực tiễn phát sinh trong quá trình tổ chức thi hành, phù hợp với việc sắp xếp tổ chức bộ máy nhà nước, thực hiện mô hình chính quyền địa phương hai cấp, phân định rõ thẩm quyền, trách nhiệm của các cơ quan, tổ chức trong quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản.

Hoàn thiện cơ chế quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản trên cơ sở chuyển đổi số, xây dựng và vận hành thống nhất hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản; tăng cường công khai, minh bạch thông tin, quản lý đầy đủ các giao dịch bất động sản, nâng cao hiệu quả công tác dự báo, điều tiết thị trường và phòng ngừa các hành vi gian lận, đầu cơ, thao túng thị trường.

Lấy người dân, doanh nghiệp làm trung tâm

Phát biểu tại hội thảo, ông Đậu Anh Tuấn - Phó Tổng thư ký, kiêm Trưởng Ban Pháp chế (VCCI) cho rằng: Kết luận số 119-KL/TW của Bộ Chính trị đã yêu cầu dứt khoát từ bỏ tư duy "không quản được thì cấm", lấy người dân và doanh nghiệp làm trung tâm.

Cùng với đó, Nghị quyết số 66-NQ/TW và Kết luận số 09-KL/TW xác định rõ, luật điều chỉnh quan hệ giữa các chủ thể tư chỉ nên đặt ra khung pháp lý mang tính nguyên tắc, để các chủ thể tự thỏa thuận trên cơ sở nhu cầu, lợi ích và quyền tự định đoạt, trong khuôn khổ không vi phạm điều cấm. Tinh thần đó tiếp tục được khẳng định tại Thông báo số 64-TB/VPTW với chỉ đạo của đồng chí Tổng Bí thư, Chủ tịch nước Tô Lâm rằng Nhà nước giữ vai trò kiến tạo để thị trường phát triển lành mạnh, minh bạch. Đây chính là kim chỉ nam cho việc sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản.

Cũng theo đại diện VCCI, giá nhà ở tại các đô thị lớn tăng rất cao, khiến đại đa số người dân có nhu cầu ở thực rất khó tiếp cận. Số liệu công khai cho thấy, chi phí nhà ở ở mức 30 đến 35% thu nhập hộ gia đình mới được xem là ngưỡng hợp lý, trong khi giá thương mại hiện nay có thể đòi hỏi tới 18 đến 20 năm thu nhập của một hộ điển hình. Đòi hỏi cần chú trọng phát triển nhà ở thương mại và nhà ở cho thuê phù hợp với khả năng chi trả của người thu nhập trung bình và thu nhập thấp. Bài toán an cư cho người dân đòi hỏi những chính sách thực sự đột phá và thực tiễn hơn.

Góp ý xây dựng dự thảo, các đại biểu đánh giá cao sự cầu thị và nỗ lực của cơ quan chủ trì soạn thảo. Theo đó, nhiều chính sách đột phá đã được đưa vào dự thảo, từ việc triệt để cắt giảm thủ tục hành chính và phân cấp mạnh cho địa phương, đến quy định linh hoạt về thế chấp dự án, tuy nhiên còn nhiều nội dung tại hội thảo vẫn cần tiếp tục được hoàn chỉnh cho phù hợp với bối cảnh mới và tạo thuận lợi cho thị trường bất động sản phát triển.

Dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) dự kiến trình Quốc hội xem xét cho ý kiến tại kỳ họp không thường lệ diễn ra vào tháng 8/2026 và trình Quốc hội xem xét thông qua tại kỳ họp diễn ra vào tháng 10/2026.