Giá căn hộ lập đỉnh, thị trường duy trì nguồn cung dồi dào

Cơn sốt chung cư chưa từng có

Theo báo cáo của CBRE Việt Nam, trong quý 3/2025, thị trường căn hộ Hà Nội ghi nhận một cột mốc lịch sử về nguồn cung mới, đạt hơn 10.300 căn hộ. Lũy kế 9 tháng đầu năm, tổng nguồn cung đạt gần 21.100 căn, tăng 10% so với cùng kỳ 2024.

Đáng chú ý, nguồn cung mới ghi nhận sự bứt phá của phân khúc cao cấp với hơn 2.000 căn hộ có giá chào bán từ 120 triệu đồng/m² thông thủy trở lên. Về mặt bằng giá, giá chào bán sơ cấp trung bình đã vượt 90 triệu đồng/m² thông thủy, tăng 40% so với cùng kỳ 2024. Mức tăng này phần nào phản ánh sự khan hiếm của quỹ đất nội đô, chi phí xây dựng và lãi suất vốn cao hơn, đồng thời cho thấy tâm lý “neo giá” của chủ đầu tư.

Tuy vậy, dù giá bán leo thang nhưng thanh khoản thị trường vẫn duy trì ấn tượng. Tổng lượng giao dịch căn hộ trong quý đạt hơn 11.000 căn, cao nhất kể từ năm 2018, với tỷ lệ hấp thụ 70-80% tại nhiều dự án mới.

Theo CBRE dự báo, quý 4/2025 sẽ tiếp tục là giai đoạn sôi động của thị trường Hà Nội với dự kiến tổng nguồn cung mới vượt 11.000 căn và giá bán thứ cấp được dự đoán tăng thêm khoảng 20% so với cùng kỳ năm 2024.

Giá cao là thách thức lớn nhất

Trước làn sóng tăng giá và sự sôi động trở lại của thị trường, bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc CBRE Hà Nội chia sẻ với báo chí về xu hướng đầu tư, thách thức và khuyến nghị cho nhà đầu tư trong giai đoạn hiện nay.

Chia sẻ với báo chí, bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc CBRE Hà Nội nhận định về xu hướng hiện nay: “Xu hướng mua bất động sản hiện nay dựa vào nhu cầu của mỗi cá nhân, chủ yếu dựa vào hiểu biết, địa bàn quen thuộc và sự chấp nhận rủi ro. Phần lớn vẫn ưu tiên những dự án của các chủ đầu tư lớn, pháp lý đầy đủ, có hạ tầng đồng bộ và cộng đồng dân cư ổn định”, bà nói.

Hơn thế nữa, bà An cho biết nhiều người ban đầu không có nhu cầu mua nhà nhưng nhìn thấy tiềm năng của dự án và tính thanh khoản của dự án ảnh hưởng đến quyết định đầu tư của họ. “Người mua ngày nay không chỉ quan tâm đến vị trí mà còn chú trọng đến thiết kế, tiện ích, chỗ đỗ xe và khả năng vận hành dự án sau khi bàn giao. Những yếu tố này quyết định khả năng khai thác cho thuê và giá trị thanh khoản trong tương lai”, bà An nói.

Tuy nhiên, dù thị trường ghi nhận thanh khoản tốt, mặt bằng giá cao vẫn là thách thức lớn nhất. “Có dự án đạt mức hơn 90 triệu đồng/m², thậm chí 120 triệu đồng/m². Khi giá tăng nhanh hơn thu nhập, người mua ở thực bắt đầu chững lại, chuyển sang chờ điều chỉnh hoặc tìm đến khu vực ngoại thành”, bà Hoài An phân tích.

Cùng với đó, việc tiếp cận vốn vay vẫn là rào cản. Mặc dù lãi suất đã hạ so với năm ngoái, nhưng nhóm người mua nhà lần đầu vẫn khó tiếp cận tín dụng, trong khi nhiều dự án còn vướng pháp lý kéo dài. “Nguồn cung mới tăng, nhưng chưa đồng đều giữa các khu vực, cần thêm các dự án hạ tầng lớn để cải thiện vấn đề đi lại. Khi đó, mặt bằng giá mới có thể điều chỉnh hợp lý”, bà nói thêm.

Khi bàn về chiến lược đầu tư, bà Hoài An nhận định đầu tư bất động sản hiện nay đang mang tính cá nhân hóa, phụ thuộc vào khả năng tài chính và mục tiêu lợi nhuận của từng người. “Nhà đầu tư nên đa dạng hóa danh mục, cân bằng giữa sản phẩm có dòng tiền ổn định như căn hộ cho thuê, shophouse và sản phẩm kỳ vọng tăng giá trong trung hạn. Nếu cân đối được giữa 2 sản phẩm này sẽ tối ưu hoá được mức độ sinh lời và giảm thiểu các rủi ro”,  bà khuyến nghị.

Với nhóm nhà đầu tư trẻ, bà chỉ ra điều quan trọng nhất là lập kế hoạch tài chính sớm, chọn sản phẩm tầm giá phù hợp, pháp lý rõ ràng và chủ đầu tư uy tín. Trong khi đó, nhóm có kinh nghiệm và tiềm lực tài chính ổn định có thể xem xét các sản phẩm bất động sản thương mại nhỏ, căn hộ dịch vụ hoặc khu vực đang phát triển hạ tầng, vừa tạo dòng tiền, vừa gia tăng giá trị tài sản.

Theo bà, giai đoạn tới sẽ là thời kỳ cạnh tranh mạnh mẽ của thị trường khi nguồn cung dự kiến tiếp tục tăng. Bà kỳ vọng người mua sẽ có nhiều sự lựa chọn hơn và các dự án sẽ có những chính sách về giá linh hoạt và mềm mại hơn.