Dự án Luật Nhà ở (sửa đổi): Tạo đột phá phát triển nhà ở cho thuê

Tiếp tục chương trình Kỳ họp thứ 2, sáng 22/10, tại Nhà Quốc hội, dưới sự chủ trì của Chủ tịch Quốc hội Trần Thanh Mẫn và điều hành của Phó Chủ tịch Quốc hội Nguyễn Hồng Diên, Quốc hội họp phiên toàn thể ở Hội trường, nghe Tờ trình và Báo cáo thẩm tra dự án Luật Nhà ở (sửa đổi).

Bộ trưởng Bộ Tư pháp Hoàng Thanh Tùng, thừa ủy quyền của Thủ tướng Chính phủ, trình bày Tờ trình số 924/TTr-CP ngày 16/10/2026 về dự án Luật Nhà ở (sửa đổi). Chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật và Tư pháp Phan Chí Hiếu trình bày Báo cáo thẩm tra số 1244/BC-UBPLTP16 ngày 21/10/2026.

Hướng tới mục tiêu mọi người đều có chỗ ở

Trình bày Tờ trình, Bộ trưởng Bộ Tư pháp Hoàng Thanh Tùng thông tin, việc sửa đổi Luật Nhà ở năm 2023 nhằm thể chế hóa chủ trương của Đảng, Nhà nước, đặc biệt các quan điểm mới ưu tiên phát triển nhà ở cho thuê; khắc phục bất cập thực tiễn; đơn giản hóa thủ tục hành chính. Dự thảo chú trọng phát triển nhà ở hướng tới mục tiêu mọi người đều có chỗ ở, gắn với an sinh xã hội, tạo chính sách đột phá phát triển nhà ở cho thuê; luật hóa chính sách thí điểm tại Nghị quyết số 201/2025/QH15 và Nghị quyết số 66.15/2026/NQ-CP về phát triển nhà ở xã hội.

Dự thảo phân quyền triệt để cho địa phương: 20/21 thủ tục thuộc thẩm quyền địa phương, chỉ còn 1 thủ tục cho thuê nhà ở công vụ thuộc Bộ Xây dựng; 3/4 điều kiện kinh doanh được cắt giảm.

Nhà ở được phân thành 4 nhóm với chính sách tương ứng: nhà ở thương mại, nhà ở cho thuê, nhà ở công vụ, nhà ở chính sách, nhằm thể chế hóa quan điểm của Tổng Bí thư, Chủ tịch nước Tô Lâm tại Thông báo số 64-TB/VPTW. Chương mới về nhà ở cho thuê quy định đối tượng được thuê, hình thức phát triển bằng vốn nhà nước và ngoài nhà nước, ưu đãi chủ đầu tư, giá cho thuê. 

Quy định về sở hữu nhà ở của tổ chức, cá nhân nước ngoài được sửa đổi cho phù hợp Nghị quyết số 21-NQ/TW và dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), trong đó bỏ quy định sở hữu nhà ở riêng lẻ của đối tượng này.

Việc cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư gắn với tái thiết đô thị, bổ sung hình thức đầu tư đối tác công tư (BT). Quản lý nhà chung cư được quy định cụ thể về sở hữu chung, sở hữu riêng, chỗ để xe, trách nhiệm của Ban quản trị, nhằm hạn chế tranh chấp. 

Tiếp thu ý kiến thẩm tra sơ bộ và Kết luận số 291/KL-UBTVQH16 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội, Chính phủ đã chỉnh lý 8 nội dung so với dự thảo trình kèm Tờ trình số 751/TTr-CP ngày 28/9/2026.

Đáng chú ý, nghĩa vụ nhà ở cho thuê, nhà ở xã hội của chủ đầu tư dự án, nhà ở thương mại được chỉnh lý theo hướng: “Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định việc chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại thực hiện nghĩa vụ nhà ở cho thuê, nhà ở xã hội thông qua việc dành một phần diện tích đất ở trong dự án hoặc bố trí quỹ đất ở vị trí khác ngoài phạm vi dự án hoặc nộp tiền tương đương”. Chính phủ được giao quy định chi tiết.

Theo Tờ trình, thực tiễn thi hành cho thấy có nhiều điểm vướng trong xác định giá trị quỹ đất 20% làm cơ sở nộp tiền tương đương, do thời điểm tính tiền sử dụng đất theo pháp luật đất đai và Luật Nhà ở không thống nhất. Địa phương lúng túng khi tính số tiền phải nộp, gây chậm tiến độ dự án và cấp giấy chứng nhận cho người dân.

Đất phát triển nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân được xác định là “đất quốc phòng, an ninh đã được quy hoạch đưa ra khỏi đất quốc phòng, an ninh hoặc quỹ đất quốc phòng, an ninh không còn nhu cầu sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh”.

Tại Điều 68, dự thảo quy định: “Sau thời hạn 05 năm, kể từ ngày đã thanh toán đủ tiền mua nhà ở, bên mua nhà ở xã hội được bán lại nhà ở này cho đối tượng thuộc trường hợp được mua nhà ở xã hội theo quy định của Luật này nếu đã được cấp Giấy chứng nhận. Việc nộp thuế thu nhập cá nhân thực hiện theo quy định của pháp luật về thuế”. 

Để ưu đãi của Nhà nước chuyển hóa thành ưu đãi giá thuê cho người thuê, Điều 43 quy định giá cho thuê do chủ đầu tư thỏa thuận với bên thuê, tính đủ chi phí thu hồi vốn, bảo trì, vận hành, thuế, phí, lệ phí, chi phí hợp lý khác, lợi nhuận theo phương án kinh doanh và “không vượt quá khung giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định”.

Dự án Luật dự kiến được trình Quốc hội xem xét, thông qua tại kỳ họp thứ 2 (tháng 10/2026).

Đề nghị luật định tỷ lệ sở hữu nhà ở của người nước ngoài

Trình bày báo cáo Thẩm tra, Chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật và Tư pháp Phan Chí Hiếu nhất trí với sự cần thiết sửa đổi toàn diện Luật Nhà ở, đánh giá hồ sơ đủ điều kiện trình Quốc hội.

Bên cạnh đó, cơ quan thẩm tra đề nghị tiếp tục thể chế hóa đầy đủ Nghị quyết số 21-NQ/TW và Thông báo số 64-TB/VPTW; kiểm soát chặt chẽ, minh bạch các trường hợp hưởng chính sách ưu tiên, không để trục lợi; ngăn chặn đầu cơ nhà ở; “hạn chế tối đa việc phân lô bán nền tại khu vực đô thị, đặc biệt tại các đô thị lớn”; “không cho phép người nước ngoài nhận chuyển nhượng, chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới mọi hình thức, trừ trường hợp là người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài”.

Chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật và Tư pháp Phan Chí Hiếu đề nghị rà soát với dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), đối chiếu với dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) và các luật về thuế.

Theo Chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật và Tư pháp Phan Chí Hiếu, tỷ lệ căn hộ trong một tòa chung cư mà tổ chức, cá nhân nước ngoài được mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế và sở hữu (khoản 1 Điều 21) là nội dung nhạy cảm, liên quan yêu cầu bảo đảm quốc phòng, an ninh. Để bảo đảm thận trọng, cơ quan thẩm tra đề nghị xin ý kiến cấp có thẩm quyền và quy định cụ thể tỷ lệ này trong luật, không giao Chính phủ quy định.

Về nhà ở thương mại, dự thảo đã lược bỏ nghĩa vụ “đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật” khi chủ đầu tư bố trí quỹ đất hoặc đóng tiền tương đương. Ủy ban Pháp luật và Tư pháp nhận định quy định hiện hành mang tính nhân văn, thể hiện tinh thần Nhà nước dành quỹ đất, doanh nghiệp đầu tư hạ tầng, nên đề nghị cân nhắc kỹ lưỡng để bảo đảm trách nhiệm xã hội của chủ đầu tư.

Cơ quan thẩm tra lưu ý chính sách nhà ở xã hội (Chương VI) và nhà ở cho thuê (Chương IV) còn trùng lặp, nhất là nhà ở xã hội để cho thuê, có thể không khuyến khích được việc tham gia phát triển nhà ở cho thuê. Với dự án nhà ở cho thuê đầu tư bằng vốn nhà nước, cần xác định đúng đối tượng thụ hưởng, giải quyết nhu cầu của người khó khăn về nhà ở và tiết kiệm ngân sách.

Ủy ban Pháp luật và Tư pháp đề nghị làm rõ nguồn vốn, cơ chế quản lý Quỹ nhà ở; tháo gỡ triệt để điểm nghẽn như trục lợi chính sách của Ban quản trị, tranh chấp giữa Ban quản trị và cư dân; rà soát kỹ quy định chuyển tiếp, tránh khoảng trống pháp lý.

Luật Nhà ở (sửa đổi) sẽ được trình Quốc Hội xem xét, thông qua vào tại kỳ họp thứ 2 Quốc hội khóa XVI (tháng 10/2026). Dự thảo Luật gồm 13 Chương, 130 Điều, giảm 68 Điều so với quy định của Luật Nhà ở năm 2023.