Định danh bất động sản tác động ra sao đến thị trường?

Bước đi quan trọng để minh bạch hóa thị trường

Thị trường bất động sản đang bước vào giai đoạn chuyển đổi mạnh mẽ khi hàng loạt chính sách số hóa dữ liệu được triển khai đồng bộ. Trong đó, việc cấp mã định danh điện tử cho từng bất động sản theo Nghị định 357/2025/NĐ-CP được xem là bước tiến quan trọng nhằm xây dựng cơ sở dữ liệu thống nhất, minh bạch hóa thị trường và nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước.

Theo lộ trình mới, mỗi căn hộ, nhà ở riêng lẻ hay bất động sản trong công trình xây dựng sẽ được cấp một mã định danh riêng, tích hợp đầy đủ thông tin pháp lý, lịch sử giao dịch, tình trạng sở hữu và quá trình sử dụng. Cùng với việc gắn QR code trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở, hệ thống dữ liệu số đang từng bước hình thành nền tảng quản lý tập trung cho thị trường bất động sản.

Trong nhiều năm qua, thiếu minh bạch thông tin luôn là một trong những “điểm nghẽn” lớn của thị trường bất động sản. Người mua nhà gặp khó khăn trong việc xác minh pháp lý dự án, kiểm tra quy hoạch hoặc truy xuất lịch sử giao dịch. Không ít trường hợp phát sinh tranh chấp do thông tin thiếu đồng bộ hoặc bị che giấu.

Việc xây dựng hệ thống định danh bất động sản được kỳ vọng sẽ góp phần khắc phục tình trạng này. Khi mỗi tài sản có một “căn cước điện tử”, toàn bộ dữ liệu liên quan sẽ được số hóa và quản lý tập trung, tạo điều kiện để cơ quan chức năng kiểm soát hiệu quả hơn hoạt động giao dịch, chuyển nhượng, kê khai thuế và định giá tài sản. Đây cũng được xem là nền tảng kỹ thuật quan trọng để triển khai hiệu quả các quy định mới của Luật Đất đai, nhất là trong bối cảnh thị trường đang bước vào giai đoạn tái cơ cấu theo hướng minh bạch và chuyên nghiệp hơn.

Theo đánh giá của nhiều chuyên gia, việc số hóa dữ liệu bất động sản không chỉ phục vụ công tác quản lý mà còn góp phần thay đổi phương thức vận hành của thị trường. Thay vì phụ thuộc vào thông tin truyền miệng hoặc các kênh môi giới thiếu kiểm chứng, người dân có thể tra cứu trực tiếp dữ liệu pháp lý của tài sản, hạn chế rủi ro mua phải bất động sản vướng quy hoạch, tranh chấp hoặc chưa đủ điều kiện giao dịch.

Đối với thị trường thứ cấp, cơ chế lưu trữ lịch sử giao dịch và sở hữu cũng giúp nâng cao tính minh bạch, tạo niềm tin cho nhà đầu tư và người mua nhà ở thực. Đây là yếu tố quan trọng để thị trường phát triển ổn định và bền vững trong dài hạn. Song song với định danh bất động sản, việc quản lý định danh môi giới, gắn mã chứng chỉ hành nghề cũng được kỳ vọng sẽ nâng cao tính chuyên nghiệp của đội ngũ môi giới, hạn chế tình trạng “thổi giá”, tạo sốt ảo hoặc cung cấp thông tin sai lệch như thời gian qua.

Nhà đầu tư thận trọng, thanh khoản suy giảm

Dù được đánh giá tích cực về dài hạn, song việc triển khai định danh bất động sản đang tạo ra tác động đáng kể đến tâm lý thị trường trong ngắn hạn, đặc biệt trong bối cảnh thanh khoản vốn đã suy yếu do lãi suất tăng cao.

Từ giữa năm 2025, thị trường bất động sản bắt đầu xuất hiện dấu hiệu chững lại. Đến cuối năm 2025, thanh khoản tiếp tục giảm mạnh khi nhiều ngân hàng thương mại điều chỉnh lãi suất cho vay bất động sản từ mức 7-8%/năm lên khoảng 13-14%/năm. Áp lực lãi vay gia tăng khiến nhiều nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính phải cơ cấu lại danh mục tài sản. Trong khi đó, thông tin về định danh bất động sản cũng khiến không ít nhà đầu tư trở nên thận trọng hơn trong việc nắm giữ số lượng lớn nhà, đất.

Phân khúc chung cư cao cấp tại Hà Nội đang đối mặt với tình trạng giao dịch chậm. Nhiều căn hộ giảm giá từ 200-300 triệu đồng nhưng lượng người mua không nhiều. Giới chuyên môn cho rằng mặt bằng giá căn hộ có thể tiếp tục hạ nhiệt khi nguồn cung mới dự kiến tăng mạnh trong giai đoạn 2026-2027.

Ông Nguyễn Tuấn Anh - môi giới bất động sản (Công ty Bất động sản Thiên Khôi) cho biết, việc triển khai định danh bất động sản đang tạo ra tâm lý dè dặt đối với nhiều nhà đầu tư sở hữu số lượng lớn tài sản. Theo ông Tuấn Anh, nhiều nhà đầu tư trước đây sử dụng đòn bẩy tài chính mạnh, đồng thời nắm giữ nhiều bất động sản tại các khu vực khác nhau. Khi cơ chế định danh được triển khai, không ít người có xu hướng bán bớt tài sản để cơ cấu lại danh mục đầu tư, giảm áp lực tài chính và hạn chế rủi ro trong giai đoạn thị trường biến động.

“Lượng hàng bán ra tăng trong khi tín dụng bị siết khiến thanh khoản thị trường giảm mạnh. Hiện tượng cắt lỗ đã bắt đầu xuất hiện tại một số dự án, đặc biệt là các dự án từng áp dụng chính sách hỗ trợ lãi suất và đang đến thời điểm tất toán”, ông Tuấn Anh nhận định.

Tuy nhiên, đây chỉ là giai đoạn chuyển tiếp khi thị trường “ngấm” các chính sách mới. Về lâu dài, định danh bất động sản vẫn là xu hướng tất yếu nhằm xây dựng thị trường minh bạch, hạn chế đầu cơ và nâng cao hiệu quả quản lý. Khi dữ liệu được số hóa đồng bộ, cơ quan quản lý sẽ có đầy đủ cơ sở để hoạch định chính sách, điều tiết cung cầu và giám sát thị trường hiệu quả hơn. Người dân cũng có điều kiện tiếp cận thông tin minh bạch trước khi quyết định giao dịch.

Theo báo cáo của Hiệp hội Môi giới bất động sản Việt Nam, khoảng 75% giao dịch trên thị trường hiện nay đến từ nhóm người mua căn nhà thứ hai trở lên. Trong đó, khoảng 10% nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính ngắn hạn. Điều này cho thấy thị trường thời gian qua phụ thuộc lớn vào dòng tiền đầu tư. Khi chi phí vốn tăng cao và cơ chế quản lý minh bạch hơn được triển khai, hoạt động đầu cơ có xu hướng giảm nhiệt, kéo theo thanh khoản thị trường đi xuống trong ngắn hạn.

Trong dài hạn, nền tảng dữ liệu tập trung cùng hệ thống định danh bất động sản được kỳ vọng sẽ tạo ra môi trường giao dịch minh bạch hơn, bảo vệ tốt hơn quyền lợi của người mua nhà và góp phần đưa thị trường bất động sản vận hành ổn định, chuyên nghiệp.