Đi tìm giải pháp tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản

Các khách mời tham dự buổi tọa đàm. Ảnh: VGP/Quang Thương

Hàng loạt công điện của Thủ tướng chính phủ tháo gỡ khó khăn cho bất động sản

Cục Phó Cục Quản lý Nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) Vương Duy Dũng cho biết, trong thời gian vừa qua, Thủ tướng Chính phủ có một loạt công điện chỉ đạo người đứng đầu các bộ, ngành, địa phương để tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho thị trường bất động sản, trong đó có Công điện 1164 về tháo gỡ khó khăn vướng mắc cho thị trường bất động sản.

Không chỉ có Công điện 1164 mà trước đó, khi thị trường có những dấu hiệu bất ổn, khó khăn, ngay lập tức Thủ tướng đã có chỉ đạo các bộ, ngành, trong đó có Bộ Xây dựng, nghiên cứu, nắm bắt tình hình để giải quyết. Cụ thể Thủ tướng chỉ đạo Bộ có những cuộc họp để gặp gỡ, làm việc, lắng nghe các doanh nghiệp cũng như hiệp hội trong lĩnh vực bất động sản, đặc biệt là tại TP Hồ Chí Minh và Hà Nội.

Ngày 17/11/2022, Thủ tướng có Quyết định số 1435 thành lập tổ công tác của Thủ tướng Chính phủ để rà soát, đôn đốc, hướng dẫn, tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong việc triển khai thực hiện các dự án bất động sản tại địa phương và các doanh nghiệp. Thủ tướng giao Bộ trưởng Bộ Xây dựng làm tổ trưởng. Ngay sau khi được thành lập, Tổ công tác khẩn trương và tích cực triển khai nhiệm vụ được giao.

Còn nhiều vướng mắc

Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh (HoREA) Lê Hoàng Châu cho rằng thị trường bất động sản đang rất khó khăn.

Tại tọa đàm, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh (HoREA) Lê Hoàng Châu nhận định: có thể nói thị trường bất động sản hiện nay đang rất khó khăn và khó khăn lớn nhất là vướng mắc về pháp lý. Khó khăn tiếp theo là vướng mắc, bất cập trong việc tiếp cận nguồn vốn tín dụng. Rồi việc tiếp cận nguồn vốn trái phiếu doanh nghiệp đang gặp rất nhiều vướng mắc.

Ông Lê Hoàng Châu cũng cho rằng đang có sự lệch pha lớn trên thị trường. Hiện vẫn đang thiếu hụt nguồn cung vì nguồn cung liên tục sụt giảm từ năm 2018 đến nay. Chẳng những thiếu hụt nguồn cung mà cơ cấu sản phẩm trên thị trường lại phát triển mất cân đối vì nhà ở mà đa số người dân đang rất cần là nhà có giá vừa túi tiền, mức giá khoảng từ 30 triệu/m2 trở xuống hoặc nhà ở xã hội nhưng cả 2 loại này đang rất thiếu.

Tuy nhiên, tỉ lệ nhà ở cao cấp liên tục gia tăng. Nếu tính 2020, tỉ lệ nhà ở cao cấp chiếm 70% thị phần thì năm 2021, 2022, tỉ lệ này tăng lên 80% thị trường, còn lại là nhà ở trung cấp. Điều đó có nghĩa là thị trường bất động sản thiếu hụt nguồn cung và đặc biệt thiếu hụt nhà vừa túi tiền. Vừa thiếu hụt nguồn cung, vừa thiếu hụt nhà ở giá vừa túi tiền nên giá nhà bị đẩy lên mức rất cao. Nhà ở xã hội hiện nay đã có những căn mức giá lên tới khoảng 25 triệu/m2, trong khi trước đây mục tiêu của chúng ta chỉ ở mức trên dưới 15 triệu/m2. Còn nhà ở thương mại, như ở TPHCM hiện nay, tìm căn nhà giá dưới 35 triệu là không ra, thậm chí có những nhà siêu sang, được đẩy giá lên tới 500-700 triệu đồng/m2.

Ông Châu cũng chia sẻ hiện thị trường bất động sản đang đối mặt với nhiều vướng mắc. Đầu tiên là tình trạng thiếu tiền mặt của doanh nghiệp, tình trạng bị giảm thanh khoản, thậm chí có doanh nghiệp bị mất thanh khoản.

Bên cạnh đó là vấn đề trái phiếu. Trong quý I/2023, tổng giá trị trái phiếu doanh nghiệp đến hạn là khoảng 119.000 tỷ đồng. Về vấn đề này, chúng tôi cũng rất hoan nghênh Bộ Tài chính đã nỗ lực sửa đổi Nghị định 65 để có thời gian giải quyết tình thế bất thường hiện nay của thị trường trái phiếu, tạo điều kiện cho thị trường trái phiếu tiếp tục là kênh dẫn vốn cho thị trường bất động sản và phát triển an toàn lành mạnh.

Giải pháp nào cho năm 2023?

Về vấn đề tín dụng, ông Lê Hoàng Châu xin ý kiến phía Hiệp hội Ngân hàng có thể xem xét tham mưu cho Ngân hàng Nhà nước. Ông Châu cho biết, khi nới room 1,5-2% thì cuối cùng mới giải quyết bơm được 0,5%, trong lúc chờ room mới, chúng ta cho phép ngân hàng nhanh chóng đưa nguồn tín dụng đó vào trong cuộc sống.

Hiện chúng tôi đã đề xuất nhiều giải pháp như giảm giá bán. Chúng tôi cũng đề nghị Chính phủ, đề nghị Tổ công tác lựa chọn doanh nghiệp lớn, có dự án khả thi để tập trung tháo gỡ khó khăn cho các đơn vị này.

Bên cạnh đó, ông Châu cũng đề nghị, đối với các đơn vị đáo hạn trong năm 2023, đừng chuyển họ sang nhóm nợ xấu hơn. Muốn như thế phải có chấp thuận gia hạn 1 năm để doanh nghiệp tái cấu trúc lại. Sau 6 tháng, 1 năm chúng ta đánh giá lại tình hình và có thể điều chỉnh lại.

Về vấn đề nguồn vốn từ ngân hàng, Tổng thư ký Hiệp hội Ngân hàng Nguyễn Quốc Hùng đưa ra câu hỏi, trong bối cảnh này, doanh nghiệp bất động sản phải làm gì để tự tháo gỡ khó khăn cho mình? Doanh nghiệp bất động sản liệu có chấp nhận giảm lãi để bán nhà giá thấp hơn hay không?

Cục Phó Cục Quản lý Nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) Vương Duy Dũng - Ảnh: VGP/Quang Thương

Ông Nguyễn Quốc Hùng cũng nhận định, việc tăng room tín dụng 14% Ngân hàng Nhà nước điều chỉnh và phân bổ chỉ tiêu là rất cần thiết. Một bài học minh chứng nhất trong thời gian vừa qua là Ngân hàng Nhà nước rất bản lĩnh khi giữ được room tín dụng 14%, trong bối cảnh nguồn vốn huy động bằng 50% tốc độ tăng trưởng tín dụng. Cần phải bảo đảm ổn định hệ thống, ổn định kinh tế vĩ mô, kiểm soát lạm phát. Khi đã ổn định rồi, tình hình thanh khoản các tổ chức tín dụng ổn định thì ngân hàng mới xem xét tiếp tục bơm vốn. Ông Hùng cho rằng việc xử lý room tín dụng thời gian qua là phù hợp.

Phó Cục trưởng Cục Quản lý Nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) Vương Duy Dũng chia sẻ thêm: Thị trường bất động sản hiện nay có sự lệch pha cung cầu, đặc biệt thiếu dự án nhà ở xã hội, dự án nhà ở thương mại có giá phù hợp cho người thu nhập thấp. Điều này có liên quan tới quy hoạch, kế hoạch. Việc phát triển các dự án bất động sản, nhà ở không bảo đảm quy hoạch, chương trình kế hoạch sẽ dẫn tới hậu quả cho thị trường bất động sản và làm cho cung cầu của thị trường không phù hợp. Cũng ảnh hưởng tới tính minh bạch, ổn định của thị trường…

Chính vì thế, với nội dung này, ngay trong công điện của Thủ tướng đã có yêu cầu và chỉ đạo các địa phương một nhiệm vụ hết sức quan trọng là đẩy mạnh rà soát và trình phê duyệt cũng như phê duyệt điều chỉnh các quy hoạch, từ quy hoạch chung tới phân khu, chi tiết… để làm cơ sở triển khai thực hiện các dự án bất động sản, dự án nhà ở trên địa bàn. Đây là một trong những nhiệm vụ Thủ tướng giao cho các địa phương. Điều này rất quan trọng để khắc phục những tồn tại, bất cập của thị trường bất động sản. Với chỉ đạo này, sẽ góp phần điều chỉnh lại thị trường, điều chỉnh lại cơ cấu, giá và làm cho thị trường minh bạch hơn, ổn định hơn.

TS. Nguyễn Sỹ Dũng - nguyên Phó Chủ nhiệm Văn phòng Quốc hội bày tỏ niềm tin rằng thị trường bất động sản sẽ đỡ khó khăn hơn và sẽ dần phục hồi bởi 5 yếu tố tác động lên thị trường này.

Thứ nhất là dân cư. TS. Nguyễn Sỹ Dũng cho rằng dân số Việt Nam đạt xấp xỉ 100 triệu người và tầng lớp trung lưu đang lên rất nhiều, và đô thị hóa, tập trung lại. Chắc chắn yếu tố đó thúc đẩy thị trường bất động sản.

Thứ hai là tín dụng. Tín dụng cũng đã được nhận biết, điều chỉnh và chỉ đạo rất sát sao của Thủ tướng và Tổ công tác. Những khó khăn, vướng mắc về tín dụng sẽ được xử lý nhưng xử lý trong hài hòa lợi ích của nền kinh tế và của quốc gia.

Thứ ba ảnh hưởng là chính sách của Nhà nước. Hiện chính sách, thể chế đang được xử lý, sẽ tác động rất lớn.

Thứ tư là lòng tin thị trường và quan trọng nhất ở đây là cam kết chính trị. TS. Nguyễn Sỹ Dũng nhận định, Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ đã cam kết, niềm tin thị trường sẽ được gây dựng, phục hồi.

Cuối cùng là nền kinh tế. Kinh tế năm tới vẫn được coi là khá, nhiều đánh giá trên 6%.

Cả 5 yếu tố tác động như vậy có vẻ ổn để phát triển.

Tuy nhiên, TS. Nguyễn Sỹ Dũng cũng đưa ra đề nghị: Ngân hàng Nhà nước trong thời gian tới cần quan tâm chỉ đạo tạo điều kiện cho các doanh nghiệp tiếp cận nguồn vốn tín dụng bởi vì ngày 5/12/2022, Ngân hàng Nhà nước mới công bố nới room tín dụng lên 1,5-2%. Nhưng thực chất, chúng ta biết, đến hết 31/12/2022, theo Thống đốc Ngân hàng Nhà nước, có thể mức tăng trưởng tín dụng toàn năm 2022 chỉ đạt 14,5%. Điều đó có nghĩa là còn khoảng 1,5-2% mà trần tín dụng được nới room không được đưa vào nền kinh tế. Điều này nghĩa là sử dụng nguồn vốn không được kịp thời, không được hỗ trợ cho nền kinh tế như kỳ vọng của Chính phủ. Cho nên chúng tôi rất mong xử lý được vấn đề này - TS. Nguyễn Sỹ Dũng nhấn mạnh.

Tuy nhiên, ông Dũng cũng cho rằng ở đây cũng có trách nhiệm của doanh nghiệp vì doanh nghiệp là người sử dụng vốn. Hiện nay khó khăn có những nguyên nhân do cơ chế, chính sách và Nhà nước đang tháo gỡ, nhưng cũng có nguyên nhân do đầu tư dàn trải của doanh nghiệp, do doanh nghiệp không lượng sức mình. Cũng có nguyên nhân là doanh nghiệp cơ cấu sản phẩm không phù hợp với thị trường. Chúng tôi đề nghị doanh nghiệp phải nâng cao trách nhiệm để cùng tham gia với Nhà nước, cùng với khách hàng, người chủ trái phiếu của mình để tìm giải pháp. Đứng từ phía doanh nghiệp, chúng ta giảm kỳ vọng lợi nhuận, chúng ta cùng thực hiện được các giải pháp như thời gian vừa qua, chẳng hạn giảm giá bán 45%, 50%, chiết khấu sâu, chuyển đổi trái phiếu… Chúng tôi rất hoan nghênh doanh nghiệp và cũng đề nghị doanh nghiệp thậm chí sẵn sàng bán, chuyển nhượng những dự án không đủ sức đầu tư tiếp để có thể cơ cấu lại, tái cấu trúc lại doanh nghiệp, tái cơ cấu lại đầu tư.