Bất động sản quý II: TP.Hồ Chí Minh tăng tốc, Hà Nội phân hóa rõ nét

JLL Việt Nam vừa công bố báo cáo mới nhất về thị trường bất động sản Việt Nam, tập trung vào 4 mảng chính là văn phòng, bán lẻ, nhà ở và khu công nghiệp.

TP.Hồ Chí Minh: Giao dịch thành công tăng gần 6 lần so với quý trước

Báo cáo quý II/2025 của JLL cho thấy, thị trường căn hộ phân khúc cao tại TP. Hồ Chí Minh bao gồm các dự án cao cấp, sang trọng và siêu sang ghi nhận tổng cộng 739 giao dịch thành công, tăng gần gấp 6 lần so với mức 118 căn trong quý 1. Đà tăng trưởng được thúc đẩy nhờ loạt yếu tố tích cực như tâm lý người mua cải thiện, tiến độ xây dựng được đẩy nhanh và các hỗ trợ từ hạ tầng giao thông lẫn chính sách pháp lý.

Khu Đông TP.Hồ Chí Minh tiếp tục giữ vai trò dẫn dắt khi chiếm phần lớn lượng giao dịch, đặc biệt ở các dự án thuộc phân khúc sang trọng. Nhiều dự án trong khu vực này có tiến độ xây dựng tích cực, một số đã bàn giao cho khách hàng ngay trong quý.

Về giá bán, giá bán sơ cấp của phân khúc căn hộ cao cấp trong quý II được ghi nhận ở mức 5.076 USD/m², giảm nhẹ 0,6% so với quý trước nhưng tăng 1,6% so với cùng kỳ năm trước. Sự điều chỉnh này chủ yếu do các dự án mới có vị trí xa trung tâm với giá chào bán thấp hơn.

Trong khi đó, thị trường thứ cấp vẫn ghi nhận tăng trưởng ổn định với mức tăng giá 1,7% theo quý và 9,4% theo năm. Đây là dấu hiệu cho thấy nhu cầu thực tế đối với phân khúc căn hộ vẫn được duy trì, bất chấp những biến động về nguồn cung và chính sách.

Phân khúc nhà liền thổ cũng ghi nhận mức giá sơ cấp đạt 16.842 USD/m², giảm 1,2% so với quý trước nhưng vẫn tăng 3% so với cùng kỳ năm ngoái. Ở thị trường thứ cấp, giá tăng nhẹ 1% theo quý và 4% theo năm – thể hiện sự tin tưởng của người mua vào giá trị dài hạn của dòng sản phẩm này.

Trong quý II, thị trường căn hộ cao cấp tại TP.Hồ Chí Minh chào đón 898 căn hộ mới, chủ yếu đến từ một dự án sang trọng thuộc tổ hợp khu đô thị lớn. Phần lớn các dự án mở bán trong kỳ đều được triển khai bởi các doanh nghiệp trong nước, trong khi các chủ đầu tư nước ngoài vẫn tỏ ra thận trọng trước bối cảnh hành chính – pháp lý trong nước đang có nhiều thay đổi.

JLL dự báo, trong năm 2025, TP.Hồ Chí Minh sẽ chào đón khoảng 5.000 -5.500 căn hộ phân khúc cao và khoảng 1.300 căn nhà liền thổ mới. Nhiều dự án hạ tầng trọng điểm như nhà ga T3, nút giao An Phú và tuyến đường Vành đai 3 được kỳ vọng sẽ là động lực chính thúc đẩy thị trường trong các quý tới.

Bên cạnh đó, việc UBND TP.Hồ Chí Minh chỉ đạo giải quyết các vướng mắc pháp lý tại các dự án trọng điểm cũng đang tạo kỳ vọng cải thiện mạnh mẽ tính thanh khoản trong thời gian tới.

Hà Nội: Căn hộ cao cấp chững, nhà liền thổ hồi phục mạnh

Thị trường bất động sản Hà Nội trong quý II/2025 tiếp tục ghi nhận sự phân hóa rõ nét giữa các phân khúc. Mức hấp thụ căn hộ cao cấp khá hạn chế, chỉ đạt 325 căn, do giỏ hàng chủ yếu là các dự án cũ, ít đổi mới và vướng mắc pháp lý kéo dài. Tâm lý e ngại trước mức giá cao khiến dòng tiền có xu hướng thận trọng hơn. Tuy vậy, The Matrix Premium nổi bật với lượng giao dịch khả quan, nhờ mở bán sôi động và chính sách hỗ trợ tài chính linh hoạt từ chủ đầu tư.

Ở phân khúc nhà liền thổ, thị trường khởi sắc trở lại với tổng cộng 1.690 giao dịch mới. Sự phục hồi này phần lớn đến từ các dự án lớn được "đỡ lưng" bởi hạ tầng giao thông đang phát triển. Hai dự án của Vinhomes tại phía Tây Bắc ghi nhận phản hồi tích cực nhờ hưởng lợi từ các công trình trọng điểm như cầu Tứ Liên và đại lộ Tây Thăng Long. Đồng thời, phía Đông Nam cũng trở nên sôi động khi các khu vực như Gia Lâm, Thường Tín thu hút sự quan tâm nhờ mức giá dễ tiếp cận hơn mặt bằng chung.

Về nguồn cung, khoảng 654 căn hộ cao cấp mới được mở bán chính thức trong quý, tập trung chủ yếu ở phía Tây. Tiêu điểm là The Matrix Premium của MIK Group, một sản phẩm cao cấp được nâng tầm cả về giá bán lẫn phân khúc sau thời gian dài quảng bá. Phân khúc nhà liền thổ chào sân 2.227 căn, với sự xuất hiện trở lại ấn tượng của Vinhomes Wonder City hơn 2.000 căn được tung ra thị trường, thiết kế đa dạng và quy mô lớn, thu hút mạnh dòng tiền đầu tư.

JLL Việt Nam cũng nhận định, dự báo 12 tháng tới, phân khúc căn hộ cao cấp sẽ trở nên sôi động hơn khi nhiều dự án lớn như Sun Flezia Suites (Sun Group), Westlake Residential (Vinaenco), The Jade Square (Vimedimex) lần lượt gia nhập thị trường. Xu hướng tăng giá và khan hiếm quỹ đất tích hợp tiện ích khiến định giá các sản phẩm mới tiếp tục ở mức cao. Tuy nhiên, áp lực cạnh tranh cũng tăng theo, và với mặt bằng giá hiện tại, nguồn cầu sẽ nghiêng nhiều hơn về nhóm người mua để ở thực, thay vì nhà đầu tư lướt sóng như giai đoạn 2023-2024.

Trong khi đó, phân khúc nhà liền thổ đang dần dịch chuyển về các khu vực ven đô như Đông Anh, Hoài Đức, Thanh Trì và Đan Phượng nơi hạ tầng kết nối ngày càng hoàn thiện. Nhiều chủ đầu tư đang chạy đua hoàn thiện thủ tục pháp lý để kịp thời ra mắt dự án, đón đầu chu kỳ phục hồi mới và hạn chế rủi ro cạnh tranh.