Quy định niên hạn căn hộ: Cần cơ chế bảo đảm quyền tài sản

Phân biệt quyền sử dụng đất và thời hạn sử dụng căn hộ

Ngày 28/7/2026, Tổng Bí thư, Chủ tịch nước Tô Lâm đã ký ban hành Nghị quyết số 21-NQ/TW của Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIV về quan điểm, định hướng sửa đổi Luật Đất đai và các luật có liên quan. Đáng chú ý, tại khoản 2.2, phần Nhiệm vụ và giải pháp, Nghị quyết đã đưa ra định hướng: Giao đất có thời hạn lâu dài đối với đất xây dựng nhà ở thương mại để bán, ưu tiên chủ yếu là nhà chung cư; trong đó, đối với chung cư xây dựng mới, quy định thời hạn sử dụng căn hộ chung cư theo niên hạn xây dựng công trình, gắn với bảo đảm quyền tài sản, chủ sở hữu căn hộ chung cư được quyền thực hiện nghĩa vụ tài chính để xây dựng mới chung cư theo quy định khi hết thời hạn.

Theo Viện Nghiên cứu Đánh giá Thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE), đây là định hướng có ý nghĩa quan trọng trong việc hoàn thiện khung pháp lý đối với nhà chung cư, hướng tới giải quyết những tồn tại kéo dài trong công tác cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ, đồng thời nâng cao hiệu quả sử dụng đất đô thị. Tuy nhiên, đây cũng là chính sách tác động trực tiếp đến quyền tài sản của người dân, tâm lý thị trường và xu hướng phát triển các phân khúc bất động sản, do đó cần được thiết kế với lộ trình và cơ chế thực thi phù hợp.

Theo VARS IRE, cần hiểu rõ rằng định hướng mới không làm thay đổi chế độ sử dụng đất đối với nhà ở thương mại để bán. Đất xây dựng nhà ở thương mại vẫn được giao ổn định, lâu dài. Nội dung được điều chỉnh chỉ là thời hạn sử dụng căn hộ, được xác định theo niên hạn của công trình xây dựng, gắn với tuổi thọ kỹ thuật và mức độ an toàn của tòa nhà. Đây được đánh giá là cách tiếp cận phù hợp với bản chất của tài sản. Trong khi quyền sử dụng đất có thể tồn tại ổn định lâu dài thì công trình xây dựng luôn có vòng đời nhất định, chịu tác động của thời gian, chất lượng thi công, quá trình khai thác và công tác bảo trì.

Việc xác định thời hạn sử dụng căn hộ theo tuổi thọ công trình không đồng nghĩa với việc giới hạn quyền sử dụng đất, mà phản ánh đúng đặc tính kỹ thuật của công trình thay vì mặc nhiên coi công trình có giá trị sử dụng vĩnh viễn.

Một trong những lợi ích lớn nhất của định hướng này là tạo cơ sở pháp lý để giải quyết bài toán cải tạo, xây dựng lại các chung cư cũ đang xuống cấp tại Hà Nội, thành phố Hồ Chí Minh và nhiều địa phương khác. Đặc biệt, nhiều năm qua, việc cải tạo chung cư cũ diễn ra chậm do thiếu cơ sở pháp lý xác định thời điểm kết thúc vòng đời công trình cũng như cơ chế xử lý quyền và lợi ích của các chủ sở hữu khi chung cư hết niên hạn sử dụng.

Nếu được cụ thể hóa trong hệ thống pháp luật, quy định mới sẽ góp phần hình thành hành lang pháp lý minh bạch cho hoạt động cải tạo, xây dựng lại chung cư; giảm tình trạng kéo dài đàm phán giữa các chủ sở hữu, đồng thời nâng cao hiệu quả sử dụng quỹ đất đô thị trong bối cảnh nhu cầu tái thiết ngày càng lớn.

Cần củng cố niềm tin thị trường 

Dù được đánh giá có cơ sở về quản lý đô thị và quản lý vòng đời công trình, VARS IRE cho rằng thách thức lớn nhất của chính sách không nằm ở khía cạnh kỹ thuật mà ở phản ứng của thị trường. Hiện nay, phần lớn người dân vẫn coi nhà ở là tài sản tích lũy lâu dài và có giá trị truyền đời. Vì vậy, nếu thông tin về quy định thời hạn sử dụng căn hộ không được truyền tải đầy đủ, người mua rất dễ hiểu rằng mình chỉ được sở hữu căn hộ trong một khoảng thời gian nhất định dù đã thanh toán toàn bộ giá trị.

Tâm lý này có thể làm giảm sức hấp dẫn của phân khúc căn hộ chung cư và khiến một bộ phận người mua chuyển hướng sang nhà thấp tầng hoặc đất nền do ưu tiên quyền sở hữu ổn định lâu dài. Trong khi đó, quỹ đất tại các đô thị lớn ngày càng hạn hẹp, không đủ đáp ứng nhu cầu phát triển nhà ở thấp tầng.

Theo VARS IRE, yếu tố quyết định thành công của chính sách chính là việc bảo đảm quyền tài sản của chủ sở hữu căn hộ. Khi công trình hết niên hạn sử dụng, quyền và lợi ích hợp pháp của người dân cần tiếp tục được bảo vệ thông qua cơ chế tham gia xây dựng lại chung cư theo quy định.

Để quy định đi vào cuộc sống, đơn vị này cho rằng cần tiếp tục làm rõ hàng loạt nội dung như tiêu chí xác định niên hạn sử dụng công trình; trình tự, thẩm quyền xác định công trình hết niên hạn; cơ chế thực hiện nghĩa vụ tài chính khi xây dựng lại; quyền lợi của chủ sở hữu sau khi tái thiết; cũng như phương án xử lý các trường hợp không đạt được sự đồng thuận hoặc không đủ khả năng tài chính tham gia.

Bên cạnh đó, VARS IRE kiến nghị cần xây dựng lộ trình áp dụng phù hợp đối với các dự án chung cư xây dựng mới nhằm hạn chế tâm lý bất ổn trong giai đoạn đầu triển khai. Đồng thời, cơ quan quản lý cần đẩy mạnh truyền thông để người dân hiểu đúng bản chất của chính sách, rằng việc quy định thời hạn sử dụng căn hộ không làm mất quyền sử dụng đất lâu dài mà hướng tới quản lý vòng đời công trình, bảo đảm an toàn và bảo vệ quyền lợi của cư dân khi chung cư hết niên hạn.

Theo VARS IRE, quy định thời hạn sử dụng căn hộ theo niên hạn công trình là định hướng phù hợp với yêu cầu phát triển đô thị hiện đại và có thể tạo bước đột phá trong công tác cải tạo chung cư cũ. Tuy nhiên, để chính sách phát huy hiệu quả, ba yếu tố cần được bảo đảm đồng thời là quyền tài sản của người dân, cơ chế thực hiện minh bạch và khả năng tạo dựng niềm tin đối với thị trường.