Nhà ở xã hội tạo đà ổn định thị trường bất động sản

"Điểm sáng" thị trường

Năm 2025 ghi nhận nhiều chuyển biến tích cực trong phát triển nhà ở xã hội, góp phần hiện thực hóa mục tiêu bảo đảm an sinh cho người thu nhập thấp và công nhân khu công nghiệp. Kết quả triển khai tại nhiều địa phương cho thấy quyết tâm đẩy nhanh tiến độ, tháo gỡ khó khăn về thủ tục, nguồn vốn và quỹ đất đã tạo động lực mới cho phân khúc nhà ở này.

Theo báo cáo của Bộ Xây dựng về kết quả thực hiện Đề án 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội đến năm 2030, lũy kế đến hết tháng 12/2025, cả nước có 698 dự án nhà ở xã hội với quy mô hơn 657.000 căn, trong đó gần 170.000 căn đã hoàn thành, hơn 134.000 căn đang thi công và trên 354.000 căn đã được chấp thuận chủ trương đầu tư. Quy mô này tương đương khoảng 62% chỉ tiêu toàn Đề án  1 triệu căn nhà ở xã hội đến năm 2030.

Đặc biệt, Bộ Xây dựng cho biết có 19 địa phương đã đạt hoặc vượt chỉ tiêu phát triển nhà ở xã hội được giao năm 2025. Điển hình là Hà Nội được giao 4.670 căn nhưng đã hoàn thành 5.158 căn, đạt 110% kế hoạch. TP. Hồ Chí Minh hoàn thành đủ 13.040 căn, tương đương 100% chỉ tiêu. Hải Phòng ghi nhận mức vượt cao với 13.147 căn, so với mục tiêu 10.694 căn, đạt 123%. Đà Nẵng cũng hoàn thành 2.907 căn trên kế hoạch 2.676 căn, đạt 109%…

Trao đổi tại buổi họp báo quý I/2026, ông Nguyễn Trí Đức - Chánh Văn phòng Bộ Xây dựng cho biết, mục tiêu 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội có thể hoàn thành sớm hơn dự kiến. Cơ sở của nhận định này là tiến độ triển khai đã tăng tốc rõ rệt trong 2 năm gần đây, đồng thời nguồn cung được bảo đảm nhờ số lượng lớn dự án đang triển khai và được gối đầu qua các năm.

Theo đó, năm 2025, Bộ Xây dựng đặt mục tiêu hoàn thành khoảng 100.000 căn nhà ở xã hội. Thực tế, số căn hoàn thành đạt hơn 102.700 căn, cao nhất kể từ khi Đề án được triển khai, tạo dư địa thuận lợi cho việc thực hiện mục tiêu trong giai đoạn tiếp theo.

Ông Nguyễn Trí Đức cho biết, tốc độ triển khai được cải thiện nhờ sự chỉ đạo quyết liệt của Chính phủ và Thủ tướng, cùng với việc hoàn thiện khung pháp lý cho phát triển nhà ở xã hội. Nhiều văn bản quy phạm pháp luật đã được ban hành nhằm rút ngắn thủ tục đầu tư, cải cách hành chính và tháo gỡ vướng mắc về đất đai, lựa chọn chủ đầu tư, bố trí nguồn vốn.

Thời gian tới, Bộ Xây dựng tiếp tục xác định phát triển nhà ở xã hội là nhiệm vụ ưu tiên. Đồng thời, yêu cầu nâng cao chất lượng dự án, bảo đảm đồng bộ hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, tránh hình thành các khu nhà ở xã hội tách biệt, kém chất lượng. Các địa phương chủ động bố trí quỹ đất, rút ngắn thủ tục và lựa chọn nhà đầu tư đủ năng lực nhằm bảo đảm hiệu quả bền vững của chương trình.

Định hình lại thị trường bất động sản

Bước sang năm 2026, Chính phủ đặt mục tiêu phấn đấu hoàn thành trên 158.000 căn hộ nhà ở xã hội. Ngày 12/1/2026, Chính phủ ban hành Nghị quyết số 07/NQ-CP, giao chỉ tiêu phát triển nhà ở xã hội cho 34 địa phương trong giai đoạn 2026 - 2030, đồng thời yêu cầu tiếp tục đẩy mạnh cải cách thủ tục hành chính nhằm tháo gỡ vướng mắc trong quá trình triển khai.

Theo định hướng này, nhiều địa phương đang áp dụng cơ chế "Luồng xanh" để rút ngắn ít nhất 60% thời gian giải quyết thủ tục hành chính cho các dự án nhà ở xã hội. Mục tiêu là đẩy nhanh tiến độ phê duyệt, sớm đưa dự án vào triển khai thực tế, hạn chế tình trạng kéo dài thời gian xử lý hồ sơ.

Tại cấp địa phương, một số mô hình bước đầu đã cho thấy hiệu quả. Đơn cử, Bắc Ninh triển khai cơ chế "Luồng xanh 24 giờ" và "Luồng xanh 60 giờ" đối với các dự án trọng điểm. TP. Hồ Chí Minh dự kiến khởi công khoảng 31.500 căn hộ nhà ở xã hội ngay trong quý I/2026. Hà Nội cũng đang chuẩn bị mở bán và triển khai nhiều dự án quy mô lớn nhằm đáp ứng nhu cầu nhà ở của người thu nhập thấp và công nhân trên địa bàn.

Trao đổi với phóng viên Báo Công Thương, TS. Trần Xuân Lượng - Phó Viện trưởng Nghiên cứu và đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam nhấn mạnh, việc tăng tốc phát triển nhà ở xã hội mang ý nghĩa rộng hơn phạm vi an sinh. Bên cạnh việc đáp ứng nhu cầu chỗ ở cho người thu nhập thấp và nhóm lao động có nhu cầu thực, phân khúc này còn tác động trực tiếp đến cấu trúc vận hành của thị trường bất động sản.

Ông cho rằng, khi nguồn cung nhà ở giá phù hợp được cải thiện áp lực tập trung vào phân khúc chung cư thương mại sẽ giảm xuống, thị trường sẽ tránh được tình trạng khan hiếm kéo dài như từng diễn ra. Từ đó hạn chế hiệu ứng tăng giá lan tỏa do mất cân đối cung - cầu, người dân cũng không còn rơi vào tâm thế phải tìm mua nhà bằng mọi cách.

Tuy vậy, chuyên gia cũng lưu ý những thách thức trong quá trình triển khai. Tiến độ giải phóng mặt bằng, thủ tục đầu tư và năng lực tài chính của chủ đầu tư là những yếu tố có thể ảnh hưởng trực tiếp đến tiến độ dự án. Do nhà ở xã hội bị khống chế giá bán và có biên lợi nhuận thấp, việc bảo đảm tiến độ triển khai đòi hỏi sự phối hợp đồng bộ giữa cơ quan quản lý và doanh nghiệp.

Nếu nguồn tín dụng hỗ trợ giải ngân chậm hoặc thủ tục hành chính phát sinh vướng mắc, một phần chỉ tiêu có thể phải chuyển sang các năm sau. Khi đó, tác động tức thời của nguồn cung mới lên thị trường sẽ giảm, làm chậm quá trình điều chỉnh cung - cầu như kỳ vọng. Vì vậy, để nhà ở xã hội phát huy hiệu quả toàn diện, cần bảo đảm tiến độ triển khai song song với việc hoàn thiện cơ chế và nguồn lực thực hiện.

"Thực tế hiện nay không thiếu quỹ đất dành cho phát triển nhà ở, vấn đề nằm ở cơ chế tổ chức triển khai. Khi các chính sách được thực thi phù hợp, nhà ở xã hội sẽ phát huy đúng vai trò là sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực", TS. Trần Xuân Lượng nhấn mạnh và cho rằng khi đó thị trường sẽ dần phân định rõ giữa nhu cầu tiêu dùng và mục đích đầu tư. Ranh giới này càng minh bạch, thị trường càng có điều kiện vận hành ổn định, hướng tới sự phát triển bền vững thay vì tình trạng lẫn lộn như hiện nay.

Đề án "Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021-2030" đặt mục tiêu hoàn thành hơn 1 triệu căn đến năm 2030. Để đạt mục tiêu này, Chính phủ đã ban hành nhiều cơ chế nhằm tháo gỡ thủ tục, bố trí quỹ đất và hỗ trợ tín dụng, tạo điều kiện cho doanh nghiệp tham gia phát triển nhà ở xã hội.